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不動産会社
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世界最大規模の不動産ネットワーク、センチュリー21の加盟店。公式サイトで借地権売却の実績を多数掲載。
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「借地相談室」を運営するベテラン弁護士

小堀球美子法律事務所
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借地権の他、相続や遺言の問題に詳しい弁護士事務所。公式サイトとは別に「借地相談室」と銘打ったサイトも運営。
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借地権で悩む前にまず相談 » 売却 | 借地権のお悩み解決ガイド

売却 | 借地権のお悩み解決ガイド

借地権とは、第三者へ売却することができる権利です。ただし地主に承諾を得る必要があり、場合によっては譲渡承諾料を支払わなければなりません。条件調整がつかないと、地主からの譲渡承諾を得ることができません。

借地権の売却を考えている人は必ず読んでください。知りたいこと、事例、何処に相談したらいいかなどを完全網羅します。

そもとも借地権とは

借地権には2つの種類がある

借地権について考える人のイメージ

借地権とは、建物の所有を目的とする「地上権」または「土地の賃借権」を意味します。

権利によって土地売却の取り決めが異なりますが、ここではまず地上権と賃借権にはどのような違いがあるのかを詳しくみていきます。

地上権

地上権とは、地主の承諾なく第三者への売買などができる権利です。なぜ地主の承諾が必要ないのかといえば、地上権では登記を行っているからです。土地登記簿に登記されるほどの非常に強い権利であり、正当事由がなければ地主は更新の拒絶ができません。地代の支払い以外は、ほぼ所有権に近い権利形態ともいえます。

売買の利便性を踏まえても、地上権は権利者に有利であり、地主に不利な権利なのです。ただし一戸建て住宅の場合、地上権が設定されているケースはめったにありません。ほとんどの借地権設定が、賃貸借の契約であるとされています。

賃借権

賃借権とは、賃貸借契約により得られる借主の権利です。借主は契約の範囲で目的物を使用し収益できますが、貸主に賃料を支払う必要があります。賃借権を設定すれば新法の場合、当初の存続期間は30年以上、1回目の更新時に20年以上、2回目以降の更新では10年以上となります。借地権者側が法律上強く守られるようになり、地主は更新の拒絶や明け渡し請求、更地の返還などに関して、正当事由なしでは認められなくなる権利なのです。

ただし地上権とは異なって、地主に賃借権の登記義務はありませんが、借地権者は地主の協力なしでは登記できないため、権利者の立場は弱くなります。解決方法として建物の登記さえあれば、借地権の登記がなくても権利の主張が可能です。

借地権や地上権、賃借権について詳しくはこちら

賃借権はさらに種類が分かれる!

賃借権には種類があり、「普通借地権」「定期借地権」「旧借地権」の3つに分かれます。賃借権の種類が違えば、契約期間や更新のルールも異なってきます。それぞれの違いについて詳しくみていきましょう。

普通借地権

建物の所有を目的として、地主から土地を借りて使用する権利です。借地権の契約期間は、最低30年以上。法的には存続期間30年が原則であり、これより短い期間を定めても無効とされます。契約により、30年よりも長い期間を定めることが可能です。

借地人が更新を求めた際には、同一の条件で契約を交わさなければなりません。更新後の契約期間は1回目が20年以上、2回目は10年以上となります。もし更新後の期間に定めがなかった場合には1回目の更新は20年、それ以降は10年となり、当事者の合意によって借地契約を更新するのがポイントです。ただし地主が契約更新を拒絶できるのは、正当事由がある場合にかぎります。

定期借地権

「定められた期間のみで存在する借地権」を定期借地権といいます。契約更新を行わず、期間終了後には更地にして返還する必要がある借地権です。「土地は必ず戻る」という安心感があるため、地主にとってはうれしい権利です。地主は土地を提供して保証金・地代という利益を得られて、権利者は一定の保証金もしくは権利金と地代を支払えば一定期間で土地を利用できます。立退料の請求をされることもないのが特徴です。

