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借地権と建物の関係

借地権を設定して土地を借りた場合、中には建物を建てずに資材置き場などに使う例もありますが、多くの場合は借地上に建物を建てると思います。

借地権と借地上の建物の間には密接な関係があり、何らかの制限があったり、ときには借地権そのものに影響を及ぼしたりします。

本記事では、借地上に建てられた建物と借地権の関係について述べていきます。

普通借地権と建物の関係

住宅

1.用途制限について

普通借地権で借りた土地の上には、どのような建物でも建てることができます。個人のための居住用住宅でも、事業用建物でも構いません。

用途の制限がないので、借地契約を締結するときは普通借地権を選択する人も多く存在します。

2.普通借地権の更新と建物

普通借地権の存続期間が満了した場合、土地の借り主が更新を申し出れば基本的には更新が認められます。

地主は正当な事由がない限り更新を拒むことができません。

しかし更新時に借地上の建物がない場合は、地主の承諾を得なければ借地権の更新ができません。

逆に言えば、借地上に建物さえあれば借地権を更新することが可能です。わざわざ更新の請求をしなくても、土地に居座って土地の利用を継続するだけで一方的に契約を更新することができます。これを【居座り更新】と呼ぶことがあります。

借地上に建物が存在するかどうかで、更新時の手続きに影響があります。ご注意ください。

3.普通借地権契約の終了と建物買取請求権

借地権契約の合意解除が行われた場合や存続期間が満了して更新を行わないなどの場合、借地権は消滅します。

借地上の建物は原則として取り壊し、更地にして返還されなければなりません。

しかし、土地の借り主は【建物買取請求権】を行使することで、地主に借地上の建物を時価で買い取らせることが可能です。このとき、地主は買い取りを断ることができません。

4.借地期間中に建物が滅失したら

借地権の存続期間中に建物が滅失しても、期間満了までは借地権は消滅しません。

建物の再築もできますが、その建物が借地権の期間を超えて存続するような建築物である場合は、土地の借り主は【地主の承諾】を得てから建物を再築しなければなりません。

この場合、【地主が承諾した日】か【再築日】の早い方から起算して20年間は存続期間が更新されます。これを【建替え更新】と呼びます。

仮に借地権の存続する期間が残り1年のときに建物が滅失しても、すぐに地主の承諾を得て建物を再築すれば借地権が20年伸びると思ってください。

もし地主の承諾を得られなくても、滅失した建物の再築自体は可能です。この場合、存続期間が満了した時に建物が存続していれば、土地の借り主は地主に対して建物買取請求権を行使できます。

なお、この規定はあくまで「再築」に関するものです。「増築」は含まないので気をつけてください。

5.借地契約更新後に建物が滅失したら

借地権契約の更新【後】に建物が滅失した場合は、少し違った規定があります。

まず土地の借り主側の権利ですが、借地権の消滅を地主に対して一方的に申し入れることができます。申し入れから3ヶ月経過したら、借地権は自動的に消滅します。

次に借地の地主側の権利としては、更新後に建物が滅失し、借り主が地主の【承諾を得ず】に建物を再築した場合に借地権の消滅を借り主に対して一方的に申し入れることができます。この場合も申し入れから3ヶ月後に借地権は消滅します。

建物の無断再築は借地権の消滅事由と思っておきましょう。

定期借地権と建物の関係

住宅密集地

1.用途制限について

定期借地権で借りた土地には、普通借地権と同様に利用制限がありません。居住用・非居住用どちらの建物でも建てることが可能です。

2.定期借地権の更新と建物

定期借地権には更新の規定がありません。存続期間が満了した場合は、借り主は必ず土地を地主に返還しなければなりません。

この時、土地を更地に戻す必要があります。

これらのことから、【居座り更新】【建替え更新】【建物買取請求権】の規定は適用されません。

3.借地期間中に建物が滅失したら

借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失しても、借地権は消滅しません。借り主は期間の範囲内で事由に建物を建て替えることが可能です。

例えば、ある借り主が定期借地権で建売住宅を購入した場合、30年で住宅を建て替えし、残り20年を新しい住宅で過ごすことも可能です。

事業用定期借地権と建物の関係

1.用途制限について

事業用定期借地権で借りた土地には、店舗や事務所などの非居住用の建物しか作ることができません。

事業に用いるアパートやマンションも居住用施設とみなされてNGとなります。ただし、ホテルや旅館といった短期的に旅客が宿泊する施設は居住用とはみなされないのでOKとなります。

2.事業用定期借地権の更新と建物

事業用定期借地権にも更新の規定がなく、存続期間が満了したら土地を更地に戻して地主に返還する必要があります。

建物譲渡特約付借地権

1.用途制限について

建物譲渡特約付借地権借りた土地には、普通借地権と同様に利用制限がありません。

2.建物譲渡特約付借地権の更新と建物

建物譲渡特約付借地権にも更新の規定はありません。

定期借地権や事業用定期借地権との違いは、存続期間が満了したときに土地を更地にする必要がないということです。

地主は借地上の建物を買い取り、借地権を消滅させます。その後、地主は当該建物を使用収益できます。

まとめ

借地権と建物の関係、いかがでしたでしょうか?

借地権の種類によって、建物の扱いが変わってくるので注意してください。

特に普通借地権の場合は決まりごとが多いので、しっかりと確認しておきましょう。

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