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借地権の基礎知識について

そもそも借地権とはどんな権利でしょうか?

日常的にあまり耳にすることがないことばなので、実際に借地権に関わる人くらいしか知らないのではないでしょうか。

そんな借地権についてご紹介します。

借地権とは?

高層ビル

借地権は他人の土地を借りて、そこに自分の所有する建物を建てて使用する権利のことです。そして借主は毎月地代を土地所有者に払うことになります。

要するに土地は他人のものだけど建物は自分のものというイメージです。借地権と一口に言っても賃借権と地上権の2つに分かれており、賃借権の場合は建物の売買や転貸につき土地所有者の承諾を得なければなりませんが、地上権の場合はそれが不要です。地上権の方がより自由度の高い借地権といえるでしょう。

マンションなどを借りるのとは違って比較的長い期間借りることになり、法律では契約の存続期間が最低30年となっています。

ちなみにこの期間は契約によって引き延ばすことができます。また、定期借地権というものもあり、これは期間満了になったら必ず土地を返さなければならないものです。これにはいくつか種類があるのですが、その中でも一般定期借地権は存続期間が50年以上となっています。

そんな借地権ですが、いくつかの種類に分類することができるのです。それぞれの権利について、以下で説明します。

借地権・普通借地権

主に住宅や工業用地としてのもので、契約期間こそ定められているものの更新は可能です。存続期間は最初は30年で設定されていますが、1回目の契約更新で20年、その後は10年となります。建物構造によっては存続期間が異なるため、事前に確認をしておきましょう。

1992年8月より前から土地を借りている場合だと旧法が適用され、木造だと存続期間は20~30年です。更新後の存続期間は20年となります。鉄筋コンクリートの場合は期間が30~60年、更新後は30年です。新法適用(1992年8月以降に借りた場合)では構造に関係なく存続期間は30年、更新は1回目が20年で2回目以降は10年となります。

一般定期借地権

主に住宅用地としてのもので、契約期間は50年以上と長期間に及ぶものです。普通借地権の違いとして、更新はできません。契約満了時には更地にして返還する必要があります。

事業用借地権

そのネーミングからも分かるように、店舗や商業施設など事業用に借りる場合の権利です。路面店舗やデパートなどの大規模開発事業用地として借ります。契約期間は10年以上50年未満です。ただし、2008年の1月1日に行われた法改正以前の権利については10年以上20年以下になります。

こちらも一般定期借地権と同じく、契約満了後には更地にして返還することになります。

建物譲渡特約付借地権

契約期間は30年以上です。契約満了時に土地所有者である地主が借地人の建物を買い取ることで、借地権そのものが消滅することになります。

借地権にはこのようにいくつかの種類がありますが、借地権・普通借地権のみ売却が可能です。ただし、建物だけを売却することはできないため、建物と借地権を一緒に売却するケースが一般的な対応となります。それ以外の場合、契約満了時に地主に返還する義務がありますので、売却は困難でしょう。

一口に「借地権」と言っても、さまざまな種類があります。自分が持つ借地権がどれにあたるかを知っておくことで、相続時や売却時などでどのように対応すればよいのか決めやすくなるでしょう。

借地権付き建物は売却が可能

借地権と建物を一緒に売却することになりますが、その方法は大きく分けると3つに分類することができます。それぞれチェックしてみましょう。

地主に売却する

それまで借りていたという点では、何より一番の「コネクション」であると共に、地主側としても貸していたものを戻してもらうという意味においては収まりが良いといえます。地主サイドが前向きに検討してくれる可能性が高いのがメリットです。注意点として、地価が高まっているエリアの場合、費用面の都合上地主が購入できない可能性もあります。

買取に前向きな姿勢ではあったとしても、一定の金額が必要になるのが難点です。結局のところ、話がまとまらなかったというケースも多々あります。

また、借地権を売却する際には地主の承諾が必要になるので、承諾を得る際に「それなら私が」と申し出てくれる地主もいるそうです。

第三者への売却

基本的には、第三者への売却が最も多いとされます。地主に断られたからというケースもあれば、初めから地主ではなく、第三者への売却をと考えているケースもあるようです。ただし、先にも触れたように、借地権の売却は地主の承諾が必要になります。地主に黙って売却することはできません。

地主から「借地権譲渡承諾書」を発行してもらい、売却の手続きをしなければなりません。その際、承諾料を地主に支払います。

承諾料は借地権の1割前後が相場なので、地価が高い場所の場合、承諾料も高くなるので売却を考える際は予算とすり合わせて考えましょう。

また、費用はあくまでも相場であって、地主が承諾してくれなければ相場以上でも売却はできません。逆に相場より低い金額であっても、地主さえ承諾してくれれば売却が可能です。その点では、地主との関係性も大切になります。

