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高い更新料は払うべき?

このページでは、地主との交渉など借地権の更新料に関する基礎知識や、更新料が高い場合の対処などを紹介します。

まず「新法」「旧法」とは

建物を所有する目的がある土地には、「所有権」と「借地権」という権利があります。そのなかの借地権とは、わかりやすくいうと「他人の土地」を「お金を支払って」借りることができる権利です。借地権の内容が制定されている法律は平成4年(1992年)に大幅な改正がおこなわれています。古いものを「借地法」や「旧法」、改正後のものを「借地借家法」や「新法」とあらわすことが多いです。

旧法はどちらかというと借地権者側に立った内容のものが多く、地主側とのトラブルが多発していたため、新法では双方の立場に立った内容に改正されました。ですが、改正前の借地法が設定されている土地には引き続き旧法が適用されるため、現在でも多くの土地が旧法設定のものになっています。

旧法と新法では内容がかなり異なりますので、それぞれに制定されている権利を理解しておくことが重要です。

新法と旧法での存続期間の違いについて

借地権の存続期間においての新法と旧法の違いについては次の通りです。

新法

新法では建物の種類によって変わることはなく、一律で30年が存続期間です。期間は定められていますが、貸し主と借り主の当事者間で、それ以上の期間を設定することは自由とされています。

旧法

旧法では新法と違い、「建物の丈夫さ」によって期間が異なります。建物の丈夫さによって「堅固建物」「非堅固建物」に分かれ、最低存続期間が堅固建物は30年、非堅固建物が20年に定められています。

堅固建物

非堅固建物

なお、最低存続期間以下の期間で定めた場合「期間の定めがないもの」とされます。「期間の定めがないもの」といっても無期限なわけではなく、堅固建物は60年、非堅固建物は30年という法定期間が適用されます。

高い更新料は払わなくてもよい?借地権更新の基礎知識

賃借権の高い更新料を請求されたイメージ借地権の存続期間は、平成4年8月1日以降に設定された普通借地権で、原則30年と借地借家法に定められていて、契約時により長期間に設定することも可能です。普通借地権は原則として期間満了時に消滅しますが、当事者間合意がある場合や、建物が現存していて借地人が更新を請求した場合などに更新をすることができます。

また、更新料というもの自体は法律で支払いが義務付けられているわけではないものの、契約書に明記されている場合や当事者間合意がある場合などは支払う必要があります。これはある種慣習的なもので、更新料の相場は借地権価格の5~10%程度、もしくは更地価格の3~5%程度がひとつの目安といえます。

ちなみに、更新料が高いといった理由で借地人が更新料の支払い拒否をした場合でも、正当事由がない限り地主は更新拒否できません。更新時に建物が現存していて、更新の合意がなされない場合、法定更新として借地契約は更新されることになります。とはいえ、地主とは良好な関係を保つにこしたことはないので、常識的な更新料はきちんと支払うべきでしょう。

借地権更新時に高い更新料を請求された事例

比較的借地人にとって有利な権利ともいえる借地権ですが、中には高額な更新料を請求されるケースもあり、ひとつの事例を紹介しておきましょう。

そもそも契約書には土地の時価の2割以内の更新料を支払うことが記載されてはいたのですが、更新時期に地主の代理人弁護士から届いた請求通知では更新料500万円となっていました。路線価の5%相当とのことですが、借地人にとってあまりに高額であるため、こちらも弁護士に相談したというわけです。

弁護士の見解としては、“土地の時価の2割以内”という合意は金額の合意ではなく、地主との協議で更新料を決める必要があるとしています。また、地主とは長期間関係を持つ必要があるので、土地の時価の1%程度の更新料支払いを提示して、2%程度での妥結を目指してはどうかとの助言もありました。

このように借地権の更新料は地主とのいい関係を保ちつつ、借地人としてはできるだけ出費を抑えたいところ。特に、高い更新料を請求された場合は交渉のしかたなども含めて専門家の助言が必要となるでしょう。当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。

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