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地主に買い取って欲しい

地主との交渉イメージ

このページでは、第三者への売却ではなく、地主に借地権買い戻しをお願いする際に起きうるトラブルについて、不動産会社選びのポイントや事例などを紹介します。

借地権を売却するのに必要なことは

借地権は、「契約者本人が借りた土地に家を建ててもよい権利」です。土地を借りる側である借地人が自由に売却できるものではありません。

自分に所有権のある土地建物を売却する場合とは勝手が違います。売却の際に知っておくと売買がスムーズにいくコツを掴んでおきましょう。

知っているのといないのとでは、借地権の売却スピードや価格に差がでることもありますよ

借地権は地主の承諾があれば売れる

借地権を売る場合、まずは地主にその旨を伝え承諾を得ましょう。地主が買い取ってくれる場合もありますが、そうでない場合は第三者へ売りに出すことになります。

地主が承諾してくれなければ、原則として借地権は売ることはできません。土地の所有者はあくまでも地主なのです。

借地人が借地権を売却すると、地主と借地人との間で交わしている借地契約の契約者が変わってしまいます。

借地権を売却するということは、既存の借地契約を解除して、借地権を買い取った第三者と地主の間で改めて借地権契約を結ぶということ。

地主の許可を得ずに売却をはじめるということは、借りたものを別の相手に貸してしまう「又貸し行為」と変わりありません。

契約的にも問題がありますし、地主側にとって借地権契約の契約者が変わるメリットがないので、承諾を得るとともに譲渡承諾料等の支払いも必要になります。

どうしても売りたい場合は裁判所に申し立てることもできますが、それは最終手段です。

裁判所を通すほどもめた土地ということになれば、なかなか買い手がつきません。できるだけ話し合いで済むように、借地権に強い不動産会社を頼るなどして交渉を進めていきましょう。

借地権の売却は、借地人側からだけではなく地主側から買い取りたいと申し出があることもあります。

そういった場合、不動産会社から連絡が来ることもあるので、納得のいく売買ができるよう交渉してくださいね。

地主側に借地権を買い戻したい事情があるということは、交渉次第でより高く借地権を売却できるということです。

もちろん、下手にごねて交渉が決裂すると、取引ができなかった場合にお互いの関係が悪くなってしまうので、どの程度の交渉ができるのかは慎重に見極めなければなりません。

地主側から話をもちかけられた場合も、借地権売却に詳しい不動産会社を頼るようにしましょう。

借地権の売却には地主との連携が必要になる

借地に関する権利は、基本的に「借地権」「底地権」の2つにわけられます。このうち、借地人がもつのが借地権です。

借地権はあくまで「建物を建てる権利」なので、土地自体の所有権は保有していません。

一方の底地権とは、簡単に説明すると地主がもっている土地そのものの所有権です。また、底地権は土地だけの権利なので建物に対しての権利ではありません。

借地では、100%地主が所有権(底地権)をもっている土地の上に、100%借地人が所有している建物が建っているわけです。

借地人が持つ借地権の売却で利益を得ようと思った場合、建物に価値がないとなかなか難しいものがあります。

また、地主が持つ底地権は土地だけのものなので、そこに建物が建っていないと利益を生むのが難しいといった現状があります。

なので、借地権の売却で利益を得たい場合には土地と建物の権利を持つ双方が連携しておこなわないと、良い価格で売れないことがあるのです。

借地人は借地権が高値で売れれば利益になりますし、地主は土地を借りてくれる人がいれば地代や更新料といった不労所得を得ることができます。双方が協力して売却できるよう、交渉を進めていきましょう。