特に承諾費用に関していえば、あらかじめ具体的な数字での契約が無い場合、トラブルを起こさないためにも丁寧な相談が重要となるでしょう。

裁判を通しての売却

借地権の売却において、裁判所を通すケースとして考えられるのは地主が売却を許可してくれない場合や、承諾料に納得してもらえない場合です。

自分自身と地主による当事者同士での話し合いがまとまらない場合、裁判所に判断を委ねる以外の方法はないと考えて良いでしょう。裁判を行って売却の可否が問われる際、裁判所から許可を得ることができれば、地主の承諾は不要です。裁判に勝つことができれば、借地権を売却することができます。

ただし、法律的には問題ありませんが、地主との関係は「良好」とはならないでしょう。不動産業者側もその点を考慮して購入を敬遠するケースもあれば、裁判そのものの費用もかかるのが難点です。

言い換えれば、地主との関係性の悪化、さらには裁判費用をかけてでも借地権を売却したいという場合の選択肢となります。

また、レアケースではありますが、土地が広い場合は分割して売却することも可能です。

広い土地の場合、土地を分割して借地権者と地主が等価交換(借地権の一部と底地の一部)を行うことで、所有権を持った土地を売却できます。土地に一定の面積があり、分割可能であることが条件です。注意点として、所有権を得た場合「借地」ではなく「自分の土地」になるので、その後の売却の流れは一般的な不動産の売却と同じ手順や法律に基づくものとなります。

借地権に関するトラブルについて

一軒家

借地権はそんなに一般の方にとってはなじみ深い言葉ではないので、何か借地権についてトラブルが起こったとしても、対策方法がわからなかったり、どこに相談したらよいかわからないというケースがあり得ます。

借地権の売却に関する問題なのか、相続に関する問題なのか、地代の支払いに関する問題なのか、その他さまざまなトラブルの種類によっても解決法が異なるので、状況に応じた相談が必要です。例えばよくあるトラブルとして地代のことで土地所有者と借地人の間でもめ、従来の地代を払おうとしても土地所有者が受け取りを拒否してしまうことがあります。

このような場合は、従来の地代を所管の法務局に供託することによって地代の未払いを防ぐことができます。そこで地主との「よくあるトラブル」をいくつか具体的に挙げてみるとしましょう。

立ち退きに関してのトラブル

借地権のトラブルとして特に多いのが、立ち退きに関するものです。

地主が「明け渡してほしい」と告げてきた場合、地主側に「正当な事由」があると立ち退き料が支払われずそのまま明け渡さなければいけません。

しかし、借りている側としては「せめて立退料くらいは」となるでしょう。この点は「正当な事由」があるのかという点がポイントになるのですが、この点はいわば「総合的な判断」です。明確なラインが設定されているのではなく、あくまでも地主、賃借人の事情に基いたものです。どちらにも言い分があるからこそ、妥協が難しい部分であり、トラブルとなってしまう原因でもあります。

一方では正当な事由として認められることもあれば、認められないケースもあり、この点は実際に状況に直面しないと分からない部分です。

ただ、新法である借地借家法では正当な理由について明文化されています。地主と借地人が土地を必要とする理由、土地の利用状況などが判断基準です。「どうしてもその土地で生活する必要がある」場合、正当な理由として認められるでしょう。

賃料に関してのトラブルもとても多い

賃料に関してのトラブルも、借地権に関するトラブルの中でも多いとされています。

そもそも、賃料に関しては契約時に定められたものであるはずですが、地価の上昇による社会情勢の変化で、地主が「賃料を上げたい」と告げてくるケースもあるそうです。借りた側としては「契約違反だ」となるでしょう。しかし、固定資産税が上昇している場合、地主の主張が認められるケースもあります。

このようなトラブルの発端は、「借地代の変更を行わない」という文言が契約に織り込まれていないことが原因です。契約条項で「どのような事情があっても借地代は変わらない」との文言があれば、契約期間中の値上げに応じる必要はありません。

更新に関してのトラブル

更新費用の支払いもまた、契約により対応が決められるトラブルの1つです。契約条項にて「更新料を支払う」との文言が含まれている場合、更新料を支払うことになりますが、文言が含まれていない場合、「支払いの義務はない」とする裁判所の判例もあります。

ただし、契約条項にないとはいえ、地主側が「当たり前の事」だと思って文言に含めていなかったというケースもあります。すると賃借人側としては「聞いていない」になるのでトラブルへと発展してしまうでしょう。

この点もいわば「契約条項にどのように明記されているのか」によりますが、一方では地主との関係性もあります。「法律では」「契約にあるから」と突っぱねるのではなく、双方が納得できるよう話し合いをすることが大切です。

もちろん、契約条項が優先されるのは言うまでもありません。しかし、「法律だから」と突っぱねるのではなく、法律を元に地主と話し合って円満に解決するほうが、その後も良い関係を続けられるでしょう。

