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借地権と建物を同時に売る方法を解説

建物

このページでは、借地権と借地上にある建物を同時に売る方法について解説していきます。借地権は、権利関係がとても複雑です。借地権上の建物、「借地権物件」を勝手に売却すると、地主と大きなトラブルになってしまいます。

余計なもめごとを起こさないためにも、借地権物件を適切に売るために必要な知識をまとめました。

借地上の建物を売る際はまず地主の承諾を得ることが必要な法的な理由

借地権の売却にも借地上にある不要な建物の売却にも、必ず地主の承諾が必要です。

以下でその法的な理由を2点解説します。

理由1.借地権契約は借地に契約者名義の家を建てることが前提であるため

借地権とは、「地主から借りた土地に建物を建てても良い権利」のことです。もう少し正確にいうと、「建物を所有することを目的として、地代を支払う代わりに地主から土地を借りる契約」のことを借地権契約と呼びます。

日本には法律があるので、契約者のどちらか一方だけが得をするような内容の契約、法律を犯すような内容の契約は認められません。

また、契約というのはお互い対等に何らかの前提条件を基本として交わすものなので、どちらか一方が契約に違反した場合はもう一方が契約を解除することができます。

借地権契約の構成要件、つまり契約を契約として成り立たせる前提は、借地に契約者名義の家を建てる(建物所有目的)こと。

そのため、「借地権契約は交わしたが、自分ではなく親や子どもの名義で家を建てる(もしくは建て替えをする)」「借地権をそのままもっておいて家を建てない」「借りている土地を駐車場等にして他人にレンタルする」といった使い方はできません。

借地権契約はそのまま、建物だけを第三者に売るのも禁止です。物件の売買契約が成立し、建物の名義を書き換えるとその建物は「購入した第三者名義の不動産」になります。

たとえ建て替え等なしで住む人が変わっただけだったとしても、地主から見れば「顔も名前も知っている相手に貸したはずの土地に、知らない人が勝手に住みついている」ようにしか見えません。

建物の所有者が変わるということは、借地権契約の構成要件である「契約者名義の家を建てる(契約者名義の建物しか建ててはならない)」が成り立たなくなるということです。

借地権者が一方的に契約違反を起こしているわけですから、地主は高い確率で土地の明渡しや、既存の建物の解体工事を求めてくるでしょう。

基本的に、1対1で取り交わす契約はお互いがお互いのことを信用することで成立します。相手の信用を裏切ってしまうことになるので、借地上の建物は地主に無断で売却してはいけないのです。

理由2.無断譲渡や又貸し(転貸)行為が民法の規定で禁止されているため

非常に単純な話ですが、そもそも民法第612条において他人の持ち物を勝手に貸したり売ったりしてはいけないことがルールとして決められています。

借地の権利は、大きくわけると所有権である「底地権」と土地の利用権である「借地権」の2種類あります。地主は、本来なら所有者が両方もっている権利を2つに分割することで、借地として他人に土地の利用権をレンタルしているわけです。

地主は所有権である「底地権」は一切手放していないので、土地の所有権は100%地主がもっているのです。

では、借地の上に建っている建物は誰のものでしょうか。借地権契約の構成要件から考えれば、借地権契約が成立している以上借地権者のものです。

建物を建てるにあたって、地主が債権者としてお金を出していない限り、基本的に建物の所有権は100%借地権者がもっています。

ここだけを見ると、100%自分のものである建物を借地権者が売却しても、大きな問題はないように感じる場合もあるでしょう。

ただ、建物は土地がないと利用できません。住宅の基礎や壁、屋根などの建材や家財道具の所有権があっても、住宅がある土地は地主のもの。

住宅が空中に浮かんでいれば土地の利用権を考える必要はありませんが、住宅が土地と接しており、土地の利用権と切り離すことができない以上、「建物を無断で売る=建物にくっついている土地の利用権(地主のもの)」を勝手に売る、という形になってしまうのです。

