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借地権の存続期間各種

借地権と一口に言っても、様々な種類があります。

そこでこの記事では、各借地権の『存続期間』や『更新の可否』について重点的にまとめました。

各借地権の存続期間を知ることで、実際の契約時にどのタイプの借地権を設定すればいいかが見えてくるでしょう。

普通借地権

借地借家

単に「借地権」とも呼ばれています。

平成4年7月31日よりも前から借りている借地には『旧借地法』が適用され、このタイプの借地権が設定されています。

平成4年8月1日以降の『借地借家法』が適用される借地契約であっても、契約当事者の合意でこの普通借地権を設定することが可能です。

1.存続期間:最低30年

現在の借地借家法においては、普通借地権の存続期間30年以上と定められています。

期間を定めない場合は、自動的に30年の存続期間となります。

30年より短い存続期間を定めても無効とされ、法によって強制的に30年の存続期間となります。

30年より長い存続期間を定めた場合は、その期間が存続期間となります。例えば40年の存続期間で契約した場合、存続期間は契約に則って40年となります。

2.契約更新:初回更新は最低20年/2回目以降の更新は最低10年

契約の更新は可能で、上記のような存続期間が設定されます。当事者の合意でさらに長い存続期間とすることも可能です。

上記よりも短い存続期間で契約を更新した場合は、法によって上記の存続期間として扱われます。

存続期間の満了時に借地人が希望すれば、存続期間を自動的に更新することができます。地主側は正当な事由がなければ更新を拒否できません。

更新を繰り返せば半永久的に土地を借りることも可能であり、この更新に関する規定のため「他人に土地を貸すと2度と返ってこない」と言われることがあります。

一般定期借地権

単に「定期借地権」とも言います。

1.存続期間:最低50年

契約期間は最低50年とされ、これより短い存続期間を定めても50年が存続期間となります。

長期的に利用する予定がない土地を活用する場合には、この定期借地権契約が結ばれることがあります。

なお、公正証書等の書面で契約をしなければなりません。公正証書でなくても構いませんが、公正証書による契約が望ましいとされています。

2.契約更新:なし

一般定期借地権契約は更新できません。存続期間を経過すれば土地は返還されるので、土地の返還を確約した上で地代収入を得ることが可能です。

事業用定期借地権

鍵

事業のために土地を借りるための定期借地権です。

交通量の多い場所の土地は、騒音などの問題で住宅の建築に向かない場合があります。

しかし交通量が多いため、コンビニなどの店舗や事務所、工場には向いていることが多いとも言えます。

そういった土地で事業を営む場合は、この事業用定期借地権契約が締結されることがあります。

この契約で借りた土地には、事業用の建物しか建築できません。

また、事業用の建物であっても居住を目的とする建物を建てられませんので、賃貸マンション等もNGとなります。

1.存続期間:10年以上50年未満

上記のような存続期間が定められていますが、実際には存続期間を最も短い「10年」とするパターンが多いようです。

営業される業種によっては高い地代を得ることも可能です。

なお、事業用定期借地権契約は必ず公正証書で契約を行わなければなりません。

公正証書で契約していない場合、25年の普通借地権契約を締結したことになりますが、普通借地権は最低存続期間が30年と定められているため、結果的に30年の普通借地権が発生します。

事業用定期借地権を設定したつもりが、いつのまにか30年の普通借地権になってしまうので、絶対に公正証書を交わしてください。

2.契約更新:なし

事業用定期借地権についても更新はできません。存続期間を経過すれば土地は返還されます。

短期的に土地を貸したいけれど確実に土地を返してもらいたい場合には事業用定期借地権が向いています。

例えば「この土地は数年使わないから人に貸して地代を稼ぎ、契約満了で土地が返還された後で成長した子供に家を建てさせたい」という将来的なビジョンがある人は事業用定期借地権を利用すると良いでしょう。

建物譲渡特約付借地権

存続期間の満了時に、地主が借地人から建物を買い取って借地権を消滅させるのが「建物譲渡特約付借地権」です。

例えば借地人がアパート等を建築した場合、期間満了時に地主が当該アパートを買い取って賃貸経営を続けたり、そこに居住したりするようなケースに用いられます。

1.存続期間:最低30年

30年を超える期間を定めることができ、30年未満の期間で契約すると法律上は30年の存続期間で契約を締結したとされます。

建物譲渡特約付借地権の契約は口頭で行うことができますが、書面を交わすことが望ましいです。

2.契約更新:なし

存続期間が経過すれば土地は返還されます。

しかし借地権を消滅させるために地主は建物を買い取る必要があるため、地主側は買い取る資金を用意する必要があります。

まとめ

借地権には種類ごとに様々な期間が設定されています。

目的に合わせた借地権を設定しないと後で問題が発生する可能性があるので、専門家などと相談して慎重に決定してください。

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