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借地権で悩む前にまず相談 » 相続 | 借地権のお悩み解決ガイド » 借地権を相続した

借地権を相続した

このページでは、法定相続人以外への遺贈もできる借地権について、相続する際に気を付けるべきポイントや対処などを紹介します。

相続と遺贈とで異なる借地権の継承方法

借地人が亡くなった時、借地権については主に以下の2パターンによってその権利が継承されます。

法定相続人が相続するケース

借地権の相続・遺贈の説明イメージ亡くなった借地人に法定相続人がいる場合、借地権はそのままの契約内容で継承されます。

遺言や分割協議の結果にもよりますが、相続の場合は借地権譲渡にならないので、地主に対する承諾料更新料は発生しません。

継承者が決まった段階で新しい借地人と地主とで借地契約を締結することになりますが、その際も名義書換料などは不要

一方、地代だけでなく更新料や承諾料で被相続人が支払っていた費用があれば、それは相続人が引き継いで支払う必要があります。

法定相続人以外に遺贈するケース

借地人の遺言書によって法定相続人以外に借地権を遺贈する場合は地主の承諾が必要となります。同時に承諾料も発生するなど相続とは手続きが異なります。

なお、注意しておきたいのは、遺言書の内容として“遺贈する”と記述してしまうと、相続人であっても遺贈と見なされて承諾が必要となることを憶えておいてください。

事例から学ぶ、借地権の家の相続・遺贈に関する不安要因

借地権の相続に関する知識は一般に浸透していないのが実情でしょう。

身内としてもいざという時にどう対処すべきか、以下の事例をご覧ください。

一人暮らしの高齢の父親が住む借地に関する相談事例

父親が住む実家は借地で、母親が亡くなってから一人暮らしの日々。2人の子供たちが相続や不動産管理に詳しい会社に相談をした事例を紹介します。相談者は借地権が相続できるか、可能な場合は地主の承諾が必要かを問い合わせました。

専門家の回答は上で触れたように相続可能で承諾不要というもの。ただし、地主から名義変更承諾料請求されても応じないことや、遺贈も含めて贈与の場合は承諾が必要となるなど注意点も説明してくれました。

亡くなった父親の借地権を相続した際の相談事例

こちらの事例は父親がなくなり、その借地権の家に住みたいという相談。地主の承諾は不要であることの他に、借地権を相続によって取得したことを地主に通知して、建物の所有権を相続登記することに言及しています。

このように借地権の家を相続もしくは遺贈で継承する際は専門家に意見を求めれば安心できます。当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。

借地権を相続する際に押さえておくべきポイント7つ

借地権を相続する前には様々なポイントを押さえておく必要があります。

契約内容の確認、登記の確認などをしっかり行い、トラブルに巻き込まれないように注意してくださいね!

1.名義変更料や承諾料は必要ないが新たな賃貸契約を

賃貸契約のイメージ

借地権を相続するために名義の変更料がいるのでは?と不安に感じている方も多いですよね。

しかし、借地権の相続は譲渡には当たりません。地主に名義変更料や承諾料を支払う必要はありませんのでご安心を。

しかし、借地権を相続する人が決まったら、現在の地主との新たな賃貸契約を結んでおく必要があります。

借地権を相続したら、更新料や建て替え料などは継続して相続した人が支払うことになります。

2.遺贈の場合は地主への承諾や承諾料が必要

相続人が借地権を相続する場合に名義変更料などは必要ありません。

しかし、相続人以外の人物が借地権を譲り受けるケースもあります。故人の遺言書でその旨が記されている場合などですね。

この場合は、相続ではなく遺贈となります。遺贈の場合は地主への承諾が必要となる他、地主への承諾料の支払いも必要となりますので注意しておきましょう。

遺言書では「相続させる」と書くか「遺贈する」と書くかによってこの金額が大きく変わってしまいます。遺言書を書く際は、こういった点にも十分注意しておく必要があることを覚えておきましょう。

3.相続税評価額は借地権割合によって算出される

借地権を相続したら、相続税評価額の計算も行わなければなりません。相続した土地を更地に換算した場合の評価額と、借地権割合を掛け合わせて計算していきます。

この借地権割合が相続評価額となり、この金額分は課税対象ということになります。

借地権割合は国税局が地域によって決めているもので、土地の価値が高ければ高いほど借地権割合は高くなります。一般的に、住宅地では借地権割合は60%程度、商業地では70~80%程度になると言われています。