そこで重要なのが、先程軽く触れた民法の第612条です。参考までに紹介しておくと、

"第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。(転貸の効果)"[注1]

こちらが民法第612条の条文となります。

簡単にいうと、「無断譲渡や又貸し行為をした場合、問答無用で契約を解除されても文句をいうことはできない」という内容です。

民法なので、ルールを破ったからといって警察に逮捕されるわけではありませんが、地主側が弁護士を雇ったり裁判をしたりすれば非常に高い確率で負けてしまうでしょう。

こうした知識がなければ、「家が古くなってきたから子どもの名義で実家を大規模リフォームした」「相続で借地にある実家を手に入れたけど、自分たちは住まないので建物だけ売却手続きをした」など、気づかない内に借地権契約の前提をひっくり返し、民法第612条を破ってしまう場合もあり得るのです。

[注1]電子政府の総合窓口e-Gov:民法

借地権と建物の関係を解説

借地権と建物の関係、借地権者と地主の権利については、通常の建物とは異なるルールがあります。

用途制限について

【普通借地権、定期借地権、建物譲渡特約付借地権の場合】

契約時に特別な条件をもりこんでいなければ、用途制限はありません。居住用の建物でも、事業用の建物であっても、借り主の自由です。

【事業用定期借地権の場合】

居住用の建物を作ることができません。事業を行うならどんな建物でもいいというわけではなく賃貸住宅やアパート、有料老人ホームなどはNG。ホテルや旅館など宿泊を目的とした施設であれば建築できます。

普通借地権の更新と建物

【普通借地権の場合】

契約が満了しても、土地の借り主が更新を申し出れば地主は正当な事由がない限り更新を拒むことができません。

ただ、更新時に借地上の建物がない場合は、地主の承諾を得なければ借地権の更新はできません。要は、建物があれば、借り主が更新したい限り借地権の更新が可能になります。

また双方が同意の家で契約を満了させる場合、借地権は消滅し、基本的には借りていた土地を更地にする必要があります。ですが使える建物であれば、地主に相談してみることは可能です。

地主が更新を拒んだ場合は、借地権をもつ側、地主に借地上の建物を時価で買い取ってもらうことができます。また地主は買い取りを断ることができません。これを建物買取請求権といいます。ただ、合意解約の場合は建物買取請求権を行使できまず、許可のない増築や建て替えを行った場合も地主に買い取りを求めることはできません。

【定期借地権、事業用定期借地権の場合】

契約更新ができず、土地を更地にして地主に返還する必要があります。

【建物譲渡特約付借地権】

契約の更新はできませんが更地にする必要がなく地主はその建物を買い取ることができます。

借地期間中の建て替えについて

【普通借地権の場合】

最初に結んだ普通借地権は、期間中に建物が滅失しても、期間満了までは借地権は消滅しません。

ですが、最初の契約満了時まで存続する建物に建て替える場合は地主の承諾が必要で、地主が承諾した日か、再建した日の早い方から20年間更新の存続期間が延長されます。

そして一度以上普通借地権を更新した後でも、建て替えには地主の許可が必要になります。

許可を得ず再建した場合は、地主は借地権の消滅を借り主に申し入れることができます。この場合申し入れから3ヶ月後に借地権は消滅します。

契約満了時に借地上に建物がない場合は、借り主が地主に申し入れることで、3ヶ月後には借地権が消滅します。

【旧借地権の場合】

基本的には普通借地権と同じく建て替えが可能です。

ただ旧借地権で建てる建物は、特別な取り決めが無い場合は木造などの非堅固建物の建築が目的だとみなされます。コンクリートの建物を再建する場合は、再建の許可だけではなく堅固建物の建築を行うことを地主から許可してもらわなくてはいけません。

