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借地権で悩む前にまず相談 » 売却 | 借地権のお悩み解決ガイド » 地主からの承諾が取れない

地主からの承諾が取れない

このページでは、地主の譲渡承諾が得られないなど、当事者間の借地権売却で起きうるトラブルについて、不動産会社選びのポイントや事例などを紹介します。

地主の譲渡承諾で苦労した借地権売却事例|その1

賃借権売却における譲渡承諾の説明イメージ借地に住んでいた母親が亡くなり、その実家を相続したことから借地権の売却を検討した事例を紹介します。

相続人の遺族たちはみな自宅を所有していて、母親が住む借地の実家は空き家状態。それでも地代は支払い続ける必要があり、借地権の売却を不動産会社に依頼しました。ところが、不動産会社が売却活動の一環として掲出した不動産広告を見た地主から「話を聞いていない」という抗議の連絡が入り、譲渡承諾も取れていなかったことが発覚したというわけです。地主からすれば無断で売却を進めてしまっている状況で、とても譲渡承諾してもらえる様子ではなく、困った借地人は別の不動産会社に相談することとなりました。

二番目に相談した不動産会社には借地権に関する専門スタッフがいて、経緯を把握した上で同社での買取を提案。その方針で改めて地主との交渉を再スタートしたところ、何度かの話し合いを経て無事譲渡承諾をもらえることになりました。地主へは各種承諾料や新規設定した地代なども含めた譲渡承諾願書を提示したのですが、その内容に地主側も納得できたことが問題解決になったようです。借地権に精通していれば、買い手を探すより先に、地主に対する事前調査をするもので、譲渡承諾を得るために必要な条件などもきちんと踏まえた提案を考えてくれるというわけです。

地主の譲渡承諾で苦労した借地権売却事例|その2

こちらの事例は地主からの地代値上げ要求があり、過去にも更新料などでもめた経緯などから借地権売却を検討したケース。直近では地代を供託していました。

地主と借地人との間で起きるトラブルとして、地代や更新料の折り合いがつきにくいというのはよくあるケース。ただし、こうした揉め事がある状況では、地主側も簡単に譲渡承諾を認めてはくれません。

この事例では、借地人が借地権に詳しい不動産会社に相談したところ、まずは地主側にきちんとヒアリングすることからスタート。その結果、固定資産税の支払いなども含めて長期的に安定した地代収入を計画していることがわかったのです。それに対して不動産会社は譲渡承諾料や建替承諾料、そして地代や更新料も含めたトータルプランを提示することで、最終的に地主の譲渡承諾を得ることができました。

このように、単なる不動産売買とは違って専門知識に基づいた提案を地主にできる不動産会社なら、借地権売却で頼りになります。当サイトでは専門会社をピックアップしているので、そちらも要チェックです。

借地権の譲渡を取るためには「配慮」と「専門知識」の両方が必須

契約

今回ご紹介した地主の譲渡承諾トラブルに関する事例をまとめると、地主から借地権の譲渡承諾を取るためには、「地主への十分な配慮」と「専門知識」の両方が必要だということがわかります。

多くの場合、地主はただ土地を所有しているだけの一般人で、不動産のプロフェッショナルではありません。

もし、地主が不動産会社や国であれば損得重視の合理的な話し合いで譲渡承諾を取ることもできますが、相手が個人だと第一に相手の感情面に配慮しなければならないのです。

事前に借地権売却についての話を通していなかったために、「自分抜きでそんなに大切な話をするとは何事だ!」と地主を怒らせてしまえば、条件面で相当の譲歩をしないと譲渡承諾は取れません。

大地主相手に配慮を欠くと思わぬトラブルに発展する場合も

とくに、昔ながらの大地主が底地の持ち主である場合は注意が必要です。

土地持ち、大地主というのは基本的に地域の権力者。多くの場合プライドが高く、借地を「貸してやっている」という考えを持っている人も少なくないからです。

法改正によって借地人の権利が強化されるまでは借地人の立場が弱かったので、「地主が譲渡を認めなければ借地をタダで返してもらえる」といったケースもありました。

もちろん、地主が譲渡承諾をしなかったら借地人はタダで借地を返却しなければならないという法的根拠はないので、土地を返す必要はありません。

ただ、地主への配慮を怠っていれば心情的に相手へ譲歩したくなるものですし、力を持っている相手と交渉した際、強く主張されたら逆らえない人もいます。

また、相手が地元の地主だと、借地を売りたいお子さんが交渉をなんとか進めようとしても、地域に長く住んでいるご両親が「あの人を怒らせると大変だから」と正当な要求を諦めてしまう可能性もあるのです。

こうなると、地主との交渉に加えてご両親との交渉も同時に行わなければなりません。地主への配慮を少し怠っただけで、さらに面倒な問題に発展してしまいます。

だからこそ、借地権譲渡では最大限地主を尊重しつつ、地主に自分たちの要求を通す交渉力が不可欠なのです。

専門知識がない借地人は食い物にされやすい

譲渡承諾の交渉では、基本的に地主と借地人が1対1でやり取りすることになります。ここで問題になるのが、多くの場合地主は不動産の素人でも借地に関する知識をある程度持っているのに、借地人は借地についての知識をほとんど持っていないということです。

世の中に大勢いる地主は、全員が公明正大に交渉してくれるわけではありません。中には借地人に専門知識がないことを利用して、譲渡承諾料をふっかけてきたり、地主自身が土地を買い戻す代わりに数百万円もの解体費用を負担させたりする相手もいます。

とくに、ご高齢の方や女性が個人で借地権の売却をしようとすると、「地主から強くいわれてしまい、断ることができずに不利な条件を飲まされてしまった」というケースが多いです。

交渉力も借地の専門知識も、短期間では身につきません。不動産会社の利用が、スムーズな取引とトラブルの防止につながるのです。

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