借地権の売却に精通した不動産会社に相談する

借地権の売却交渉を地主とおこなう場合、個人間でやり取りするとお金や権利の絡んだ問題ゆえにトラブルも起きやすくなります。

また、地主に比べて借地人は借地権の知識があまりないとも言われているので、安値で言いくるめられてしまうパターンも。

そうならないためには、借地権の売却や買取に精通した不動産会社に相談し、間に入ってもらうのがベター。

交渉がスムーズにいけば、地主に借地権を買い取ってもらえたり第三者への売却もしやすくなったりします。

借地権は、地主に買い戻してもらうのが時間的にも金銭的にも一番メリットがあります。

地主に借地権を買い戻してもらいたい場合に、借地権に強い不動産業者を頼るとスムーズに買い戻してもらえるでしょう。

借地権買取のケース【5つのパターン】

買取のイメージ

借地権を買い取ってもらうのにはいくつか方法があります。

ここでは主な5つのパターンについて紹介。

1つずつ見ていきましょう。

「地主」に売却する

もともとの土地所有者である、地主に買い取ってもらうパターンです。地主相手に買い戻してもらうのが、もっとも手間がかかりません。

なぜかというと、借地権の売却先が地主の場合、売る側が「買い手」を探す必要がないからです。

通常、よほど条件のよい不動産でもない限り、土地や建物が売れるまである程度の時間がかかります。

広告をつけて借地権を売りに出し、数カ月待つことを考えれば、地主と交渉するだけで売却手続きを終わらせることのできるというのはかなり楽なのです。

地主が承諾すれば、金額などを話し合って売却することができます。

もともと地主には、借地権が売りに出された際に優先的に買い戻せる権利があるので、地主に買い戻すかどうかを聞いてから第三者へ売り出すのが自然な流れと言えるでしょう。

さらにいうと、金額的な面でも地主は借地権を一番高く買い取ってくれることが多いです。

地主が借地権を買い取る場合、別の不動産会社から土地の買収話をもちかけられていたり、個人的な事情で借地を自分のものにして活用する事情があったりします。

これまでトラブルもなく借地の利用が継続できていれば、「長く地代を払ってくれていたから」と買取額の値引きをせずに交渉が成功する可能性が高いのです。

ただ、建物が立っている場合は取り壊して更地にして返す必要があります。

売却する借地権の利益分から建物の取り壊し費用を引いて考えると、実際の利益がいくらになるか分かりやすくなりますよ。

諸費用が売却の値段よりも高くなり、マイナスになるようなら地主と交渉して借地権の買取価格を上げてもらうのも1つのやり方です。

一番いいのは、借地権に強い不動産会社に査定をして貰い、その金額を提示して交渉すること。専門業者がきちんと査定した金額なら、地主も納得してくれるはずです。

借地権者と地主とで借地権と底地を同時に「第三者」へ売却する

借地人が持っている借地権と、地主が持っている底地権を合わせて第三者へ売却する方法です。第三者は土地と建物両方の権利を購入することで、所有権のある不動産を手に入れることができます。

借地人が借地権の売却をしたいと考えているだけでなく、地主側も何らかの理由で土地を売りたいと思っている場合に有効なケースです。

同時売却のメリット①:高額売却を狙いやすい!

同時売却には、借地権だけの売却という条件で第三者の買い手を探すより高額売却を狙いやすいというメリットがあります。

借地権と底地をカップとソーサーにたとえたとしたら、借地権売却はカップだけを売りに出すようなもの。カップとソーサーを別々に売るより、セットのほうが高く売れるでしょう。

同時売却のメリット②:買い手を探しやすい!

また、同時売却なら買い手を探しやすいというメリットも無視できません。カップとソーサーのたとえでいえば、カップ単体で売るよりカップとソーサーをセットにして売りに出したほうが買い手を見つけやすいのは当然の話です。

借地の場合、お金を出して家を建ててもその下にある土地が他人のものなので、どうしても心情的に買い手がつきにくいという面があります。

しかし、同時売却なら土地も建物も購入者のもの。権利関係が複雑にならないので、宣伝広告を担当する不動産会社もアピールしやすいです。

なにより、借地だと地主に対して地代というランニングコストを支払いつづけなければなりません。底地ごと買い取ることができれば、地代がかからないため売りやすいのです。

同時売却のポイントは、借地人と地主の連携!

そして、このケースは借地人と地主の連携が不可欠。どちらか一方の意見ばかりが目立ってしまうと成り立ちません。

密なやり取りや専門知識が必要になってきますので、借地権や底地権に強い専門業者の力を借りると良いでしょう。

借地権だけでなく、底地や建物にも強い総合的な不動産会社なら、いろいろなパターンの売却を知っていますから、心強い味方になります。

借地人、地主、第三者のそれぞれの間に入って的確に交渉してくれるでしょう。

ちなみに、地主が国や自治体の場合、第三者に借地権を売る方法は同時売却しかありません。地主がどういう相手なのかによって、同時売却を考えるべきかどうかが変わってきます。

等価交換し、所有権になったものを第三者に売却する

等価交換とは借地権と底地権の一部を交換すること。取引的には単純な売却手続きよりも少し複雑なやり取りになるので、解説しておきましょう。

等価交換のメリット①:借地権が自由に売却可能になる!