【定期借地権の場合】

再建築は自由にできますが契約の更新ができませんので、建物に資産価値があったとしても建物買取請求権の行使はできず、また建て替え更新もできません。

【種類別】借地権と建物を同時に売る方法

借地権と建物を同時に売却するにはいくつかポイントがあります。

例えば売りたい物件が戸建てであっても、一棟まるごとのマンションであっても、分譲マンションであっても地主の許可なく売却相手を探してはいけません。地上権を持っていない限り、第三者に建物と借地権を売りたいと思っていても地主の承諾がなくては何もできません。

地主に話を通さずに売却を進めると話がこじれやすく、すんなりと同時売却ができなくなる可能性が高まります。借地権付きの物件を売却するときは、地主との交渉が最も大きなポイントになるのです。

他にも同時売却にはいくつかポイントがありますから、物件の種類ごとに手順とポイントを紹介していきます。

借地権と戸建てを同時に売る方法とポイント

手順1.借地権の種類と期限を確認する

旧借地法による借地権か、借地借家法による普通借地権か、あるいは定期借地権や何らかの特約付きの権利なのかです。そして契約の更新時期や終了時期をはっきり確認しましょう。

手順2.複数の不動産会社に査定を出してもらう

どのくらいの金額で売れるのか目安を知るために必要です。

ポイントは複数の不動産会社に査定を出してもらうこと。借地権付きの物件は、不動産会社によって査定に大きく差が出やすいので、一つの不動産会社だけに査定を頼むと損をする可能性があります。

手順3.依頼する不動産会社を決める

借地権付きの建物売却や地主との交渉に強い不動産会社、そして信頼できると思える不動産会社をひとつ選択してください。複数の不動産会社から地主と交渉してもらうのは現実的ではありません。最も良いのは、地元密着型で、なおかつ借地権に詳しい不動産会社です。

手順4.地主への挨拶

地主へ挨拶は必要かどうかは、地主と借り主の距離感によって異なります。お歳暮やお中元を贈るような関係であれば、不動産会社から話をしてもらう前に一度挨拶に伺った方がいいでしょう。いきなり不動産会社から話を持ち込むことで信頼関係を損なうことがあります。

この時点で売却の許可が出ればそれにこしたことはありませんが、挨拶の際に交渉の必要はありません。交渉はあくまでも不動産会社に任せるつもりでいてください。

また、それほど地主と親しいわけではないなら、不動産会社と一緒に挨拶する程度で大丈夫です。

手順5.地主の意向を確認する

地主がその土地と建物をどうしたいのかを確認します。売却の話しを一番先にするのは地主。借地権と建物を優先的に購入できるのは地主です。

意向確認後は地主がどうしたいのかによって、今後話の進め方は異なってきます。

売却を打診された地主の選択は、おおまかには5つ。

【地主が第三者への売却を承諾した場合】

ポイントは、売却を承諾してもらった場合、言った、言わないといったトラブルを避けるために書面にて承諾書を書いてもらうこと。そして譲渡承諾料を地主に支払う必要があります。譲渡承諾料は借地権価格の10%が相場とされています。また、売却後の借地権の条件についても、変更がないか更新時に条件が追加されないかなどもしっかり決めておくことが大切です。

【地主が借地権と建物を買い取る場合】

地主が借地権契約を解消して自分で活用したい場合などです。間に不動産会社を挟むことで、お互いにとって適正な金額になります。

【地主が底地を売却したがっている場合】

底地を手放したいという地主も少なくありません。借地権者に底地を買ってほしいと打診される可能性があります。

「借地権+建物」よりも「所有権+建物」のほうが売却金額は上がるので打診された場合は積極的に検討してみましょう。底地の価格と借地権の価格が近いようなら、交換も成立します。

また、金額は低くなりますが底地のみ不動産会社の買い取りになることも。

【底地を物件とセットにして売却したがっている場合】

地主が底地を手放したがっていて、借地権者が購入できない場合は、一緒に売ることで所有権のある土地と建物を売却できます。この場合も借地権付きというデメリットがなくなるので、値段が下がりにくく、売りやすくなるでしょう。

売却された場合は、地主と借地権者で売却金を分け合います。割合については建物の状態や地価にも影響されるのでこの場合も話し合いが必要。また、両方が納得できる金額で売却する必要があります。