ところで定期借地権には、事業に供するものもあります。「事業用定期借地権」と呼ばれるもので、事業用の建物を所有することを目的とした借地権です。存続期間は10年以上50年未満で、契約期間によって扱いが異なってきます。また、事業用借地権とも異なるので注意が必要です。

たとえば事業用借地権で存続期間が「10年以上30年未満」の場合、以下のケースで裁判所の許可が一切適用されません。

事業用借地権の存続期間が「30年以上50年未満」だと、上記3点を適用しない旨の特約を定めたものがあれば、裁判所の許可が一切適用されなくなります。

また、「10年以上30年未満および30年以上50年未満」の事業用定期借地権を締結する場合には、公正証書が必要になります。

旧借地権

旧借地権は、平成3年7月31日までに契約が成立していた権利を指します。平成4年8月1日以降に新法が適用されましたが、新法への移行を強制的に取り決めていません。そのため、旧借地権が現在でも残っており、そもそもの契約が旧法の場合、更新後も引き続き旧法が適用されます。

旧法では、建物が堅固建物と非堅固建物の2種類に区分されます。借地権の存続期間は、原則として堅固建物で60年、非堅固建物で30年です。更新後の存続期間は堅固建物で30年以上、非堅固建物で20年以上となります。

また契約期間に定めがない場合、当初の存続期間は堅固建物で60年、非堅固建物で30年とされ、更新後の期間の定めがない場合は、堅固建物で30年、非堅固建物は20年となります。 

借地権の種類について詳しくはこちら

借地権の売却方法

借地権の売却方法は、大きく以下の4パターンに分けられます。

注意点は、借地権は権利関係が複雑なので、通常の不動産売却と違って扱いが難しくトラブルになりやすいということ。交渉の進め方や売却相手の選び方によっては、借地権の売却額が大きく下がってしまったり、地主とトラブルになってしまったりするリスクもあります。借地権売却を成功させるために、代表的な売却方法を知っておきましょう。

借地権を「第三者」に売却する方法

借地権を第三者に売却する場合、なんといってもまずは地主の承諾が不可欠です。地主の承諾がない借地権は、第三者に売却することができません。自分で地主と交渉すると話がこじれやすいですし、地主との話し合いでは承諾を取るための承諾料の交渉なども必要になってくるため、借地権に詳しい専門会社を頼りましょう。

借地権をより高く売りたい場合は、地主側と相談して底地と借地権を一緒に売却する「同時売却」がおすすめです。借地権と借地にある建物を売却する場合、第三者は土地を自分のものにすることができません。しかし、同時売却であれば名実ともに土地建物のすべてを自分のものにすることができるため、売却の条件が良くなって買い手がつきやすいのです。

また、土地の持ち主が国や自治体の場合、借地権を買い戻してもらうことはできません。借地権のみを第三者に売ることもできないので、国有地の借地権売却では基本的に同時売却を考えることになります。

第三者売却のデメリットは、手間と時間です。地主との交渉、不動産会社による査定や売り出し、買い手となる第三者との交渉など、とにかく時間がかかります。

借地権を「地主」に売却する(買い取ってもらう)方法

手続き的には第三者に売却するよりも楽で、売却額も高くなりやすいのが、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。第三者に売却する場合、借地権の購入後も地代の支払いが必要なこと、建て替えや増改築、売却の際に地主の許可が必要なことなどを考えて、市場価格より安い金額で売り出す必要があります。

しかし、底地の持ち主である地主が借地権を買い取ってくれるなら、第三者を探す時間は不要。買い手を増やすためにあれこれ割り引かなくて良いので、短時間かつ高額で借地権売却交渉がまとまる場合も少なくないのです。

問題点は、普段から地主と良好な関係を築いていないとうまく交渉できないこと。借地権者は少しでも高く売りたいと考えますし、地主側は少しでも安く買いたいと考えます。大きな金額が動くので、よほどお互いの関係が良く、冷静に話し合いができる間柄でないと、すぐに決裂してしまうでしょう。

