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借地権売買・売却について

借地権の付いた建物を所有している人の中には、「借地権は期間満了に伴い地主に返却しなければならない」と思っている人もいます。あくまで土地を借りているので、返すのは当然と考える人がいるのはもっともです。

しかし、不動産には他にはない様々な取り決めがあります。代表的なものが抵当権です。取得した不動産自体を担保にして、しかもそれを使用収益できる制度は非常に独特と言えるでしょう。

借地権も同様に独特の規定があり、借地権の売買が認められています。「自分の物ではない土地の使用権を売り買いできる」という事実は、一般の方には感覚的に掴みづらいため、いざ借地権を売買しようとするとわからないことがたくさん出てきます。

借地権売買は専門家に任せるのがトラブル回避の常道ですが、この記事ではプロに頼む前段階の知識を得るために、借地権売買について学んで行きましょう。

借地権売却の流れは?

借地権売却の流れ

借地権の売却は、大まかに以下のような形で進みます。

  1. 借地権売買について地主の承諾を得るための条件交渉をする
  2. 承諾料などを地主に支払う
  3. 買主を探す
  4. 買主から代金をもらう
  5. 借地権を譲渡する

実際には順番が入れ替わったり、土地の査定など上記にないステップを追加されたりすることが普通です。

あくまで目安として考えておきましょう。

条件交渉はトラブルの温床

いざ借地権の売却を考えた場合、とにかく地主が納得する条件を提示しなければなりません。

借地権を売却する際には、地主から承諾を得なければならないからです。地主側からすれば勝手に借地権を売り払われたら大変なので、当然の規定と言えます。

条件交渉の際には、譲渡承諾料の取り決めを含めて地主に支払う金額や契約内容を詰めなければいけません。

それ以外にも、対象となる土地や地方固有の事情などで多くの条件が追加されていくのが普通です。

条件を提示する時点で買主を決めておかなければならない場合も多く、第三者が買主の場合は買主の希望とのすり合わせも必要となります。

この条件交渉で揉めることが非常に多く、こじれて破談になることもあります。

借地権は数十年に渡る契約になることが多いので、契約の当事者が代替わりしてしまっており、契約当時の事情がわからないことが往々にしてあります。

人間関係が過去の契約当時とは変わっているので、トラブルが発生しやすいのです。

トラブルを避けるために、できればこの段階から借地権売買の専門家に相談することをお勧めします。

承諾料の相場は?

地主の承諾を得るときには、借地権者から地主に「譲渡承諾料」「名義書換料」などの名目でお金を支払うことになります。

承諾料の額で揉めると、やはりトラブルの原因になって借地権の売却に必要な地主の承諾が得られなくなることがあります。

承諾料は借地権価格の10%程度が相場とされており、結構な負担です。

承諾料の支払いは法的な義務というわけではありません。地主が承諾をするための対価として支払うという意味合いがあります。

そのため、相場はあるものの土地やそれまでの人間関係によって交渉の余地があります。

交渉に長けた専門家に意見を求めると、契約の当事者にとってより現実的な金額を提示してくれるでしょう。

また、借地権を譲り受ける人が借地人の一部の親族(推定相続人など)の場合は、承諾料が安くなる場合もあります。

買手を見つけ、引き渡す

借地権の売買契約

買主が第三者の場合は、無事に地主の承諾を得た後に、買主から代金を受領して借地権を引き渡します。

買主を見つけるタイミングや方法は様々です。買主が現れたから借地権の売却を考えたという人もいますし、知人や業者などを通じて買主を見つける人もいるでしょう。

買主側は買主側で希望の条件があるので、ここで揉めないようにしなければなりません。

また、買主側でも借地権者に支払うお金を準備しなければなりませんが、借地権付きの建物を購入する際のローンは金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。

そもそも借地権付きの建物は一般的にはあまり好まれません。

そのため、買主をなかなか見つけられないといった事態も発生します。

地主の承諾を得られない場合は?

どうしても地主から承諾を得られない場合は、裁判に持ち込むことができます。

この場合、裁判所に持ち込む時点で次の買主が決まっている必要があります。事前に買主が見つかっていないと裁判に頼むことすらできません。

また、「借地非訟裁判」の手続きを経る必要があり、多くの時間と専門知識を必要とします。

裁判に持ち込むことで地主との人間関係にも影響があるでしょう。

時間・知識・人間関係などを考えると、できるだけ裁判所に持ち込まずに地主から承諾を得た方が得です。

裁判は最終手段と考え、経験豊富な専門家に相談するなどして、迅速かつ円滑な解決を図りましょう。

まとめ

個人で借地権の売買を行う場合、地主との交渉に多くの時間が割かれます。買主が第三者の場合はそちらとも交渉しなければなりません。 時間を節約してトラブルを回避するには、早い段階で専門家に入ってもらった方が無難です。

専門家に依頼すると確かにコストはかかりますが、それを補って余りあるメリットがあります。

借地権売買を専門に扱っている業者もあるので、まずは相談をしてみましょう。

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