【交渉に応じない場合】

交渉に応じてもらえない場合、地主側にそれなりの理由があって話に応じられないこともあります。底地の権利を持つ人が複数いて話しがまとまらなかったり、借地権を取り返したいが現金がなく返事ができないケースなどがあるでしょう。まずはしっかり地主の事情を希望を確認して、粘り強く交渉することが大切です。

どうにもできない場合には裁判所に借地非訟を申し立てることになります。借地非訟が認められれば、例え地主が拒んでいても売却を進めることができます。ただ裁判費用と時間、譲渡承諾料が必要で、紛争中なら値段も下がります。裁判は最終手段だと考えてください。

手順6.不動産会社と売買契約を結び、売却活動を開始する

地主との話しがまとまれば、通常の物件と同様に不動産会社を通じて売買活動を始めることができます。

そして以降は通常の不動産売却と大きな違いもありません。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどれにするかを決めて、不動産会社と借地権売買契約を交わしてください。

手順7.売買契約

無事に購入者が見つかれば、購入者と契約を交わして入金を確認し、物件の引き渡しを行います。これで借地権と戸建ての売却は終了です。

借地権とマンション(一棟まるごと)を同時に売る方法とポイント

基本的な流れは、戸建てと同様で借地権の種類と期限を確認し、査定を出し、仲介してもらう不動産会社を決めて、地主と交渉を行います。

ですが、戸建てとは異なるポイントが一つ。一棟まるごとの売却は、金額が大きくなりがちですから、不動産会社選びが非常に重要になってくるからです。

一棟まるごとのマンションはある程度狭くても立地がよい物件か、それなりの立地であっても坪数も大きい物件になることが多いので一棟売りの扱いに慣れている不動産会社かどうかが大事です。

また、大きなお金が絡む物件となると、相続も絡んで地主の意向が大きく変わったり、複雑化しやすい傾向があります。その上賃借人がいるか、空き室がないかなど、購入希望者が考える条件とは異なる価値観を持つ地主も多いものですから、難しい交渉になることも。

交渉に強く、法律にも精通している不動産会社、なおかつ大きな物件の扱いに慣れている不動産会社を探してください。

借地権とマンション(分譲)を同時に売る方法とポイント

もっともすんなり第三者への売却が承諾されやすいのは分譲マンション。特に大きなマンションなら、借地権を地主が買い取るメリットが薄く、使い道が限定されているためスムーズに話が進むケースがほとんどで地主とトラブルになりにくいのです。

また借地権付きの分譲マンションは割安感があり、立地が良ければまとまったお金のない人でも収益物件としても検討できるため、一棟売りマンションよりも売りやすくなります。

大まかな流れは戸建てと同様になりますが、不動産会社の選び方は、借地権付きの物件に強いかだけではなく、査定が自分にとって有利な不動産会社であるかどうかが大きなポイントになります。

そしてもうひとつ大事なポイントは、できる限り早く行動を起こすこと。

都心のマンションは東京オリンピック後には値下がりが予想されています。少しでも高く売るためには、できるだけ早く行動しなくてはいけません。

また、借地権の残り期間が少なくなるほど購入者が長いローンを組めなくなるので、借地権付き分譲マンションの売却は早ければ早いほど有利になると覚えておきましょう。

借地権物件の無断譲渡(売却)が原因で起きた裁判の判例

悩む夫婦

法律はある程度の柔軟性をもたせてあるので、実際には法律トラブルになった場合さまざまな解釈ができます。そこで用いられているのが、過去の裁判で下された判決を参考に結果を決める判例主義という考え方です。

ここでは、「地主の承諾を得ずに借地上の建物を売却する」ことによって過去どのような裁判が起きているのかを判例を通してご紹介します。

判例1.無断譲渡があったもののお咎めなしとされた判例

実は、借地権上にある建物を無断譲渡していたことに気付いた地主が、土地の明渡しや借地権契約の解除を裁判所に申し出たものの、地主の訴えが退けられたという判例がいくつか存在します。