一度地主との話し合いがこじれると、裁判等のトラブルにもなりかねません。できれば、最初からプロである不動産会社の人間を挟んでやり取りすることをおすすめします。

借地権を「地主」に売却する(買い取ってもらう)方法について詳しくはこちら

買取業者に売却する方法

不動産業者は、大きくわけると仲介業者と買取業者の2種類です。仲介業者は、いわゆる一般的な不動産会社のこと。不動産を売りたい人と買いたい人、貸したい人と借りたい人を仲介することで手数料を得ます。一方、買取業者は不動産を自社で購入し、開発したり転売したりして利益を出すというビジネスモデルです。

借地権は、買い手がつきづらく短期間で売買が成立しないので、ほとんどの不動産会社、とくに仲介業者は扱うのを嫌がります。経験のない業者に売買を任せても、良い結果になることはありません。そこでおすすめしたいのが、借地権売却に強い買取業者を利用することです。借地権交渉の経験が豊富なので、地主との交渉も安心して任せることができますし、不動産会社が直接借地権を買い取ってくれるため、改めて買い手を探す必要がありません。

信頼できる買取業者を見つけることができれば、スムーズに取引をすることができるでしょう。ただし、業者選びは慎重に。営業マンの対応にスピード感があり、トラブルへの対応能力が高く、具体的な実績をたくさん提示できる業者を選ぶのがポイントです。

地主の承諾が得られず、裁判所での「借地非訟手続き」によって「第三者」に売却する方法

地主から借地権譲渡の承諾が得られない場合は、裁判所へ「借地非訟手続き」を申し立てることで、譲渡承諾を出してもらうことができます。譲渡承諾さえ出してもらえば、借地権を第三者に売却できるようになるわけです。ただ、裁判所で手続きするほど地主ともめている土地は、非常に評判が悪いので売却額が安くなってしまいます。

基本的に、借地非訟手続きはデメリットの大きい方法なので、できれば頼らなくてもすむように立ち回りましょう。最初からプロに頼んで交渉し、地主からトラブルなく譲渡承諾を引き出すことができれば、それに越したことはありません。もし、借地非訟等の法的手続きに訴え出る場合は、借地権の専門会社だけでなく弁護士にも相談すると良いでしょう。

具体的事例から見る、よくある売却パターン

売却のイメージ

相続した借地権を売りたい、不要になった建物ごと借地権を売却したい、更新料が高いから売りたいなど、借地権を売却する目的については人によってさまざまです。ここでは、良くある売却パターンの具体的事例を見ていきましょう

売却事例① 相続した借地権を売りたい

通常、借地権は地主の承諾なく第三者に譲ったり売ったりすることができません。ただし、相続によって借地権者が変わる場合は話が別です。「土地の借地権を相続によって取得しました」といった通知を行うだけで良いのです。

とはいえ、相続した借地権を譲渡したり売却したりする場合は地主の許可が必要なので、できるだけ早く地主と相談して賃借契約等を更新しておきましょう。代替わりに合わせて地主にあいさつできていないと、交渉もうまくいかないからです。

相続した借地権の売却時は、借地権価格に対して約10%の譲渡承諾料を支払わなければなりません。また、借地権も不動産という財産なので、地代や権利関係の手続きとはべつに、相続財産としての価値を計算して相続税等を納税する必要があります。その他、「相続」ではなく「遺贈(遺言によって法定相続人以外の人に財産を渡すこと)」の場合は地主の承諾が必要になるなど、相続が絡んだ借地権は扱いが難しいです。

後々トラブルにならないよう、相続した借地権を売却するときは専門家を入れましょう。

相続した借地権の売却について詳しくはこちら

売却事例② 不要になった建物ごと借地権を売却したい

借地権とは、「その土地を借りて建物を建てても良い権利」です。所有権はあくまでも地主が持っているため、許可を得ることなく建物を売却することはできません。民法の第612条でも「他人の持ち物を勝手に売ったり譲ったりしてはいけない」と定められている通り、無断売却は論外なのです。

もし、建物のみ売却した場合は土地の転貸(又貸し)とみなされ、地主から借地を更地にして土地を明け渡すように請求されてしまいます。借地権と借地上の建物は、必ず承諾を取ってからセットで売るようにしましょう。

