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値上げされた

このページでは、地主から借地の地代値上げを提示された場合、借地人として交渉時に注意すべき点やトラブル対策などを紹介します。

法律で定められた借地権の地代を値上げするための条件

地代値上げに関連する説明イメージ地主が借地人に対して地代の値上げをするには、借地借家法で定められた条件があり、借地人の同意を得る必要があるので、簡単に値上げを強要されるものではありません。まず、その3つの条件を紹介しておきます。

このように基本的には経済動向に影響する条件となっていて、デフレの日本でも都心部などは地代の値上げを迫られる可能性がないとはいえません。もし、地主との交渉で折り合いがつかない場合、従来の地代を支払うようにして、もしそれを地主が受取拒否したとしても供託することで契約解除の防止になることは知っておいてください。

地代の値上げに同意できず、借地人が地代を供託する方法

実際に、地代の値上げ要求を受けた借地人が専門家に地代の供託方法について問合せをした事例を紹介しておきましょう。以下は専門家による見解です。

地主が地代の受取を拒否した場合、地代を供託することによって借地人には契約を継続するという意思表示の意味合いを持つことになります。値上げ額に同意していなければ金額は現状の地代で、所管の法務局などに供託すると地代の未払いではなくなります。和解に至って、借地人が供託金を払い戻す手続きは取戻しといって、当事者の実印・印鑑証明・住民票が必要となります。借地人が受け取るのは日本銀行発行の小切手で、地代支払いの証明にもなるのできちんと保管しておくことです。

借地人としても多少の値上げは同意できるでしょうが、地主側の事情が変わるなどすれば、それまでの関係性などは考慮せずに、高額な値上げを要求されることも十分に考えられます。こうしたケースでは、地主と交渉する前に専門家の意見を聞くのがいいでしょう。

地主と地代の値上げを巡って争う場合

借地人にとっては負担となる地代ですが、地主にとっては収入源となるものです。

地代の値上げに関するトラブルは少なくはなく、双方の合意がとられなければ裁判へ発展するケースもありえます。こちらでは、地主からの値上げ要請から裁判に至るまでの簡単な流れをご説明します。

話し合いで解決しない場合はまず民事調停を申し立てる

地主から地代の値上げを要請され、打診された価格に借地人が納得できなければ、地主との交渉が始まり、地代を巡って争うこととなります。地主との信頼関係などがあれば、何とか双方で収めることができるでしょう。

しかし関りが薄い場合は、ある日突然、値上げ要請の文書が送られてくるということもあり得ます。

地主より通達される「地代増額請求通知書」には、値上げの理由や現在の賃料と新しい地代の金額、変更時期などについて記されており、根拠に基づいた値上げだということが述べられているかと思います。

その内容に対して納得がいかない場合は、その旨を地主に訴え交渉することに。それでも双方の合意がなされない場合は、内容証明などを送るなどして互いに法的手段へと移行し裁判に備えるという次の段階に発展します。

借地人の場合は、まず裁判所に民事調停を申し立てなければなりません。早い解決を望むのであれば、民事調停において判決と和解の中間的手続きである「裁定和解」を受ける形が一般的です。

調停で解決できなかった場合は裁判に

民事調停でも解決しない場合は、民事訴訟へと移行し、裁判で地代を決めてもらうという流れになります。裁判ともなれば判決が下されるまでかなりの日数を要することに。

裁判に要する費用も必要となりますし、納得できない判決結果ともなれば、同じ場所に住みづらくなってしまう場合もあるでしょう。

出来れば争う前の交渉の時点で、専門家に相談に乗ってもらったり、間に立ってもらったりなどして双方が合意する形に収められることをおすすめします。

裁判の間も借地人は地代を支払う必要がある

「借地借家法11条2項」に記載があるように、裁判で地代が決まるまでの間も、借地人は地代の支払いを継続して行わなければなりません。

※参照URL:「借地借家法 第12条2項」

地主が受け取りを拒否するようであれば、法務局などに地代を供託することで、とりあえずの借地人の責任は果たせます。

支払いを怠っているとみなされれば、履行遅滞となり、裁判にも不利な状況になるほか、契約の解除を言い渡される可能性もありますので注意が必要です。

借地法には「相当とみられる地代の支払い」とあり、はっきりとした額の規定はありません。ただしあまりに低額な地代を支払っていると、裁判で地代の額が決まったとき、支払った額の不足分に利息を付けて支払わなければならなくなります。

逆に、既存の地代以上の額を支払っていると、増額を承諾したとみられる可能性もありますので、専門家に相談して妥当な地代額を支払っておくことをおすすめします。

専門家の手も借りて早期解決を図ろう

賃上げを要求されたときの準備や対策としては、客観的な資料を揃えておくことが望まれます。

まずは、現在支払っている地代がその土地の相場と見合っているかどうかを調べておく必要があるでしょう。

固定資産など土地にかかる税金の上昇、土地価格の上昇、近隣と比較して低い地代であることが理由となる値上げ要請の場合は、争ったとしても妥当な賃上げであると判決が下される可能性が高いです。

地主側が値上げ要請を打診してくるときは、すでに妥当な値上げであるかどうかは調査済である場合が一般的。

無駄な費用と時間を費やすよりも、専門家を交えた話し合いで解決した方が良かったというケースがほとんどですので、早い解決を望まれる方は専門家に相談してみましょう。

当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。

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