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このページでは、法定相続人以外への遺贈もできる借地権について、相続する際に気を付けるべきポイントや対処などを紹介します。
借地人が亡くなった時、借地権については主に以下の2パターンによってその権利が継承されます。
亡くなった借地人に法定相続人がいる場合、借地権はそのままの契約内容で継承されます。
遺言や分割協議の結果にもよりますが、相続の場合は借地権譲渡にならないので、地主に対する承諾料や更新料は発生しません。
継承者が決まった段階で新しい借地人と地主とで借地契約を締結することになりますが、その際も名義書換料などは不要。
一方、地代だけでなく更新料や承諾料で被相続人が支払っていた費用があれば、それは相続人が引き継いで支払う必要があります。
借地人の遺言書によって法定相続人以外に借地権を遺贈する場合は地主の承諾が必要となります。同時に承諾料も発生するなど相続とは手続きが異なります。
なお、注意しておきたいのは、遺言書の内容として“遺贈する”と記述してしまうと、相続人であっても遺贈と見なされて承諾が必要となることを憶えておいてください。
借地権の相続に関する知識は一般に浸透していないのが実情でしょう。
身内としてもいざという時にどう対処すべきか、以下の事例をご覧ください。
父親が住む実家は借地で、母親が亡くなってから一人暮らしの日々。2人の子供たちが相続や不動産管理に詳しい会社に相談をした事例を紹介します。相談者は借地権が相続できるか、可能な場合は地主の承諾が必要かを問い合わせました。
専門家の回答は上で触れたように相続可能で承諾不要というもの。ただし、地主から名義変更承諾料を請求されても応じないことや、遺贈も含めて贈与の場合は承諾が必要となるなど注意点も説明してくれました。
こちらの事例は父親がなくなり、その借地権付きの家に住みたいという相談。地主の承諾は不要であることの他に、借地権を相続によって取得したことを地主に通知して、建物の所有権を相続登記することに言及しています。
このように借地権付きの家を相続もしくは遺贈で継承する際は専門家に意見を求めれば安心できます。当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。
どのようなケースであれ、借地権を相続した場合は地主に連絡しておいたほうが良いでしょう。義務ではありませんが、地主と「その後の関係」を考えた場合、連絡を入れておくことで対応がスムーズになると考えられます。また、それまであまり連絡を取ったことがなかった相手の場合でも、相続をきっかけに連絡することで良い関係を築くきっかけとなるはずです。借地権を相続した際には、連絡を入れておいたほうが地主へ良い印象を与えられるでしょう。
借地権相続の際によくあるトラブルについて、いくつか紹介します。
地主から相続を承諾してもらえないケースは、比較的多いトラブルです。地主としてはあくまでも「当人」に貸したものであるため、相続について考えていない以上、相続に反対するケースも十分に考えられます。しかし、これは地主が借地権について確認が不足している際に起きるケースもあります。法で決められた相続人が借地権を譲渡した場合、契約内容は継承されるのが通常の流れです。地主が「認めない」「ダメだ」と主張した場合も、法的に相続は有効となります。
ただし、「法律なんだから自分は悪くない」というスタンスでいるのは避けましょう。「法律だから」という点は踏まえつつも、一度地主へ確認して快諾してもらったおくほうが波風立てずに相続を進められるはずです。主張された側が相続について知識を学んでおくことで、トラブルにもある程度対応できます。まずは「法的に相続は有効」である点を踏まえ、丁寧に説得することが望ましいでしょう。自分だけでトラブルを解決するのが難しい場合、不動産会社に相談するのも一つの手です。
借地権を相続した際に「相続するなら借地を返してもらいたい」と告げられる可能性もあります。こちらも法律的には相続が認められていますので、地主の主張に関係なく相続は可能です。ただし、地主と良い関係を築いていくためにも、地主さんには事前に相続について伝えておくようにしましょう。
借地権と建物登記の名義が異なっている場合、トラブルが起きやすくなります。借地権は借地権者と建物登記の名義が同じでなければ、原則として権利を認められません。そのため、相続の際に「書類の不備」になるのが難点です。トラブルに発展したり、契約解除となってしまったりというリスクが起こりえます。特に相続の場合、建物登記は基本的に前の使用者名義のままです。相続の際は、登記変更も一緒に行っておきましょう。もし建物登記を変更せずにいた場合、借地権相続が認められないだけではなく、地主が土地を手放す際に借地権を主張することができなくなる可能性もあります。このトラブルを回避するためには、借地権を相続する際、建物があるのかまで確認しておきましょう。ある場合は、建物登記の変更を必ず行ってください。