なお、借地権売却の交渉は、借地権を専門的に取り扱っている不動産会社に任せるのがおすすめです。弁護士は法的な手続きこそ強いですが、買い手を探したり物件を査定したりする能力は持っていません。なにより借地権に強い弁護士は少なく、探すのが困難です。借地権の無断譲渡や無断売却にならないよう、慎重に手続きを進めましょう。

借地権と不要となった建物を一緒に売却する方法ついて詳しくはこちら

売却事例③ 更新料が高いから売りたい

借地権の更新料は、法的に定められていません。相場は借地権価格の5~10%程度か、更地価格の3~5%程度とされていますが、いくらになるかは地主との契約次第です。原則として、借地権の存続期間が切れたタイミングで借地権契約の更新をしなければ、更新料を払う必要はないとされています。

ここで重要なのは、地主によって高い更新料を求めてくる理由が違うということです。専門家の助言を受けて冷静に話し合えば、お互い納得して売却や更新料の変更といった対応ができる場合もあります。更新料が高いと感じたときは、借地権に強い専門会社へ相談しましょう。

更新料に関する悩みについて詳しくはこちら

どうやって売ればいいの?借地権売却の具体的な流れ

借地権の売却には、地主の承諾が欠かせません。借地権売却は「借り物の土地の上に建てている自分の家を売る」という手続き。そのため、一般的な不動産売却に比べて買い手からの人気がないのです。

不動産会社の手助けなしで売却を進めるのは困難なので、まずは不動産会社を決めましょう。もし、借地を管理している不動産会社がいるのであれば、そちらへ相談してみるのがおすすめです。不動産会社を決めたら、現地調査と査定を頼みます。査定をスムーズに進めるため、建物の設計図や重要事項説明書、契約書などを用意しておくと良いでしょう。

査定額に納得できたら、不動産会社と正式に借地権売買契約を結び、借地権を売り出します。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」契約のうち、どれが合っているのかを良く考えて契約し、地主との交渉も進めましょう。無事に地主から譲渡承諾を得て、買い手が見つかれば借地権の引き渡しです。抵当権を外す手続きや契約書づくりなどが必要になってきます。

借地権売却では、実務面の大部分を任せる不動産会社選びが大切です。不動産会社もそれぞれ専門分野が違うので、借地権売却が得意な専門会社を見つけることが最大のポイントになるでしょう。

借地権売却の流れについて詳しくはこちら

借地権売却で損をしないために、必ずプロに相談しよう!

売却希望価格に近づけるためには、借地と底地の知識を深める必要があります。なぜならば、借地と底地の一部同士を分割で所有(等価交換)したり、土地と建物を一括で譲渡(同時売却)したり、さまざまな売却方法があるからです。地主が納得したうえで借地権の売却を承諾してもらうためにも、きちんとした説明を行わなければなりません。

しかし当事者同士でどうするか話し合うと、トラブルに発展する恐れがあります。できれば、中立な立場の方に相談したほうがよいです。特に借地権売却に精通している不動産会社であれば、さまざまな提案や連携などをスムーズに行ってくれます。交渉に失敗すると借地権の売却が頓挫してしまう可能性があるので、実績が多くて借地権売買を専門とする会社を選びましょう。

借地権売却に関する相談は不動産会社がおすすめ!実績のある会社を紹介!

不動産会社
会社名 売 却 非 訟 相 続 底 地 国有地 Q&A
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マーキュリー

センチュリー21の加盟店で、借地権買取に特化して10年以上の実績を持つ

2004年の設立時から借地権の買取に特化して営業している不動産会社。公式サイトには借地権取引の実績として、取引された物件の大まかな所在地や面積が明記されていて情報公開にも積極的です。借地非訟案件にも対応できますし、大手FCの信頼感・安心感があります。

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公式サイトで解説されている項目
売 却 〇 非 訟 〇 相 続 〇
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ピタットハウス曳舟店

