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高く売りたい

このページでは、売却を検討している借地権をできるだけ高く売りたい場合に知っておくべき不動産会社選びのポイントや販売方法などを紹介します。

できるだけ借地権を高く売りたい場合に検討すべきこと

借地権を高く売りたい時の売却方法説明イメージ

借地権を売る方法としては以下の3つがあります。

1.地主に買戻してもらう

地主に借地権を買い戻してもらうのですが、更地に戻す必要がある場合、その費用負担は借地人となります。

そのかわり、借地権を売却する側は地主との交渉だけで不動産を手放すことができるため、交渉の手間や時間を大幅に短縮可能です。

市場に出して第三者に借地権を売却する場合に比べると、地主に買戻してもらったほうが高値もつきやすいというメリットもあります。

一方で、地主が借地権の買戻しを希望しない場合、または過去なんらかのトラブルや契約違反によって譲渡承諾を拒否している場合、交渉を成功させるのが非常に困難です。

地主へ買戻しの提案をする場合は、これまでの地主との付き合いや地主側の事情を考えて行うとよいでしょう。

2.第三者に売却する

借地権付建物として第三者に売却する場合、地主の譲渡承諾を得る必要があります。

購入者となる第三者が住宅ローンを組んで家を建てる場合は、金融機関が抵当権を設置するために地主に承諾してもらわなければなりません。

地主側にとって、借地人が変わることによるメリットは一切ないので、第三者への譲渡を認めてもらうために「譲渡承諾料」や登記の書き換えに必要な費用等を負担しなければならないことに気をつけましょう。

また、地主と借地人が共同で土地建物をまとめて第三者に売却することも可能です。底地と借地権を両方同時に第三者へと売却する同時売却なら、それぞれを個別に売りに出すよりも高値で売れやすくなります。

地主からローンの承諾を取る必要もないので、買い手探しも楽です。なお、土地の所有者が国の場合は、借地権だけを第三者に売却することはできません。

同時売却をするか、国から底地を買い取るしかないので注意しましょう。

3.地主と相互売買する

地主の底地権と借地人の借地権を交換して、双方で所有権を持ちます。

地主側は借地の運営をやめたがっており、借地人側も借地権の売却をしたがっているものの、お互いの権利を買い取るだけの貯蓄がない、もしくは融資を受けることができない場合に利用できる手段です。

一旦買取会社を通すことで、現金の負担を最小限に抑えて取引を終わらせることができます。

そもそも、借地権付建物は一般的な物件に比べて流動性が低くなる傾向があり、建物自体が老朽化しているなど資産価値が低いとそうそう買い手は見つかりません。

所有地ではなく借地権付建物を購入すると、購入後ずっと地代というランニングコストを払っていかなければならないので、借地権の売却額は周辺の土地建物の平均取引額よりも安いです。

現実的に、第三者に借地権付建物として売却できるのは、築年数の浅い建物に限定されるといっていいでしょう。

もちろん、立地や借地権契約の内容などによって借地権価格は変わり、できるだけ高く売りたい場合は不動産鑑定士がいて借地権に詳しい不動産会社に相談した上で、どの方法がベストなのかを検討するのが得策です。

借地権を高く売りたい時に有利となるケースとは

あくまで一般論となりますが、借地人が借地権を高く売れるケースは主に以下の2つといわれています。

地主との関係が良好で地主に買戻してもらう

第三者に借地権を買い取ってもらう場合、地主に対して譲渡承諾料を支払うのですが、東京での事例などを見るとその相場は借地権価格の10%前後

この費用負担がない分、地主に借地権を買ってもらう方が実利も大きくなる可能性があるわけです。

通常、土地や建物を売りに出す場合、「駅からの近さ」や「建物の新しさ」などさまざまな点を考慮しなければなりません。

基本的に、好立地の不動産でないと買い手がつかず、高額売却も望めないからです。

しかし、地主に買戻してもらう場合はこれらの条件を気にする必要はありません。立地のよしあしや土地の広さについて、地主は最初から承知しているからです。

そのため、譲渡承諾料のことを抜きにしても、多くの場合借地権は第三者より地主に売ったほうが高く買い取ってもらえます。

地主と借地人が共同で物件を売却する

第三者に売却する場合、借地権付建物だと不利になるところ、土地と建物をまとめて売れば市場価格に近い金額での売却も可能となります。

このように、借地の取引では専門知識を持つ不動産会社にきちんと査定をしてもらった上で売却方法を検討することが、高く売るためのポイント。

当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも要チェックです。

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