法定相続人が一人であれば問題ありませんが、複数いる場合だと借地権の手続きに手間がかかります。現金のように分割することができない権利であるため、急いで何とかしなければならないものでもありません。人によっては「共有名義で」と決めるケースもあります。共有名義で相続した場合、その後の展開次第でトラブルになるケースがあるため注意が必要です。共有名義である以上、借地権を売却する際には相続人全員の許可を得なければいけません。法定相続人が多ければ多いほど、意見をまとめることが難しくなります。この問題を回避するには、相続する際に共有名義ではなく単独名義で相続するようにしましょう。共有名義の場合、借地権の売却時だけではなく、自分自身の遺産を相続してもらう際に更なる問題になる可能性もあります。既に共有名義にて相続してしまった場合には、遺産分割協議等で単独名義にするなどしておくことが望ましいです。
相続をきっかけに、値上げを要求されるケースもあります。地主としては、少しでも高くしたいという気持ちがあるでしょう。相続は様々なことが切り替わるだけに、地主側としても値上げを要求しやすいタイミングです。また、地代は物価や公租公課、近隣相場などの変動によって増減額の請求ができます。値上げの要求そのものは決して「違法」ではありません。ただ、借地権者からの値下げ交渉も可能です。「増減額請求」ができると契約されていれば、値上げだけではなく値下げ交渉もできるので一度確認しておきましょう。注意点として、中には相続を機に立ち退きしてもらいたいと考える地主もいます。その場合はどれだけ冷静な話し合いをしても、地主とすれば「出てもらいたい」と考えているため話をまとめるのは厳しいでしょう。トラブルに発展するケースも珍しくありません。理想を言えば話し合いでの解決ですが、地主に話し合うつもりがない場合は専門家に相談したほうが良いでしょう。
多いとされるトラブルの1つです。「法律と違うことなら無視しても問題ない」と思うかもしれませんが、実際は確認しておく必要があります。借地権には「旧借地権」と平成4年に制定された「新借地権」の二つが存在しているのがポイントです。基本的には新借地権に基いて様々なことが判断されます。しかし、契約そのものが旧借地権にて締結されている場合、旧借地権に基いたものになってしまうのです。つまり、旧借地権と新借地権が入り混じってしまっている状況となり、旧借地権で契約した場合は更新したとしても新借地権に切り替わりません。いつまで経っても旧借地権のままとなります。地主が旧借地権の主張をしてきたとしても、「新借地権ではない」からといって安心はできません。このトラブルを解決するためには、借地権締結がどのタイミングで、どちらの法律なのかチェックすることが重要です。確認しておけばどちらの主張が正しいのか判断できますが、自分一人での判断が難しいと感じたら専門家に相談したほうが良いでしょう。
借地権を相続する前には様々なポイントを押さえておく必要があります。
契約内容の確認、登記の確認などをしっかり行い、トラブルに巻き込まれないように注意してくださいね！
借地権を相続するために名義の変更料がいるのでは？と不安に感じている方も多いですよね。
しかし、借地権の相続は譲渡には当たりません。地主に名義変更料や承諾料を支払う必要はありませんのでご安心を。
しかし、借地権を相続する人が決まったら、現在の地主との新たな賃貸契約を結んでおく必要があります。
借地権を相続したら、更新料や建て替え料などは継続して相続した人が支払うことになります。
相続人が借地権を相続する場合に名義変更料などは必要ありません。
しかし、相続人以外の人物が借地権を譲り受けるケースもあります。故人の遺言書でその旨が記されている場合などですね。
この場合は、相続ではなく遺贈となります。遺贈の場合は地主への承諾が必要となる他、地主への承諾料の支払いも必要となりますので注意しておきましょう。
遺言書では「相続させる」と書くか「遺贈する」と書くかによってこの金額が大きく変わってしまいます。遺言書を書く際は、こういった点にも十分注意しておく必要があることを覚えておきましょう。
借地権を相続したら、相続税評価額の計算も行わなければなりません。相続した土地を更地に換算した場合の評価額と、借地権割合を掛け合わせて計算していきます。
この借地権割合が相続評価額となり、この金額分は課税対象ということになります。
借地権割合は国税局が地域によって決めているもので、土地の価値が高ければ高いほど借地権割合は高くなります。一般的に、住宅地では借地権割合は60％程度、商業地では70～80％程度になると言われています。
借地権割合は、国税局のホームページから確認することができます。AからGまでで分類されており、
A:90%
B:80%
C:70%
D:60%
E:50%
F:40%
G:30%
となっています。自分の相続した土地の地図をチェックして、どの分類にあてはめられているのかを確認してから計算していきましょう。
参考：『平成29年分財産評価基準を見る』国税庁
※現在は「平成30年分財産評価基準を見る」となっています（2019年6月25日時点）
借地契約は何十年も前に行われているケースがほとんどです。そのため、急に契約者が亡くなられてしまった場合は契約書が見つけられない、契約者本人も契約書がどこにあるのか分からなくなってしまったという事態も当然ながら出てきます。