4.借地権割合は7つに分類されている

借地権割合は、国税局のホームページから確認することができます。AからGまでで分類されており、

A:90%
B:80%
C:70%
D:60%
E:50%
F:40%
G:30%

となっています。自分の相続した土地の地図をチェックして、どの分類にあてはめられているのかを確認してから計算していきましょう。

参考:『平成29年分財産評価基準を見る』国税庁

5.借地契約書は必要ないが更新時には契約の締結を

借地契約は何十年も前に行われているケースがほとんどです。そのため、急に契約者が亡くなられてしまった場合は契約書が見つけられない、契約者本人も契約書がどこにあるのか分からなくなってしまったという事態も当然ながら出てきます。

しかしこのような場合でも冷静に対応しましょう。旧借地法では「契約書は必要ない」との旨が明記されています。

契約書は必要ありませんが、今後のことを考えると更新契約の際に締結しておくのがおすすめです。

6.借地権を売却する際は地主の許可や承諾料が必要

承諾料のイメージ

たとえ相続したものでも、借地権の売却には地主の許可が必要です。借地はあくまでも地主の持ち物であって、相続人は土地の利用権を借りているに過ぎません。

地主に黙って相続した借地権を売却することは、「レンタルしたDVDを勝手に売却する」のと同じだと考えておきましょう。

借地権は権利関係が難しいため、一般的な不動産売却に比べて買い手がつきにくいです。

地主の承諾を得ていない土地は、たとえ無理に売ろうとしても取り引きがうまくいきません。

ちなみに、借地権を売却する際に地主の許可を取らなければならないのは、民法の第612条で、「借地権を売却する場合は地主の許可を得なければならない」と決まっているからです。借地権の無断売却は、法律違反なので禁止されているという前提を覚えておきましょう。

相続した借地権の売却に必要な承諾料は10%前後

通常の借地権売却と同様に、地主から借地権売却の承諾を得る場合は、「譲渡承諾料」などの名目でお金を支払う必要があります。

譲渡承諾料は法的に支払い義務のあるお金ではありませんが、譲渡承諾料は支払うものとして忘れずに予算に入れておきましょう。

なぜなら、基本的に地主側には借地権売却を承諾するメリットがないからです。手持ちの土地を貸し出して、賃料収入を得ている地主にとって大切なことは、これまで安定した収入を生み出していた契約がそのまま続くことです。

売却を承諾すると、つぎの借地権契約者を相手に賃料等の交渉や契約をしなければなりません。新しい借地権契約者が、きちんと賃料を支払ってくれるかは定かではありません。

安定を捨てるメリットがないからこそ、地主の許可を得るために承諾料が必要になります。金額の目安は、一般的な借地権売却と同じで、取引額の10%前後です。ただし、金額はあくまでも目安なので、借地権売却に強い不動産会社を利用すれば、交渉次第で承諾料を抑えることもできるでしょう。

地主に無断で借地権の売却を試みるリスク

地主の承諾なしで相続した借地権の売却を試みた場合、非常に高い確率で地主側の気分を害しますよね。当然、自身の持ち物、それも収入を生み出している資産の一部を勝手に売り出されて、笑顔で許してくれる人がたまたま地主をしている可能性は、ほぼゼロです。

など、借地権トラブルは、突き詰めると地主とのトラブルともいえます。民法第612条の規定があるため、無理に借地権売却を試みれば、地主側から一方的に契約を解除されてしまうでしょう。こちらが法律違反を行っていれば、地主からの契約解除を防ぐ手立てはありません。

借地権契約を解除されてしまった場合、借地人は借地権を返すことになります。

多くの借地権契約では、地主に借地権を返却する際、建物を解体して更地にしてから返す内容になっているので、借地権や家を売るどころか、余分な解体費用までかかってしまうのです。もちろん、借地権契約を解除されると、土地の利用はできないため、その土地に住みつづけることもできません。

あえてリスクを取るメリットはないので、相続した借地権を売る場合は、地主との交渉を慎重に進めましょう。

相続した借地権の売却を地主が拒んでいる場合は「非借地訴訟」

どれだけ交渉しても、相続した借地権の売却を地主が承諾してくれない場合に利用できる手続きが、「非借地訴訟」です。

非借地訴訟を利用すると、借地権を売却したい事情が妥当なのか、ふさわしい譲渡承諾料はいくらくらいなのかを裁判所に判断してもらえます。非借地訴訟の結果、借地権売却の必要性が認められれば、地主に代わって裁判所が譲渡許可を出してくれるのです。

ただ、非借地訴訟になるくらい地主と借地人がもめた土地は、いわくつきなのでますます高額売却が難しくなってしまいます。できるだけ高く、トラブルなく相続した土地を売るためにも、借地権売却の流れを知っておきましょう。

>>借地権売買の詳しい流れはこちら

7.借地契約は地主の相続人が受継ぐ

地主が死亡した場合、借地権と同じように地主の相続人が借地契約を相続します。

今までの権利や義務もそのまま相続されることになりますので、借地権には影響はありません。

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