たとえば、「仮に無断で建物や賃借権を譲渡や又貸ししていたとしても、建物の状態や地代家賃の支払い能力等に大きな問題がなく、地主側に不利益がなければ、借地権契約の解除を認めない」とする判例(最判昭和28年9.25民集7巻9号979頁)です。

同様の判例に、

などがあります。

原理原則としては、民法第612条における契約の解除が認められているため、地主側の訴えが認められるのが基本です。ただ、権利の濫用を防ぐため、またやむを得ない事情があるのであれば、裁判所は例外として借地権契約の解除を認めないケースもあります。

特例を認められるかどうかのポイントはいくつかありますが、

点が重要です。

また、相続によって借地権や借地上の建物を手に入れた場合は、不動産を手に入れた相続人がすぐさま地主へ挨拶に行かずに名義の書き換えを行っても無断譲渡とはみなされません。

判例2.借地の明渡しと建物の解体を求められた借地権者が敗訴した判例

判例1では借地人側に有利な特例の判例をご紹介しましたが、逆に地主側の訴えが認められた判例もあります。

この裁判は、

というもの(東地判平18.7.18判時1961号68頁)です。

結果をいうと、地方裁では借地人側の訴えが退けられました。相続ではなく遺贈であること、無断でリフォームしているため原状回復が難しいことなどが理由で、「本来なら地主の承諾を得る必要があった」として、住宅の解体と土地の明渡しが言い渡されたのです。

今回ご紹介した判例は、ごく一部に過ぎません。しかし、地主の承諾を取ったかどうか、言葉にすればたったそれだけのことで少なくない人が最高裁まで争っているのです。

裁判には時間もお金もかかります。一度トラブルになり、最高裁までもつれこめば、どちらが勝訴しても元通りの関係や生活には戻ることはできないでしょう。借地権と不要になった建物を売る場合は、くれぐれもトラブルにならないように気をつける必要があります。

判例3.競売による借地権の譲渡が、無断譲渡と判断された判例

建物に抵当権が設定されていて競売になった場合、建物の所有権は競落人に移ります。ですが原則、地主の承諾のない借地権の譲渡は認められません。

借地権付建物の競落人に対する 建物収去土地明渡請求が認容された判例(東京高判 平17・6・29 判タ1203-182)では、

地主が借地権譲受承諾許可の手続を行わずに、競落人に対し建物の明け渡しを求めて提訴。

競落人が、 口頭又は黙示の借地権譲渡の承諾の存在を主張したものの、退けられました。

競落人は、地主がリフォーム工事を黙認したことや、借地名義変更料を要求しなかったことが借地権譲渡を承諾したことに当たると主張しましたが、認められませんでした。

また、競落人は買取請求権を行使する際に、リフォーム後の価格評価での買い取りを求めたものの、こちらも認められずに買い取り価格での物件引き渡しを命じられることになったのです。

このケースでは、競落人にとってリフォーム費用が損失となっています。

地主の承諾を得るための期間は、競売代金を納付した日から2ヶ月間。似た事例では、交渉に時間がかかり承諾がもらえないうちに時間切れとなり、落札者が大きな損失を出した判例などもあります。

競売によって借地上の建物を取得した場合、落札後に地主の承諾を得なくてはいけません。そして承諾がない場合は、借地権の無断譲渡となり地主は借地契約を解約する事ができます。

それでは地主が認めない限り、競落人は泣き寝入りするしかないのかと言えば、そうではありません。

借地借家法第二十条では、

"「第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。[注2]」"

とされています。

競売物件を購入した場合は、時間制限があるので地主から承諾が得られない場合は、裁判所に申し立てを行う、という行動が正しかったということになります。また、口約束だけで安心したり、黙認とみなされることを期待しれはいけません。