しかしこのような場合でも冷静に対応しましょう。旧借地法では「契約書は必要ない」との旨が明記されています。
契約書は必要ありませんが、今後のことを考えると更新契約の際に締結しておくのがおすすめです。
たとえ相続したものでも、借地権の売却には地主の許可が必要です。借地はあくまでも地主の持ち物であって、相続人は土地の利用権を借りているに過ぎません。
地主に黙って相続した借地権を売却することは、「レンタルしたDVDを勝手に売却する」のと同じだと考えておきましょう。
借地権は権利関係が難しいため、一般的な不動産売却に比べて買い手がつきにくいです。
地主の承諾を得ていない土地は、たとえ無理に売ろうとしても取り引きがうまくいきません。
ちなみに、借地権を売却する際に地主の許可を取らなければならないのは、民法の第612条で、「借地権を売却する場合は地主の許可を得なければならない」と決まっているからです。借地権の無断売却は、法律違反なので禁止されているという前提を覚えておきましょう。
通常の借地権売却と同様に、地主から借地権売却の承諾を得る場合は、「譲渡承諾料」などの名目でお金を支払う必要があります。
譲渡承諾料は法的に支払い義務のあるお金ではありませんが、譲渡承諾料は支払うものとして忘れずに予算に入れておきましょう。
なぜなら、基本的に地主側には借地権売却を承諾するメリットがないからです。手持ちの土地を貸し出して、賃料収入を得ている地主にとって大切なことは、これまで安定した収入を生み出していた契約がそのまま続くことです。
売却を承諾すると、つぎの借地権契約者を相手に賃料等の交渉や契約をしなければなりません。新しい借地権契約者が、きちんと賃料を支払ってくれるかは定かではありません。
安定を捨てるメリットがないからこそ、地主の許可を得るために承諾料が必要になります。金額の目安は、一般的な借地権売却と同じで、取引額の10％前後です。ただし、金額はあくまでも目安なので、借地権売却に強い不動産会社を利用すれば、交渉次第で承諾料を抑えることもできるでしょう。
地主の承諾なしで相続した借地権の売却を試みた場合、非常に高い確率で地主側の気分を害しますよね。当然、自身の持ち物、それも収入を生み出している資産の一部を勝手に売り出されて、笑顔で許してくれる人がたまたま地主をしている可能性は、ほぼゼロです。
など、借地権トラブルは、突き詰めると地主とのトラブルともいえます。民法第612条の規定があるため、無理に借地権売却を試みれば、地主側から一方的に契約を解除されてしまうでしょう。こちらが法律違反を行っていれば、地主からの契約解除を防ぐ手立てはありません。
借地権契約を解除されてしまった場合、借地人は借地権を返すことになります。
多くの借地権契約では、地主に借地権を返却する際、建物を解体して更地にしてから返す内容になっているので、借地権や家を売るどころか、余分な解体費用までかかってしまうのです。もちろん、借地権契約を解除されると、土地の利用はできないため、その土地に住みつづけることもできません。
あえてリスクを取るメリットはないので、相続した借地権を売る場合は、地主との交渉を慎重に進めましょう。
どれだけ交渉しても、相続した借地権の売却を地主が承諾してくれない場合に利用できる手続きが、「非借地訴訟」です。
非借地訴訟を利用すると、借地権を売却したい事情が妥当なのか、ふさわしい譲渡承諾料はいくらくらいなのかを裁判所に判断してもらえます。非借地訴訟の結果、借地権売却の必要性が認められれば、地主に代わって裁判所が譲渡許可を出してくれるのです。
ただ、非借地訴訟になるくらい地主と借地人がもめた土地は、いわくつきなのでますます高額売却が難しくなってしまいます。できるだけ高く、トラブルなく相続した土地を売るためにも、借地権売却の流れを知っておきましょう。
地主が死亡した場合、借地権と同じように地主の相続人が借地契約を相続します。
今までの権利や義務もそのまま相続されることになりますので、借地権には影響はありません。
借地権の問題は「専門家に相談」と明記しましたが、では「専門家」とは誰なのか。現実的には法律事務所か、あるいは不動産会社になりますが、それぞれの特徴についても把握しておきましょう。
借地権の相続問題は「土地」の問題なので、土地を扱う不動産会社が専門家として相談可能です。法律事務所と比べて、相談料が比較的安いというメリットがあります。ただし、全ての不動産会社で対応している訳ではありません。事前にネットや電話で、借地権についての相談に対応してくれるのか確認しておきましょう。
相続はいわば「法的手続き」なので、法律の専門家である法律事務所に相談するのもおすすめです。法律事務所であれば借地権の相続について法知識を持っています。注意点として、法律事務所も得手不得手がありますので、全ての法律事務所が借地権の相続を得意としている訳ではありません。また不動産屋への相談と比べて相談料がかかるのため、金銭的負担が大きくなります。
免責事項：このサイトは平成28年10月時点の情報を基に作成しています。借地権について相談する際は、必ず、各不動産会社または弁護士事務所の公式サイトを見た上で、問い合わせることをおすすめします。
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