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借地権と建物を同時に売る方法を解説

建物

このページでは、借地権と借地上にある建物を同時に売る方法について解説していきます。借地権は、権利関係がとても複雑です。借地権上の建物、「借地権物件」を勝手に売却すると、地主と大きなトラブルになってしまいます。

余計なもめごとを起こさないためにも、借地権物件を適切に売るために必要な知識をまとめました。

借地上の建物を売る際はまず地主の承諾を得ることが必要な法的な理由

借地権の売却にも借地上にある不要な建物の売却にも、必ず地主の承諾が必要です。

以下でその法的な理由を2点解説します。

理由1.借地権契約は借地に契約者名義の家を建てることが前提であるため

借地権とは、「地主から借りた土地に建物を建てても良い権利」のことです。もう少し正確にいうと、「建物を所有することを目的として、地代を支払う代わりに地主から土地を借りる契約」のことを借地権契約と呼びます。

日本には法律があるので、契約者のどちらか一方だけが得をするような内容の契約、法律を犯すような内容の契約は認められません。

また、契約というのはお互い対等に何らかの前提条件を基本として交わすものなので、どちらか一方が契約違反を犯した場合はもう一方が契約を解除することができます。

借地権契約の構成要件、つまり契約を契約として成り立たせる前提は、借地に契約者名義の家を建てる(建物所有目的)こと。

そのため、「借地権契約は交わしたが、自分ではなく親や子どもの名義で家を建てる(もしくは建て替えをする)」「借地権をそのままもっておいて家を建てない」「借りている土地を駐車場等にして他人にレンタルする」といった使い方はできません。

借地権契約はそのまま、建物だけを第三者に売るのも禁止です。物件の売買契約が成立し、建物の名義を書き換えるとその建物は「購入した第三者名義の不動産」になります。

たとえ建て替え等なしで住む人が変わっただけだったとしても、地主から見れば「顔も名前も知っている相手に貸したはずの土地に、知らない人が勝手に住みついている」ようにしか見えません。

建物の所有者が変わるということは、借地権契約の構成要件である「契約者名義の家を建てる(契約者名義の建物しか建ててはならない)」が成り立たなくなるということです。

借地権者が一方的に契約違反を起こしているわけですから、地主は高い確率で土地の明渡しや、既存の建物の解体工事を求めてくるでしょう。

基本的に、1対1で取り交わす契約はお互いがお互いのことを信用することで成立します。相手の信用を裏切ってしまうことになるので、借地上の建物は地主に無断で売却してはいけないのです。

理由2.無断譲渡や又貸し(転貸)行為が民法の規定で禁止されているため

非常に単純な話ですが、そもそも民法第612条において他人の持ち物を勝手に貸したり売ったりしてはいけないことがルールとして決められています。

借地の権利は、大きくわけると所有権である「底地権」と土地の利用権である「借地権」の2種類あります。地主は、本来なら所有者が両方もっている権利を2つに分割することで、借地として他人に土地の利用権をレンタルしているわけです。

地主は所有権である「底地権」は一切手放していないので、土地の所有権は100%地主がもっているのです。

では、借地の上に建っている建物は誰のものでしょうか。借地権契約の構成要件から考えれば、借地権契約が成立している以上借地権者のものです。

建物を建てるにあたって、地主が債権者としてお金を出していない限り、基本的に建物の所有権は100%借地権者がもっています。

ここだけを見ると、100%自分のものである建物を借地権者が売却しても、大きな問題はないように感じる場合もあるでしょう。

ただ、建物は土地がないと利用できません。住宅の基礎や壁、屋根などの建材や家財道具の所有権があっても、住宅がある土地は地主のもの。

住宅が空中に浮かんでいれば土地の利用権を考える必要はありませんが、住宅が土地と接しており、土地の利用権と切り離すことができない以上、「建物を無断で売る=建物にくっついている土地の利用権(地主のもの)」を勝手に売る、という形になってしまうのです。

そこで重要なのが、先程軽く触れた民法の第612条です。参考までに紹介しておくと、

"第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。(転貸の効果)"[注1]

こちらが民法第612条の条文となります。

簡単にいうと、「無断譲渡や又貸し行為をした場合、問答無用で契約を解除されても文句をいうことはできない」という内容です。

民法なので、ルールを破ったからといって警察に逮捕されるわけではありませんが、地主側が弁護士を雇ったり裁判をしたりすれば非常に高い確率で負けてしまうでしょう。

こうした知識がなければ、「家が古くなってきたから子どもの名義で実家を大規模リフォームした」「相続で借地にある実家を手に入れたけど、自分たちは住まないので建物だけ売却手続きをした」など、気づかない内に借地権契約の前提をひっくり返し、民法第612条を破ってしまう場合もあり得るのです。

[注1]電子政府の総合窓口e-Gov:民法

借地権物件の無断譲渡(売却)が原因で起きた裁判の判例

悩む夫婦

法律はある程度の柔軟性をもたせてあるので、実際には法律トラブルになった場合さまざまな解釈ができます。そこで用いられているのが、過去の裁判で下された判決を参考に結果を決める判例主義という考え方です。

ここでは、「地主の承諾を得ずに借地上の建物を売却する」ことによって過去どのような裁判が起きているのかを判例を通してご紹介します。

判例1.無断譲渡があったもののお咎めなしとされた判例

実は、借地権上にある建物を無断譲渡していたことに気付いた地主が、土地の明渡しや借地権契約の解除を裁判所に申し出たものの、地主の訴えが退けられたという判例がいくつか存在します。