借地権無料相談ドットコムという独自サイトを運営するなど専門性が高い

ピタットハウスの加盟店の中でも借地権取扱い店としてスタートアップした店舗で、借地権や底地の専門スタッフが在籍しています。相談は無料で、現地調査や査定もしてくれますし、直接買取による現金化にも対応してくれます。

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住友林業レジデンシャル

専門部署で借地権のトラブルや住宅ローン利用のサポートに注力する

住友林業グループ内では賃貸管理を主業務とする会社で、そこに借地権事業部があります。借地権の直接買取では査定算出の適正価格に定評があり、借地人の希望と地主への提案とのバランスをとって課題解決します。

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セレ コーポレーション

不動産コンサルタントや弁護士などを招いて借地権の無料セミナーを実施

アパート経営の専門企業で借地権の直接買取だけでなく資産の有効活用の提案もしてくれます。地主や金融機関との交渉でも頼りになりますし、独自の借地権健康診断書や無料セミナーは借地人にとって有益なサービスです。

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矢崎不動産オフィス

一律5万円で借地権コンサルティングに対応するスペシャリスト集団

矢崎不動産オフィスの借地権に関するサービスは旧借地法の物件に特化しているのがポイント。譲渡の相談には仲介で対応し、底地購入や借地権と底地の等価交換でもサポートしてくれるなど、専門性を活かして課題解決してくれます。

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借地権の売却価格相場

売却価格相場のイメージ

借地権に関しては、地主との交渉が一番のポイントです。地主との話し合いがどこまで進んでいるのか、今後の決まり事についてどうするのかなど、条件によって借地権の売却価格が決まってきます。言い換えれば、地主次第で売却価格が決まるといえます。

また、借地権は相続や贈与の際にも評価される財産です。ほとんどのケースで売却できますが、相続税の計算に用いる借地権割合を、そのまま売買価格の算出に使用できません。つまり、相続税の確定基準は存在しており、取引相場の確定基準は基本的にありません。近隣の状況を踏まえたうえで、相場を算出するのが大まかな流れです。

さらに借地権では、地主に譲渡承諾料や建替承諾料、その他の契約条件を考慮しなければなりません。その他の契約条件とは、借地面積や地代、土地賃貸借の残存期間などが挙げられます。所有権(借地権+底地権)の売買時とは異なり、借地権の譲渡にはさまざまな費用が発生します。いかにムダな費用を抑えられるかが、借地権の売却で重要な考え方となるでしょう。

極端な話をすると、借地面積や建物築年数が全く同じであっても、地主の意向によって承諾料や地代の金額が変わります。借地権とは、それほど地主の契約内容や譲渡条件に大きな影響を受ける不動産なのです。

実際には地主の意向と借地人の要望がうまくかみ合わず、なかなか話が進まないケースもあるでしょう。最終手段として法的な処置で相場を定めることはできますが、できるかぎり話し合いにより問題を解決したほうがよいです。

相場に関する具体例

土地価格の相場に関しては、借地権60%、底地権40%が目安です。ただし当然、住んでいる土地によって物価が異なるため、借地権と底地権の割合を算出する際には路線価図などを用います。ここでは、借地権60%、底地権40%の場合で借地権の売却相場をみていきましょう。

たとえば更地の土地があった場合、借地権には更地価格の6割ほどの価値があります。残りの4割ほどが底地権の価値であり、借地権を持っているほうがお得に感じます。しかし、これはあくまでも借地権と底地権が同じ権利者であったケースです。実際には借地権しか持っていなければ、更地価格4割程度まで下がるでしょう。ちなみに底地権だけを単独で売ると、さらに4分の1程度までも下がってしまいます。

土地の所有権(借地権+底地権)が両方あるときにはじめて、借地権60%、底地権40%が目安となってくるのです。

コーヒーカップ・ソーサー理論

借地権と底地権が両方揃っていないと、売却希望価格を大きく下回ってしまいます。これは、コーヒーカップとソーサーが一緒に売られているから、魅力のある商品となっている事例と似ています。コーヒーカップ・ソーサー理論とも呼ばれており、コーヒーカップが借地権、ソーサーが底地権として例えられるのが特徴です。たとえ1万円の英国製コーヒーカップであっても、ソーサーがなければなかなか買い手が現れません。上下揃って、はじめて1万円の価値があります。