そもそも、借地に建てた家を売却したり増改築をしたりするさい、借地人が地主の承諾を得なければならないのは、その土地が自分のものではない(所有権がない)からです。

もし、借地人が地主から底地権(土地の所有権)を買い取ることができれば、土地建物は名実ともに借地人のもの。

自分の所有しているものであれば、だれかに許可を取ることなく自由に売買できますし、建て替え等の工事も実行できます。

ただ、底地の買い取りはけっして簡単なことではありません。たとえば、借地人が地主から80坪の土地の利用権を借りていたとしましょう。

この場合、住宅が30坪程度の広さで、実際には50坪分の土地を持て余していたとしても、地主から底地を買い取るためには80坪分のお金が必要になるのです。

額が額だけに現金が用意できない、銀行等に相談しても融資が受けられないという場合が少なくありません。

一方、地主側も自分で使用していない土地の固定資産税を毎年払うのが負担になっていたり、高齢化や事業の縮小等の事情から借地契約の解消を望んでいたりする場合があります。

借地人は底地を買い取りたい、地主は底地を売って借地契約を終了させたいとお互い同じことを望んでいるのに、資金の関係でそれが実現できないこともあるわけです。

こういった場合に使用されるのが、借地権と底地権の等価交換。

さきほどの例でいえば、実際に家を建てて利用している30坪分の借地権と底地が同じ金額なら、物々交換することで現金のやり取りをせずに権利関係の移動ができます。

等価交換のメリット②:地主も土地を再活用しやすい!

等価交換を行うことにより借地人も地主も、建物と土地の両方の所有権を有することになります。

借地人は30坪分の土地を自分のものにすることができ、地主は80坪の借地を50坪の所有地にすることができるわけです。

借地人はそうして得た「所有権」「第三者」へ売却しますし、地主は改めて自分のものになった50坪の土地に建物を建てて再活用することができます。

等価交換のポイントは、将来的に活用しやすい土地分割!

等価交換はある程度広さのある土地でないと分割が難しい方法でもあります。

もし、もともとの土地の広さが40坪程度しかなかった場合、30坪分の借地権と底地を交換しても、地主の手に残るのはたった10坪の土地。

狭い土地は建築できる建物の種類が限られてしまうため活用しづらいですし、売りに出してもなかなか買い手がつきません。

土地の需要が非常に高い都心であっても、最低30坪程度の広さがないと難しいでしょう。

また、土地によって用途地域の定めがあったり、旗竿地で下手に分割すると一方の土地が接道義務(建物を建てる土地は必ず道路に接していなければならないという義務のこと)を果たせなくなったりすると、分割後の売却が困難になります。

等価交換をするにあたって、借地人と地主の間でどのように分割するか、測量や土地分筆、建物の解体費用をどちらがどの程度負担するかなどの相談・交渉が必要です。

難しい手続きは専門知識のある不動産会社に相談することも大切!

借地権と底地の等価交換や土地の正式な分割を行う場合は、分筆という手続きが必要になります。土地の分筆とは登記の書き換えを行なうこと。

分筆登記を行うことによって、分割した土地ごとに新しい地番が割り振られ、正式に別の土地として扱われるのです。

分割だけでは土地の所有者は地主のままかわらないため、等価交換をする場合は分筆を行なう必要があります。

登記簿に書き入れてもらわないと、所有者として名乗ることができません。

等価交換をおこなう際には金銭面だけではなく、手続き面にも注意して確認するようにしてくださいね。

地主側の事情によっては、広大な土地を分筆登記せず、適宜分割して借地にしているケースも多いです。

借地として貸し出したり、家を建てて利用したりするだけなら分筆登記まで行う必要がないので、いざ底地を買い取ろうと思ったら莫大な金額になりがちという事情もあります。

手続き面をきっちり行っていないと等価交換はできないので、必ず専門知識のある不動産会社を頼って手続きを進めましょう。

「第三者」に売却する

前述の3つの方法は使えないけれど誰かに売却したいときは、地主から承諾を得た上で、第三者に借地権を売却する方法もあります。勝手に売却してしまうと法律違反となり、借地権が消失してしまうこともあるので注意してください。

売却の流れやポイントについては以下のリンク先で詳しく解説しています。第三者への売却時には、地主と相談しながら名義の書き換えることや、建物を建て直す承諾を得ることなど、複雑な手続きが必要です。

借地権売却の流れやポイントをしっかり確認した上で、借地権売却が得意な不動産会社に相談するなどの方法も検討してみてください。

>>借地権売買の流れを詳しく見る

地主の承諾が得られず、裁判所による「借地非訟手続き」にて「第三者」へ売却

借地権の売却を地主がどうしても認めてくれない場合におこなうのが「借地非訟手続き」です。非訟とは、裁判所が民法上の問題を裁判をおこなわず簡易的に処理することを言います。

借地非訟手続きをすると、裁判所から「土地所有者の承諾に代わる許可」を得ることができ、地主の承諾が無くても借地権の売却が可能になるのです。

ですが、裁判所を通すほど借地人と地主の関係が悪化してしまったということで、不動産会社に売りに出しても販売価格が安く設定されてしまいます。揉めた土地は手が出しにくいですからね。