借地権の借りる側のメリット

像

借地権は存続期間が長めなので、実際に土地を購入するのと変わらないのではないかという印象を受ける方もいるかもしれません。

では、借地権の借地人側のメリットとデメリットについてご紹介します。

メリットは土地を購入するときに比べて価格が安いことです。実際に土地を所有するわけではないので、安く土地を使うことができます。一般的に借地権の土地は所有権の土地の七割程度の価格で取引されることが多いようです。

加えて実際に土地を所有するわけではないので、不動産取得税・登記費用・資産税・都市計画税など様々な費用を免れることができます。

借地権の土地は地主から借りますが、借地権の土地に建てる建物は自分の所有物とすることができるので、建物を自由に使うことができます。具体的には壁に画鋲を打ったり、壁紙を張り替えたりするのが自分の意志だけで可能です。さらに借主は法律により固く保護されています。

一般的に借主よりも地主の方が立場的に上なので、その分を法律で埋め合わせようという観点から借地権は借主に有利な権威となっています。例の1つとして地主は正当な事由がなければ借主の契約更新を拒絶できないことがあげられます。

借地権の借りる側のデメリット

地代を納めなければならない

借地権は「土地を借りている」状態のため、借主に地代を納めなければなりません。地代は地価に比例するのが一般的ですので、人気のエリアの場合は地代も高くなっていきます。

マイホームを建てる際には注意が必要で、借地権の土地を借りた場合、建物のローンと土地代を毎月支払わなければなりません。

固定資産税を支払う必要がない方法ですが、毎月の土地代をまとめていくと固定資産税より高くなるケースが多くなり、借りている限り支払い続けなければならないのがデメリットです。

マイホームのローンであればいずれは支払いが終了し、ローンを完済してしまえば名実ともに「自分の土地」になります。支払いは以降は固定資産税のみで良いのですが、借地権はどれだけ年月が経っても契約期間中は毎月支払い続けることになります。

自分のものにはならない

借地権はあくまでも「借りる契約」であって、譲渡の契約ではありません。どれだけ長い間借地権で土地を借りているとしても、自分のものになることはありません。

取得の場合、ローンが完済すれば名実ともに「自分の土地」になりますが、借地権は何十年と支払いを続けたところで「借りているから支払っている」状態です。

建物のリフォームの際に許可が必要

借地権で借りている土地に立てた建物をリフォームする際は注意が必要です。自分の独断でリフォームは行えません。土地を管理する地主からリフォームの許可を得なければなラない点に注意です。

借地権を利用する際、基本的にはどのような用途なのか細かく決められていますので、リフォームが「用途」に該当しない場合、無許可で行うことができません。

自分の土地であればリフォームを含め、住宅に手を入れる場合の許可を第三者から取る必要はありません。借地権の場合、地主に許可を取らなければリフォームはできないのに注意が必要です。

「借りている間は何をしても良い」ではなく、借りているからこそ、制約が多々ある点は覚えておきましょう。

銀行の融資を受けにくい

マイホームは住宅ローンを組み、長い歳月で銀行に返済していくものです。

その際には銀行からの審査が待っていますが、借地権の場合は銀行から融資を受けられない可能性が高いです。

銀行がお金を貸してくれる理由として、「安心」が挙げられます。

土地を含めたマイホームの場合、もしも途中でローンの支払いが滞ったとしても銀行側は「土地を担保にしているから大丈夫」という基準で、審査の評価が高くなります。しかし、借地権は土地は自分のものではありませんので、支払い能力・担保という点から、審査のスコアが低くなります。

借地権を貸す側のメリットとデメリット

検討する男性

借地権を貸す側、すなわち地主側のメリットとデメリットについてご紹介します。

借地権の借主は地主に地代を払わなければいけません。地主はこの定期的に地代を得られることがメリットとなります。

さらに更地だとその土地にかかる固定資産税は軽減されないのですが、自分で建物を建てた時のほか借地権の借主が建物を建てた場合でも固定資産税の軽減措置を受けることができます。

デメリットは地代収入の収益性がそこまで高くないことです。借主が安く土地を使用することができるということは地主がその分安い地代収入しか得られないということです。その上、地主の権利は法律で制限されているため、土地を所有していても自由に使用することができません。

借主のメリットでも述べましたが、地主は正当な事由なしに契約の更新を拒絶することができません。自分で土地が使いたくなった場合でも借主が土地を使用している限り土地の自由が利かないことが地主側の大きなデメリットといえます。

まとめ

借地権について理解していただけたでしょうか?

借地権は所有権と似ているようで異なっているので注意が必要です。また、借地権は貸主と地主を比較すると、法律によって保護されている借主の方が有利な契約であるように思えます。

双方の立場の違いを意識しつつ効果的に借地権を活用しましょう。

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