競売による判例で、分譲マンションの事例は見つけられませんでしたが、どんな物件であれ無断譲渡は避けるべきでしょう。ときにはトラブルを避けるよりも、無断譲渡を避けることが大切になってきます。

[注2]電子政府の総合窓口e-Gov:借地借家法

不要な建物は地主の承諾の上、「借地権とセット」で売却する

借地にある不要な建物を、無断譲渡にならないように売却する方法は、「借地権付き建物」としてセットで売却することです。売却手続きを進める前に地主へ話を通し、譲渡承諾を得ていれば無断譲渡や無断売却にはなりません。

ただし、地主によっては交渉で譲渡承諾を引き出すのがかなり大変です。交渉をうまく運ぶためには、借地権に対する専門知識や高い交渉能力が不可欠です。

お金や権利が絡んでくる交渉ごとはトラブルになりやすいので、自分で地主と交渉することはやめておきましょう。

また、借地権売却では、地主にうなずいてもらうために「譲渡承諾料」というお金が必要です。金額は取引額の10%前後になることが多いのですが、金額に決まりはないので、もし地主と揉めれば承諾料が跳ね上がることも考えられます。逆に、交渉がうまくいけば承諾料を抑えることもできるでしょう。

地主がどうしても承諾をしてくれない場合は、裁判所に申し出て売却の許可を出してもらうこともできますが、裁判になるところまで話がこじれると、地代や更新料の値上げ、譲渡承諾料の引き上げといった面倒ごとも起きやすくなります。

そこでおすすめしたいのが、交渉のプロを頼ること。譲渡承諾についての交渉を任せることができる相手は、大きくわけると不動産会社か弁護士のどちらかです。

>>借地権売買の流れ

借地権物件の売却について相談するなら弁護士と不動産会社どちらがおすすめ?

悩む人と天秤

借地権に関する交渉を任せるのであれば、基本的に「借地権を専門的に取り扱っている不動産会社」を選ぶことをおすすめします。もっとも大きい理由は「借地権売却の交渉に慣れている弁護士を探すのが大変」だからという点です。

六法全書を本屋で見てみると良くわかりますが、法律というのは非常に量が多いです。膨大な条文を覚え、さらに全国の裁判所で日々増え続ける判例をチェックしなければならないので、多くの弁護士は「交通事故専門」「企業法務専門」「離婚相談専門」と専門分野がわかれています。

不動産の訴訟や交渉を専門でやっていて、さらに借地権の扱いに慣れている弁護士を近くで見つけるのはとても難しいのです。弁護士に相談すると、相場なら30分で5,000円ほどの相談料がかかりますし、弁護士もビジネスなので儲かりそうもない話だと引き受けてもらえない場合もあるでしょう。

交渉の席にいきなり弁護士を連れていくと、相手が個人の場合威圧感を覚えてしまい、対応が頑なになったりうまく交渉ができなくなったりする、というリスクもあります。

また、弁護士はあくまでも法律のスペシャリストなので、無事に地主から譲渡承諾が取れたとしても、その後の査定や売却物件の広告、内覧者の対応までは任せることができません。

承諾が取れれば、どの道不動産会社を頼ることになります。それならば、最初から頼りになる不動産会社を探したほうが効率的です。

ただし、不動産会社のなかでも借地権の扱いに慣れている専門会社を選ぶ必要があります。借地権売却をほとんど経験していない担当者だと、通常の所有権売却と同じように手続きを行ってしまい、地主を無視して怒らせてしまうといったトラブルになる可能性があるからです。

借地権と建物の同時売却を相談するならここ!

借地上にある建物を売却する場合、無断譲渡や無断売却にならないよう、地主の承諾を取ってから同時売却を進めましょう。無断で建物を売ることは民法の第612条で禁止されていますし、最悪の場合借地権契約の解除や建物の解体を求められることになります。

ただ、借地権は権利関係の扱いや売却方法に気をつかうので、自分で地主と交渉することはけっしておすすめできません。頼るなら、借地権に詳しい不動産の専門会社を頼りましょう。

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