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借地権で悩む前にまず相談 » 借地権や地上権、賃借権の最新コラム » 借地権の種類

借地権の種類

しばしば「借地権」と一括りにされますが、借地権は5種類(数え方次第では6種類)に分類されます。

種類によっては何らかの制限がある場合もあり、契約時にしっかり確認しておかないといざ土地を利用する段になって思わぬトラブルが発生することもあります。

この記事では、借地権の種類を紹介しつつ、それぞれの借地権がどのような場合に向いているかを簡単にお伝えしていきます。

借地権契約の際の参考にしていただければと思います。

普通借地権

一軒家

一般的なイメージの借地権です。

旧借地法による借地権と、借地借家法による借地権に分かれます。借地契約をした時期が平成4年7月31日以前であれば、旧借地法が適用されます。

借地上に建てる建物の種類や用途に制限がないので、借り手にとっては使いやすいタイプの借地権と言えます。

契約の期間はあるものの、当事者の合意で決めることができ、しかも更新を繰り返せば半永久的に土地を借りることが可能です。

更新の際、地主側は正当な事由がなければ更新を拒むことができません。一方借り主側は更新を請求するか土地の利用を継続するだけでも更新が可能となってしまうため、地主側に不利な点が多いタイプの借地権です。

単に「借地権」といった場合、この普通借地権を指すことが多いので注意してください。

定期借地権

現行の借地借家法で新設された借地権です。

契約期間が満了すれば、更新することなく土地が地主に返還されます。

用途の制限はないのですが、主に住宅やマンションなどに使われています。

「定期借地権付き戸建て住宅」や「定期借地権付きマンション」として売りに出されている物件には、この定期借地権が設定されています。

この借地権が利用されているケースは意外と少なく、全国的には8万戸未満の例しかありません。

地主側は必ず土地の返還を得られるので、安心して土地を貸すことができます。長期間使わない土地をこの定期借地権契約で貸すことで、土地の返還を確約しながら地代収入を長期的に得られます。

なお、契約は公正証書等の文書で行わなければいけません。他のタイプの借地権との違いを強調するときは、「一般定期借地権」と呼ばれることがあります。意味は同じなのでご注意ください。

事業用定期借地権

現行の借地借家法で新設された借地権です。

この借地権で土地を借りた場合、用途が事業用に限定されてしまいます。居住を目的にした建物はアパートやマンションであっても建築できません。

例えば路面店や商業施設、規模の大きな開発事業などで土地を貸す場合に用いられることが多い借地権です。

割りと浮き沈みの業態であるコンビニ・ファミレス・パチンコ屋・飲食店などを建てる際に利用される傾向があります。

更新の規定はないので、10~50年の契約期間満了とともに土地は必ず地主に返還されます。

土地の上に建つ物件が大規模商業施設などであれば、高額な地代を得ることも可能です。

事業用定期借地権は公正証書で契約を締結しなければ成立しないので注意してください。

建物譲渡特約付借地権

借地権

これも現行の借地借家法で新設された借地権です。あまり利用されていないため、全国的に珍しいタイプの借地権と言えます。

建物譲渡特約付借地権には用途の制限がありません。住宅でも事業用建物でも建築が可能です。

契約期間の満了時に、地主が借地上の建物を買い取って借地権を消滅させるのが特徴です。

極稀に「建物譲渡特約付き戸建て住宅」や「建物譲渡特約付きマンション」として扱われています。

他のタイプの借地権では、土地を地主に返還するときに建物を壊して更地にする必要があります。

建物譲渡特約付借地権では更地にする必要がありません。地主は借地だった土地に建てられた建物をそのまま利用できます。住居が残っていればそこに住むことも可能ですし、アパート等の事業用建物が残っていれば経営をすることもできます。

更地の方が土地としての価値は高いのですが、いちいち更地にするとどうしても経済的な損失が発生します。契約期間が終了して土地を返還されたときに建物を有効活用したい場合には、この建物譲渡特約付借地権の利用を検討しましょう。

契約は口頭でも成立しますが、できるだけ文書を交わしておいた方が後々のトラブルが発生しにくくなります。

一時使用目的の借地権

契約の際に、その土地を明らかに一時的に借りることが明らかにされているものは、このタイプの借地権に分類されます。

わかりやすい例がプレハブの建物です。工事現場の仮設事務所や仮設倉庫を建てる時に用いられます。建物を建てるのではなく更地のまま、単に一時的な資材置場として土地を利用する場合にもこの借地権が使われることもあります。

一般の方にはあまり関係がない種類の借地権かもしれません。

まとめ

以上、各借地権の概要と活用法を簡単にまとめました。

用途や目的に関して向き不向きがありますので、比較検討してベストの借地権をチョイスしてください。

なお、借地権の「存続期間」や、借地権と「建物との関係」については本項では簡単に触れるのみに留めました。別の項目でさらに詳しくご説明する予定です。

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