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借地権で悩む前にまず相談 » 増改築・建替え | 借地権のお悩み解決ガイド » 家を建替えたい

家を建替えたい

このページでは、借地条件や承諾など、借地権付きの家の建替えをする際に気を付けるべきポイントや解決策を紹介します。

条件変更の有無で異なる借地権と建替えの関係

借地権の土地で建物を建て替えるにあたっては地主の承諾を得る必要があり、主に以下の2パターンに分類することができます。

借地条件の変更にあたらないケース

借地権契約の借地条件を変更しない増改築が該当します。例えば、契約上、木造住宅は非堅固な建物とされているため、同じ仕様の建替えである必要があります。

借地条件の変更となるケース

借地権と建替えの関係の説明イメージ借地条件で非堅固な建物となっている借地で構造材に鉄骨を使用したり、住宅用途だったものを事業用途に変更するような建替えだと借地条件の変更に該当します。このケースでは地代などの見直しを含めて新たな条件で借地権契約を締結することになります。

なお、契約書に増改築を含む建替えに関する制限特約がなければ、地主の承諾を得ずに建替えをすることもできますが、通常は特約によって承諾を得る必要があり、借地人は地主に対して承諾料を支払うことになります。建替え承諾料の相場は更地価格の2~5%程度、借地条件変更を伴う場合は条件変更承諾料が必要となり、こちらの相場は更地価格の10%前後といわれています。

事例から学ぶ、借地権の家の建替え時に起きうるリスク

借地の家を建替えする際には地主との交渉が大きな意味を持ちます。ここではトラブル事例を参考に、建替え時の問題解決を探ってみましょう。

地主が建替えの承諾を拒否したケース

長年暮らしてきた借地の家を、親と住むための二世帯住宅に建替えようと地主に相談した事例。地主からは次の契約更新時に自分たちがその土地に家を建てる計画があり、建替えはおろか次回の更新もしないといわれてしまいました。借地人は当初、リフォーム会社を仲介者としていましたが交渉は進展せず、専門会社に相談したところ、地代滞納などがなければ更新拒否はできないとの見解を得ました。建替えをするには家庭裁判所への許可を得る必要があるものの、解決の糸口は見えたといえるでしょう。

建替え承諾はOKでも金融機関の書類はNOとなったケース

地主に建替え承諾料を支払い建替え承諾は得たものの、その後に資金融資を相談した金融機関から融資承諾書地主の署名捺印を求められた事例です。地主は金融機関の融資承諾書への署名捺印を拒否、さらに建替え承諾料の返金にも応じてくれませんでした。この場合、建替え交渉時に必要な書類をすべて揃えて地主の承諾を得る必要があったわけです。

借地での建替えでは地主との交渉に様々な要因が絡んでくるため、専門会社のサポートが不可欠。当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。

借地権の家を建て替える際に気をつけたいポイント

借地権の家の建て替えについて詳しくご紹介いたしました。ここからは、実際に借地権の家を建て替える際に気をつけたいポイントをより具体的にご紹介いたします。

借地権の家を建て替える際は承諾料の確認を

借地権の家を建て替える場合は、地主に承諾料を支払う必要があります。

この承諾料には2種類があり、建て替えの目的や内容によって承諾料が変わります。

まず一般的なのが契約の変更無しでただ単に増改築を行うような建て替えの場合。契約書に書かれている借地条件を変えずに建て替える場合は、その土地の更地の価格の2%から5%の承諾料を支払う必要があります。

承諾料を支払う前に、地主に建て替えの許可を得る必要があることも忘れないでおきましょう。

借地権の家を建て替える場合は、増改築の費用の他に承諾料がいくらくらい必要になるのかを事前に把握しておく必要があります。

構造によっては承諾料が高くなることも

先ほどご紹介したのは契約内容を変更しない場合の承諾料です。では、契約内容を変更した場合の承諾料はどうなるのでしょうか。

たとえば、契約では木造の家を建てることになっているのに、コンクリート製の家を建てたいという場合これは契約変更になります。

また、自宅用から賃貸向けに建て替える場合、業務用から自宅用に建て替えるなど目的を変更する場合も、契約を変更する必要があります。

このような場合の承諾料は、更地にした土地の価格の10%から15%となります。

目的が変わるだけで大きく支払う金額が変わりますので十分に注意しておきましょう。

無断で家を建て替えると契約を解除されることも

破棄

では、地主に無断で借地権の家を建て替えてしまった場合、どうなるのでしょうか。

契約書に増改築に関することが書かれていなければ、基本的には地主への許可を求める必要はなく、承諾料を支払う必要もありません。

しかし増改築に関する記述がある場合は契約違反となります。借地の解除をされてしまう可能性があるため、増改築前に契約書をよく読むようにしてください。

契約内容を変更しての建て替えは、そもそも地主の許可がマストとなりますので無断で建て替えることはできません。万が一できたとしても、バレたら契約を解除されてしまいます。

建て替えできない場合もある

借地権の家を建て替えられない場合もあります。まずは地主が許可してくれない場合ですね。

地代や更新料の未払い、今まで地主となにかトラブルがあったなどの場合は、地主が建て替えを許可してくれない可能性もあります。

なにか拒否される理由がなかったか考えてみましょう。とくに理由もなく建て替えを拒否されるという場合は、借地非訟という手段を取る方法もあります。裁判所に建て替えの許可を得るという方法です。

借地非訟には費用も時間もかかり、地主への印象も悪くなってしまいますので、できればこういった手段は取らずに地主と慎重に話し合いを進めていくことをおすすめします。

また、契約当初は法律的に問題がなくても、その後の法律の改定で法律違反になってしまったような建物も建て替えることはできません。高さの制限や耐震強度などを強化する工事は可能です。

緊急時に救急車や消防車が通れるくらいの道幅を確保できない建物も建て替えることはできません。一部例外が認められることもありますが、基本的にはこの接道義務を果たしている必要があります。

これは都市計画区内でのみ適応される規定です。建て替えたい家がこの規定内なのか、事前の確認を忘れずに。

ローンを組む際は地主の融資承諾が必要

借地権の家はローンを組めない…という話を聞いて不安に思っている方も多いかと思います。確かに借地権の家の建て替えのローンを断る金融機関もありますが、すべてのローンを組めないというわけではありません。

地主に融資承諾を得ることができれば、ローンを組むことは可能です。

しかしこの融資承諾を好ましく思わない地主は多く、拒否されることが多いのが現状です。融資には、万が一ローンを返済できなくなったときに土地を売却するという条件もあります。

地主からしてみれば、貸している人の借金のために自分の土地を手放すことになってしまい、デメリットしかありません。

このような理由から借地権の家のローンは組みにくいと言われています。

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