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借地権の基礎知識について

そもそも借地権とはどんな権利でしょうか?

日常的にあまり耳にすることがないことばなので、実際に借地権に関わる人くらいしか知らないのではないでしょうか。

そんな借地権についてご紹介します。

借地権とは?

高層ビル

借地権は他人の土地を借りて、そこに自分の所有する建物を建てて使用する権利のことです。そして借主は毎月地代を土地所有者に払うことになります。

要するに土地は他人のものだけど建物は自分のものというイメージです。借地権と一口に言っても賃借権と地上権の2つに分かれており、賃借権の場合は建物の売買や転貸につき土地所有者の承諾を得なければなりませんが、地上権の場合はそれが不要です。地上権の方がより自由度の高い借地権といえるでしょう。

マンションなどを借りるのとは違って比較的長い期間借りることになり、法律では契約の存続期間が最低30年となっています。

ちなみにこの期間は契約によって引き延ばすことができます。また、定期借地権というものもあり、これは期間満了になったら必ず土地を返さなければならないものです。これにはいくつか種類があるのですが、その中でも一般定期借地権は存続期間が50年以上となっています。

借地権に関するトラブルについて

一軒家

借地権はそんなに一般の方にとってはなじみ深い言葉ではないので、何か借地権についてトラブルが起こったとしても、対策方法がわからなかったり、どこに相談したらよいかわからないというケースがあり得ます。

借地権の売却に関する問題なのか、相続に関する問題なのか、地代の支払いに関する問題なのか、その他さまざまなトラブルの種類によっても解決法が異なるので、状況に応じた相談が必要です。例えばよくあるトラブルとして地代のことで土地所有者と借地人の間でもめ、従来の地代を払おうとしても土地所有者が受け取りを拒否してしまうことがあります。

このような場合は、従来の地代を所管の法務局に供託することによって地代の未払いを防ぐことができます。

借地権の借りる側のメリットとデメリット

像

借地権は存続期間が長めなので、実際に土地を購入するのと変わらないのではないかという印象を受ける方もいるかもしれません。

では、借地権の借地人側のメリットとデメリットについてご紹介します。

メリットは土地を購入するときに比べて価格が安いことです。実際に土地を所有するわけではないので、安く土地を使うことができます。一般的に借地権の土地は所有権の土地の七割程度の価格で取引されることが多いようです。

加えて実際に土地を所有するわけではないので、不動産取得税・登記費用・資産税・都市計画税など様々な費用を免れることができます。

借地権の土地は地主から借りますが、借地権の土地に建てる建物は自分の所有物とすることができるので、建物を自由に使うことができます。具体的には壁に画鋲を打ったり、壁紙を張り替えたりするのが自分の意志だけで可能です。さらに借主は法律により固く保護されています。

一般的に借主よりも地主の方が立場的に上なので、その分を法律で埋め合わせようという観点から借地権は借主に有利な権威となっています。例の1つとして地主は正当な事由がなければ借主の契約更新を拒絶できないことがあげられます。

一方で、借地権には価格が安い代わりに土地の所有権がないというデメリットも存在します。また、借主は月々の地代や契約を更新する際には更新料を払わなければいけません。

これはメリットの裏返しとも言えますが、借地権を検討する際には留意しておくべき点です。

借地権を貸す側のメリットとデメリット

検討する男性

借地権を貸す側、すなわち地主側のメリットとデメリットについてご紹介します。

借地権の借主は地主に地代を払わなければいけません。地主はこの定期的に地代を得られることがメリットとなります。

さらに更地だとその土地にかかる固定資産税は軽減されないのですが、自分で建物を建てた時のほか借地権の借主が建物を建てた場合でも固定資産税の軽減措置を受けることができます。

デメリットは地代収入の収益性がそこまで高くないことです。借主が安く土地を使用することができるということは地主がその分安い地代収入しか得られないということです。その上、地主の権利は法律で制限されているため、土地を所有していても自由に使用することができません。

借主のメリットでも述べましたが、地主は正当な事由なしに契約の更新を拒絶することができません。自分で土地が使いたくなった場合でも借主が土地を使用している限り土地の自由が利かないことが地主側の大きなデメリットといえます。

まとめ

借地権について理解していただけたでしょうか?

借地権は所有権と似ているようで異なっているので注意が必要です。また、借地権は貸主と地主を比較すると、法律によって保護されている借主の方が有利な契約であるように思えます。

双方の立場の違いを意識しつつ効果的に借地権を活用しましょう。

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