土地も同様であり、借地権を単独処分するよりも、地主と協力して底地権のセット売却をしたほうが買い手も現れやすいでしょう。

借地権の単独売買

借地権は、自己所有の建物を建てるために第三者の土地を借りるための権利ですが、土地を所有しているわけではありません。土地を自由に使わせてもらっている代わりに、地主に地代や契約更新料などを支払います。また、建て替えの際には建て替え承諾料がかかるでしょう。譲渡時でも同じく、地主から譲渡承諾料を要求されるケースも多いとされています。

買い手からすれば、借地権のみの購入ではさまざまなコストが発生して負担に感じてしまうはずです。地主の意向を気にしなければいけないデメリットもあります。そのため借地権の単独売買を行うと、条件によってはかなり安い価格で取引されてしまうでしょう。

底地の単独売買

底地権だけでは、その土地に自己所有の建物が許可されません。借地権を買い取らないかぎり、借地人の契約が続くうちは土地を貸すだけの存在となります。また底地の単独売買は、借地権よりも低価格で取引されているのが現状です。

たとえば、目安は更地価格の5%前後となります。更地価格が3,000万円の土地であれば、更新料は150万円ぐらいが目安となりますが、地域の慣習によって更新料は変動してきます。

底地の単独売買を行う前に、借地権との共同売買を検討したほうがよいです。土地の所有権(借地権+底地権)を手に入れたいと考える方が多い分、共同売買に成功すれば売却希望価格を下げずに済みます。

借地権の売却に関するQ&A

借地権の売却を行う際には、さまざまな疑問点が生じるはずです。ここでは、借地権の売却に関するよくある質問をまとめました。ある程度の基礎知識を身につけて、後悔しない借地権売却を目指しましょう。

地主の承諾が必要なの?

地主は現在の借地権者に信頼を寄せているからこそ、借地権が存在します。つまり「この人だから土地を貸している」という前提があるため、地主の知らないうちに借地権が譲渡されるのは問題となります。さらには建物を無断で増改築したり、地主に不利益が生じたりすれば、トラブルに発展するでしょう。もし地主の承諾を得ないで無断で譲渡した場合には、契約を即時解除されても文句は言えません。

たしかに建物は借地人の所有となりますが、一定の行為を行う場合、地主の承諾が必要となってきます。無断の借地権譲渡とは、地主との信頼関係を簡単に壊してしまう行為なのです。

借地権?底地権?所有権?

借地権

地主の土地を借りることで、その土地に自己所有の建物が建てられる権利です。借地権は、さらに「地上権」または「土地の賃借権」に分かれます。地上権とは、地主の承諾なく第三者への売買などができる権利です。土地の賃借権とは、契約の範囲で目的物を使用し収益する代わりに、貸主に賃料を支払う権利を指します。

底地権

「底地」とは、賃借権や地上権などの諸権利がついている土地のことです。地主が土地を貸し、借地人がその土地に建物を建てて住んでいたり、転貸していたりします。土地は地主の所有となるものの、その土地を借りて住んでいる人がいる限り、地主は借地権者を無視して土地を利用することができません。

その地主が土地を貸している権利を「底地権」といい、地主にとっては「借地+底地」で所有権となります。もし底地だけの所有では所有権と比べて価値が下がってしまい、借地権が付いていることで権利が制限されることになるのです。ひとつの土地に対して地主と借地人の両者の権利が交錯しているので、権利関係が複雑な土地といえます。

所有権

所有権とは底地と借地+底地を合わせた権利であり、所有権を持っている方の資産価値は高いとされています。逆に言えば、借地権だけでは所有権と比べて資産価値が下がります。1つの土地で地主と借地権者の権利が交錯していては、権利関係も複雑になってしまうからです。自由な活用がむずかしい土地は、売却の際にも扱いづらいと判断されます。

