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増改築したい

このページでは、特約や承諾など、借地権付きの家を増改築・リフォームする際に気を付けるべきポイントや解決策を紹介します。

増改築やリフォーム時に注意すべき借地権のポイント

借地権とリフォームの関係の説明イメージ一般的な借地権契約では大規模修繕となる増改築には地主の承諾が必要で、小規模修繕については契約上の禁止条項に盛り込まれていたとしても無効になるとされています。こうした禁止条項は特約とされている場合もあり、大規模修繕に関する特約は借地借家法で禁じられておらず、小規模修繕なら禁止すること自体が無効となるわけです。

修繕の大規模と小規模の線引きについては一概にいえませんが、経年劣化に伴う修理などは地主の許諾なしに行うことができると考えていいでしょう。

一方、増改築をするには地主の承諾が必要となります。増築とは、建物の床面積が増えるようなケースで、敷地内に付属建物を建てる場合も含まれます。改築は建物の一部もしくは全部を立て直すことで、柱などの主要構造物を変更する場合、改築と見なされることもあります。増改築する際には地主に増改築承諾料を支払うなど、きちんと手順を踏んで進めることが無用なトラブル防止になるでしょう。増改築承諾料の相場は借地権の2~5%といわれ、どうしても地主が承諾してくれない場合、着工前に裁判所に訴え出て許可を求める方法もあります。ただし、裁判所が許可を出すにあたっても増改築承諾料の支払いは必要なので、できるだけ円満に交渉を進めたいところです。無断で増改築してしまうと、地主は借地権契約を解除することもできるので注意してください。

借地権におけるリフォームと改築の判断基準

借地人として気になるのは小規模修繕なのか改築に該当するのかという点。これについては改築と判断された事例を紹介しておきましょう。

借地人と地主とで折り合いがつかない場合、裁判所の判断を仰ぐことになり、微妙な工事だと弁護士でも容易には判断がつきません。特に修理か改築か区別しにくい場合は、地主との交渉も含めて専門知識とノウハウを持つ会社にサポートしてもらうのが賢明です。当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。

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