トラブル防止や解決のために知っておくべき借地権のAtoZ

借地権の売却を考えているなら

借地権の買取に特化した不動産会社

マーキュリー
売 却 〇 非 訟 〇 相 続 〇
底 地 〇 国有地 〇 Q&A 〇
業種
不動産会社
特徴
世界最大規模の不動産ネットワーク、センチュリー21の加盟店。公式サイトで借地権売却の実績を多数掲載。
公式サイトで詳しく

借地権に関する法律相談なら

「借地相談室」を運営するベテラン弁護士

小堀球美子法律事務所
地 代 〇 相 続 〇 更 新 〇
増改築 ― 譲 渡 〇 Q&A 〇
業種
弁護士事務所
特徴
借地権の他、相続や遺言の問題に詳しい弁護士事務所。公式サイトとは別に「借地相談室」と銘打ったサイトも運営。
公式サイトで詳しく
借地権で悩む前にまず相談 » 借地権や地上権、賃借権の最新コラム » 借地権物件の取り扱い方

借地権物件の取り扱い方

借地権物件とは、この記事では借地権が設定された土地の上に建てられた建物物件のことを指します。

こういった建物を下手に取り扱うと、土地の所有者と思わぬトラブルになることがあります。

トラブルを避けるために、この記事では借地権物件の取り扱い方をご紹介します。

借地権は「建物所有目的」が前提

建物所有が目的の借地権

借地権の要件として、「建物所有目的」という前提があります。

借りた土地に建物を所有することが借地権の目的なのです。

このため、建物を使う予定がないからと言って勝手に取り壊すと、地主とのトラブルの火種になります。

特に相続などで借地権物件を引き継いだ遺族が、建物を使わないからと事情を知らずに壊してしまうケースが多く見られます。

建物を処分する時は、その建物についてよく調べるのは当然ですが、土地の方の調査も怠らないようにしましょう。

借地権物件の再築には地主の「承諾」が必要

仮に借地権物件を入手した場合、その建物が居住に使えるかどうかという問題があります。

わざわざ使えない建物を好き好んで入手する人はいないだろうと思う人もいるかもしれません。

しかし、例えば相続などでたまたまそういった建物を所有することになる人は意外といるのです。

さて、その建物が老朽化などで居住に適さない場合、使用するには建物を再築する必要が出てきます。

この再築のときに、地主の承諾を得る必要があるのです。

承諾さえ取ればいいと思って甘く見てはいけません。

承諾について「承諾料」を要求されることが多いのです。相場としては、土地を更地にしたときの価格の3~5%が多いようです。

一方、ちょっとしたリフォーム程度でしたら地主の承諾は不要です。

床面積を増やしたり建物の主要部分に手を加えたりする規模のものになると、増築や改築となって承諾が必要になることがあります。

仮に承諾なしに再築や増改築を行ってしまうと、借地権契約を解除されることもあるので気をつけてください。

滅失した借地権物件を再築したら

借地権物件の再構築

借地の上に建てられた建物が天災や火災などで失ってしまう場合があります。

こういった建物を建て直したい場合も、地主の承諾が必要になります。

借地権には契約時に定められた期間があります。

建て直してすぐに契約期間が満了してしまうと損だと思う人もいるでしょう。

実は失った借地上の建物を再築した場合、地主の承諾を得た時点から20年の間は借地権の期間が更新されるという規定があります。

再築後に事後的に承諾を得た場合は、再築から20年後に借地権の期間が満了することになります。

ただ、この場合も承諾料を請求されることがあるので気をつけてください。

借地権付き建物の売却をするには

借地権物件を持て余した場合、売却という手段があります。

当然ながら土地は地主のものなので、建物のみを「借地権付き建物」として売りに出さなければなりません。

売りに出すにしても地主の承諾が必要で、ここでも承諾料を請求されることがあります。

借地権を譲渡する承諾をもらわずに第三者と売買契約を結び、「売買契約をしたので承諾してください」と事後承諾を迫る人もいますが、大抵の地主は態度を硬化させます。

こうなると第三者との関係もこじれることが多く、さらなるトラブルの種になります。

もしどうしても地主の承諾が欲しい場合は、裁判所に訴え出る事もできます。

この場合は、既に第三者との売買契約が結ばれていなければなりません。 そもそも地主から売却の承諾を得られても、借地権付き建物は一般的には好まれません。

土地付き建物と違って固定資産税などの負担がないことが強みですが、前述のように増改築時に地主の承諾が必要ですし、土地の利用にも制約を受けます。

契約期間満了後もその建物を使いたければ更新料を払わなければならないことがありますし、借地権付き建物を購入する場合は銀行などからの融資も受けづらい傾向があります。

借地権物件は、売主にとっても買主にとっても様々なハードルがあるのです。

素人が手を出すと面倒事が増える場合が多いので、多少手数料がかかっても専門家に任せた方が円滑に進みます。

地主に借地を返すには

借地権物件を使わないのであれば、借地を地主に返すのも一案ですが、契約時に借主側が「原状回復義務」を負わされている可能性が高いです。

その場合は更地にして返還しなければならず、建物の撤去費用がかかります。

とはいえ、建物の撤去費用が捻出できない場合、そのまま地代を払い続けて土地を借り続けるというのも変な話です。

この場合は不動産の専門家に相談をしてみましょう。

借地権の売買を含めて、借地の活用方法をアドバイスしてくれるはずです。

まとめ

借地権物件の取り扱いには様々な決まりがあり、対応を間違えるとトラブルに直結する可能性があります。

借地権契約は30年以上に渡る長期契約であるため、当事者が代替わりしていることも多く、人間関係の面からもこじれやすい案件です。

素人には扱いが難しいので、プロの意見を適宜取り入れることをお勧めします。

借地権について安心して相談できる会社リスト
売却借地権のお悩み解決ガイド
増改築
建替え
借地権のお悩み解決ガイド
相続借地権のお悩み解決ガイド
更新借地権のお悩み解決ガイド
地代借地権のお悩み解決ガイド
底地借地権のお悩み解決ガイド
地主借地権のお悩み解決ガイド
損しないために知っておきたい借地権の基礎知識
        
借地権の悩み解決をサポートしてくれる業種とは?
借地権について安心して相談できる会社リスト
借地権や地上権、賃借権の最新コラム