借地権の購入・売却時の税金について

借地権を取得する際には、不動産取得税や固定資産税・都市計画税がかかります。一方で売却時にかかるのは、不動産譲渡税が挙げられます。

不動産取得税

土地・建物の税額=固定資産税評価額×4%(標準税率・本則)で計算されます。ただし特例で、以下の通りに標準税率(地方税法に規定されている通常の税率)が軽減されます。

固定資産税・都市計画税

都道府県が徴収する税金です。毎年1月1日に登記簿に記載された所有者に対して、4月および6月に納税通知書が発行されます。その年の土地と建物の課税標準額に、固定資産税では1.4%、都市計画税では0.3%を掛けた金額が税金としてかかります。

譲渡税

課税譲渡所得は、譲渡価格から取得費・譲渡諸費用・特別控除額を差し引いた金額です。そして短期譲渡の税率は39%、長期譲渡の税率は20%となります。

この他にも、相続時には相続税、贈与時には贈与税といった税金が発生します。

地主さんが譲渡の承諾を認めなかったらどうなるの?

地主が譲渡承諾を認めてくれない事例では、「地主に話を通していない」「過去にトラブルが起きていて、借地人が交渉をしようと思っても取り合ってもらえない」といったケースが少なくありません。

多くのトラブルは、地主に配慮して専門知識にもとづいた説得や提案ができる、交渉能力の高い不動産会社を頼ることで解決できます。一度トラブルになったからといって、いきなり裁判沙汰に進むと泥沼です。借地権売却はトラブルを避けるように立ち回るのが一番なので、どんな地主相手でも冷静に交渉できる、実力の高い不動産会社を利用しましょう。

地主からの承諾についての悩みはこちら

高く売りたい

借地権を高く売る方法は、大きくわけて3つあります。地主に買戻してもらう方法、地主と借地権者が協力して底地と借地権を同時売却する方法、そして地主と交渉して借地権と底地権を交換する相互売買です。

地主に買戻してもらえば、市場に出して第三者に借地権を売却する場合より高値もつきやすいですし、交渉の手間や時間も大幅に短縮できます。

借地権は、底地つきで売ったほうが高いです。底地と借地権はカップとソーサーの関係に似ており、どちらか片方だけを売るよりセットで売ったほうがより高く売れます。

相互売買は、地主は底地を手放したい、借地人も借地権を手放したいと考えているものの、お互い権利を売買できるだけの貯蓄がないといった場合に使える方法です。買取業者が地主から底地を買い取れば、地主はお金が手に入ります。買取業者が購入した底地と借地権をほぼ同額で借地人と取引すれば、借地人はほとんど現金を使わずに土地を自分のものにして、売却等ができるという仕組みです。

どの方法を選ぶ場合も、知識を持った専門会社の協力が必要になります。

借地権を高く売るためのコツについて詳しくはこちら

早く売りたい!

少しでも早く借地権を売却したい場合は、借地権売買を専門としている買取業者を頼りましょう。資金力の高い不動産会社なら、扱いが難しい広々とした底地を一括で買い上げることも可能です。借地権売買専門の会社なら、本来利益を出すのが難しい土地の扱いにも慣れているため柔軟な提案ができるでしょう。

なにより、借地を市場に出して広告をつけたり、購入希望者を待ったりする時間を考慮しなくて良いので、ほぼ最短で手続きが終わります。不動産を売りたい人と買いたい人を結びつけて仲介手数料を得ている、仲介中心の不動産会社ではこうした対応は望めません。

借地権を早く売るためのコツについて詳しくはこちら

借地権を売る時の注意点は?

借地権を売る時には、まずは地主に売却したい旨を伝えましょう。地主の承諾が必要であり、事前に地主の意向も確認しておいたほうがよいからです。また、個人で第三者に借地権を売るのは容易ではありません。譲渡承諾料や建て替え承諾料など、お金に関わる取り決め事がとても多いとされています。

また、測量により確定した面積と土地賃貸借契約書に記載されている借地面積が相違することがあります。特に、昔から借りている借地権の場合に多く見受けられるようです。売買契約前に測量してきちんと面積を確定しておかなければ、トラブルの種となりますので注意が必要でしょう。

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