借地非訟手続きをおこなうのは、最後の手段として取っておきましょう。

借地非訟手続きについては、以下のリンク先に詳しく記載しています。

借地非訟の概要や、地主が借地権売却に同意してくれないケースなどを紹介していますので、参考にしてみてください。

>>借地非訟手続きについて詳しく見る

借地権を買い取った事例

ここでは地主が借地権を買取った事例を紹介します。

地主側から買取を申し出た事例

地主側が60坪の土地のうち、30坪を借地として貸し出していましたが、地代収入が少なく悩んでいました。借地人は建てたアパートで家賃収入を得ていましたが、入居者が半分しかおらず満足からは程遠い状態。また、借地人には資金がなく老朽化したアパートを建て替える余裕もありませんでした。

そこで地主が借地権の買取を提案。借地人もすんなり受け入れ、話はすぐにまとまりました。

不動産鑑定士に査定してもらい、話し合いを経て決まった金額は7,000万円。借地人はこの金額を元手にして新しい土地で優良物件を購入し、年間にして450万円ほどの安定収入を得られるようになりました。

一方地主は、土地を買い戻せたことで底地売却額が3億円にもなりました。双方にとってメリットの大きい借地権の売買になりました。

借地権付きの建物を買い取った事例

都内で30坪の土地を貸しだしていた地主の夫婦がいました。夫の方が貸している土地を返してもらいたいと考えていましたが、住んでいる老夫婦とは顔見知りです。老夫婦の今後を考えると、立ち退いてもらうのも忍びありません。

そこで、地主は不動産会社へ相談。担当者からの提案は「建物を買い取り、老夫婦には賃貸として住み続けてもらう」というもの。老夫婦が亡くなったあとで、土地と建物は地主の元へ帰ってくるようにし、立ち退く必要もなく土地を取り戻すことができた、という事例です。

もし、地主が相談せずにやむなく立ち退きを要求していたら老夫婦と円満に話し合うことはできなかったでしょう。

借地人から売却を申し出るだけでなく、地主から買取を申し出るパターンもあります。もしかしたら、地主は買い取りたいと思っているかもしれませんよ。

建物を焼失して借地権の買戻しを依頼した事例

借地権の買戻しの説明イメージ借地人が借地権付建物としてマイホームを購入したのは10年ほど前のこと。

都内で地下鉄駅から徒歩5分の好立地でしたが、石油ストーブの失火が原因で建物が全焼してしまった事例となります。

建物のローン残債は保険によってカバーできましたが、借地人として今後どうするかを検討している状況でした。

火災によって近隣に迷惑をかけた手前、そのままマイホームを建て直すのは難しいと考え、アパートへの建て替えを申し入れたところ、自己居宅以外は認めないとのことで、借地権の売却地主による買戻しのどちらかが選択肢となります。

ここで、借地人が相談していた不動産会社とは別に、地主から土地管理を請け負っている管理会社がいて、第三者に借地権を売却するなら話しを通してほしいという申し出が入ったのです。

借地人の立場からすれば、少しでも高額で借地権を売却したいところ。いろいろと調整の手間はかかりましたが、結果としては地主に買戻してもらうことになりました。

第三者への売却だと名義変更承諾料承諾料などが売買価格からマイナスされることや、地主との関係を悪くすれば交渉にも悪影響。

第三者の購入希望者が見つかってはいたものの、地主からは先買権行使の申し出もあり、路線価をベースにした借地権割合で決着した次第です。

転居に伴う借地権の買戻しを依頼した事例

60年以上暮らした借地権付建物からの転居を考えて、地主に借地権買戻しを相談した事例を紹介します。

地主から提示された買取金額は400万円。建物を解体して更地に戻す費用を差し引くと手元に残るのは250万円程度。

借地人としては、周辺地価が坪50万円で85坪の敷地ということもあり、より高額での買戻しを期待していました。

立地にもよりますが、借地権は必ずしも流動性の高いものではなく、地主によっては買戻しに応じないケースも少なくありません。

そもそも地主に買取義務が無いからです。借地権を地主に返還する場合は、原状回復、つまり更地にするのが借地人の義務。

ですが、地主との交渉によって現況のままで返還できたり、解体費用を負担してくれる場合もあります。

どうしても借地権をお金に換えたい、ということであれば、地主ではなく第三者への売却を検討しましょう。

その際、借地権を買いたい個人ではなく、借地権の売買に長けた不動産会社を探すのがベター。

借地権を売却するには地主の承諾が必要になりますが、借地権の取引に長けた不動産会社であれば、地主との交渉を請け負ってくれたり、不動産会社自体が借地権を買い取ることで、スムーズに話を進めてくれます。

また、地主の承諾が得られない場合でも、借地非訟という制度を活用して、借地権を買い取ってくれる会社もあります。

このサイトでは、借地権の悩みを安心して相談できる不動産会社や弁護士事務所を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

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