たとえば、「仮に無断で建物や賃借権を譲渡や又貸ししていたとしても、建物の状態や地代家賃の支払い能力等に大きな問題がなく、地主側に不利益がなければ、借地権契約の解除を認めない」とする判例(最判昭和28年9.25民集7巻9号979頁)です。

同様の判例に、

などがあります。

原理原則としては、民法第612条における契約の解除が認められているため、地主側の訴えが認められるのが基本です。ただ、権利の濫用を防ぐため、またやむを得ない事情があるのであれば、裁判所は例外として借地権契約の解除を認めないケースもあります。

特例を認められるかどうかのポイントはいくつかありますが、

点が重要です。

また、相続によって借地権や借地上の建物を手に入れた場合は、不動産を手に入れた相続人がすぐさま地主へ挨拶に行かずに名義の書き換えを行っても無断譲渡とはみなされません。

判例2.借地の明渡しと建物の解体を求められた借地権者が敗訴した判例

判例1では借地人側に有利な特例の判例をご紹介しましたが、逆に地主側の訴えが認められた判例もあります。

この裁判は、

というもの(東地判平18.7.18判時1961号68頁)です。

結果をいうと、地方裁では借地人側の訴えが退けられました。相続ではなく遺贈であること、無断でリフォームしているため原状回復が難しいことなどが理由で、「本来なら地主の承諾を得る必要があった」として、住宅の解体と土地の明渡しが言い渡されたのです。

今回ご紹介した判例は、ごく一部に過ぎません。しかし、地主の承諾を取ったかどうか、言葉にすればたったそれだけのことで少なくない人が最高裁まで争っているのです。

裁判には時間もお金もかかります。一度トラブルになり、最高裁までもつれこめば、どちらが勝訴しても元通りの関係や生活には戻ることはできないでしょう。借地権と不要になった建物を売る場合は、くれぐれもトラブルにならないように気をつける必要があります。

不要な建物は地主の承諾の上、「借地権とセット」で売却する

借地にある不要な建物を、無断譲渡にならないように売却する方法は、「借地権付き建物」としてセットで売却することです。売却手続きを進める前に地主へ話を通し、譲渡承諾を得ていれば無断譲渡や無断売却にはなりません。

ただし、地主によっては交渉で譲渡承諾を引き出すのがかなり大変です。交渉をうまく運ぶためには、借地権に対する専門知識や高い交渉能力が不可欠です。

お金や権利が絡んでくる交渉ごとはトラブルになりやすいので、自分で地主と交渉することはやめておきましょう。

また、借地権売却では、地主にうなずいてもらうために「譲渡承諾料」というお金が必要です。金額は取引額の10%前後になることが多いのですが、金額に決まりはないので、もし地主と揉めれば承諾料が跳ね上がることも考えられます。逆に、交渉がうまくいけば承諾料を抑えることもできるでしょう。

地主がどうしても承諾をしてくれない場合は、裁判所に申し出て売却の許可を出してもらうこともできますが、裁判になるところまで話がこじれると、地代や更新料の値上げ、譲渡承諾料の引き上げといった面倒ごとも起きやすくなります。

そこでおすすめしたいのが、交渉のプロを頼ること。譲渡承諾についての交渉を任せることができる相手は、大きくわけると不動産会社か弁護士のどちらかです。

借地権物件の売却について相談するなら弁護士と不動産会社どちらがおすすめ?

悩む人と天秤

借地権に関する交渉を任せるのであれば、基本的に「借地権を専門的に取り扱っている不動産会社」を選ぶことをおすすめします。もっとも大きい理由は「借地権売却の交渉に慣れている弁護士を探すのが大変」だからという点です。

六法全書を本屋で見てみると良くわかりますが、法律というのは非常に量が多いです。膨大な条文を覚え、さらに全国の裁判所で日々増え続ける判例をチェックしなければならないので、多くの弁護士は「交通事故専門」「企業法務専門」「離婚相談専門」と専門分野がわかれています。

不動産の訴訟や交渉を専門でやっていて、さらに借地権の扱いに慣れている弁護士を近くで見つけるのはとても難しいのです。弁護士に相談すると、相場なら30分で5,000円ほどの相談料がかかりますし、弁護士もビジネスなので儲かりそうもない話だと引き受けてもらえない場合もあるでしょう。

交渉の席にいきなり弁護士を連れていくと、相手が個人の場合威圧感を覚えてしまい、対応が頑なになったりうまく交渉ができなくなったりする、というリスクもあります。

また、弁護士はあくまでも法律のスペシャリストなので、無事に地主から譲渡承諾が取れたとしても、その後の査定や売却物件の広告、内覧者の対応までは任せることができません。

承諾が取れれば、どの道不動産会社を頼ることになります。それならば、最初から頼りになる不動産会社を探したほうが効率的です。

ただし、不動産会社のなかでも借地権の扱いに慣れている専門会社を選ぶ必要があります。借地権売却をほとんど経験していない担当者だと、通常の所有権売却と同じように手続きを行ってしまい、地主を無視して怒らせてしまうといったトラブルになる可能性があるからです。

借地権と建物の同時売却を相談するならここ!

借地上にある建物を売却する場合、無断譲渡や無断売却にならないよう、地主の承諾を取ってから同時売却を進めましょう。無断で建物を売ることは民法の第612条で禁止されていますし、最悪の場合借地権契約の解除や建物の解体を求められることになります。

ただ、借地権は権利関係の扱いや売却方法に気をつかうので、自分で地主と交渉することはけっしておすすめできません。頼るなら、借地権に詳しい不動産の専門会社を頼りましょう。

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