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借地権で悩む前にまず相談 » 増改築・建替え | 借地権のお悩み解決ガイド » 家を建替えたい

家を建替えたい

このページでは、借地条件や承諾など、借地権付きの家の建替えをする際に気を付けるべきポイントや解決策を紹介します。

条件変更の有無で異なる借地権と建替えの関係

借地権の土地で建物を建て替えるにあたっては地主の承諾を得る必要があり、主に以下の2パターンに分類することができます。

借地条件の変更にあたらないケース

借地権契約の借地条件を変更しない増改築が該当します。例えば、契約上、木造住宅は非堅固な建物とされているため、同じ仕様の建替えである必要があります。

借地条件の変更となるケース

借地権と建替えの関係の説明イメージ借地条件で非堅固な建物となっている借地で構造材に鉄骨を使用したり、住宅用途だったものを事業用途に変更するような建替えだと借地条件の変更に該当します。このケースでは地代などの見直しを含めて新たな条件で借地権契約を締結することになります。

なお、契約書に増改築を含む建替えに関する制限特約がなければ、地主の承諾を得ずに建替えをすることもできますが、通常は特約によって承諾を得る必要があり、借地人は地主に対して承諾料を支払うことになります。建替え承諾料の相場は更地価格の2~5%程度、借地条件変更を伴う場合は条件変更承諾料が必要となり、こちらの相場は更地価格の10%前後といわれています。

事例から学ぶ、借地権の家の建替え時に起きうるリスク

借地の家を建替えする際には地主との交渉が大きな意味を持ちます。ここではトラブル事例を参考に、建替え時の問題解決を探ってみましょう。

地主が建替えの承諾を拒否したケース

長年暮らしてきた借地の家を、親と住むための二世帯住宅に建替えようと地主に相談した事例。地主からは次の契約更新時に自分たちがその土地に家を建てる計画があり、建替えはおろか次回の更新もしないといわれてしまいました。借地人は当初、リフォーム会社を仲介者としていましたが交渉は進展せず、専門会社に相談したところ、地代滞納などがなければ更新拒否はできないとの見解を得ました。建替えをするには家庭裁判所への許可を得る必要があるものの、解決の糸口は見えたといえるでしょう。

建替え承諾はOKでも金融機関の書類はNOとなったケース

地主に建替え承諾料を支払い建替え承諾は得たものの、その後に資金融資を相談した金融機関から融資承諾書地主の署名捺印を求められた事例です。地主は金融機関の融資承諾書への署名捺印を拒否、さらに建替え承諾料の返金にも応じてくれませんでした。この場合、建替え交渉時に必要な書類をすべて揃えて地主の承諾を得る必要があったわけです。

借地での建替えでは地主との交渉に様々な要因が絡んでくるため、専門会社のサポートが不可欠。当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。

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