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借地権に関わる不動産用語集

このページでは、一般的に聞き慣れない借地権関連の不動産用語と、借地権の種類について説明します。

意外と勘違いしがちな借地権に関連する用語解説

借地権関連用語の説明イメージここでは主に借地人にとって知っておくべき、借地権の関連用語をピックアップしておきます。

供託
地主が地代の受取拒否をしたり、行方不明で支払いができない場合、未払いの状態にならないように国の供託所=法務局に地代を預託することを供託といいます。

借地権価格
不動産としての評価額を算出するため、借地の更地価格に借地権分をかけて計算するもの。

借地権割合
相続税贈与税を算定するための基準として国税庁が決めている権利比率。地主と借地人との間で適用されるものではありません。

借地非訟
借地の増改築や譲渡に際して、地主の承諾が得られない場合、裁判所に申し立てる手続き。審理結果次第で、地主に代わって裁判所が許可を出してくれるケースがあります。

使用貸借
借地の地代を支払わない、もしくは固定資産税程度しか支払っていない場合を意味し、借地借家法による権利保護は適用されません

地上権
他者が所有する土地で、工作物や竹林の所有目的で土地を使う権利を意味します。地主の承諾なし権利譲渡できますが、建物の契約では滅多に見られません。

底地
土地の所有者が土地の使用権を第三者に譲渡し、所有権のみを保有している土地は底地と呼ばれます。土地に対して所有権と使用権を保有している場合は更地と呼ばれますが、更地と異なり、底地は二人の権利者が存在していると考えて良いでしょう。使用権と所有権の保有者が異なるため、土地の処分を始めとした土地の利用に関して、様々な制限を受けることとなります。

新法
借地権に関する法律を定めた法律として、平成四年に「借地借家法」が新たに施行されました。現在では、この借地借家法が新法と呼ばれています。新法の施行に伴い、旧法と呼ばれる「借地法」、「借家法」、「建物保護法」は廃止されました。しかし、新法の施行以前に成立していた賃貸借契約に関しては、旧法が適用となります。新法は適用されないので注意が必要です。

旧法
旧法とは、借地権に関する法律を定めた法律として平成四年に施行された「借地借家法」以前に適用されていた法律である「借地法」、「借家法」、「建物保護法」です。新法と旧法の大きな変更として、借地権の存続期間の違いがあります。旧法では、あらかじめ取り決めが無かった場合、借地権の存続期限は、堅固建物(レンガ造、コンクリート造、ブロック造等)の場合は60年、非堅固建物(木造等)の場合には30年として定められていました。新法では前者の場合には30年、後者の場合には20年に改定されています。ただし、新法の施行以前に成立していた賃貸借契約に関しては新法が適用されず、旧法が適用されます。

路線価
路線価とは、道路に面した宅地の、1㎡あたりの評価額です。路線価は、土地に関する税務上の手続きの際に基準となるものであり、毎年8月に国税庁が発表しています。相続税の課税額にも使われ、土地の面積に路線価を掛けたものをもとにして相続税を算出可能です。

譲渡承諾料
譲渡承諾料とは、土地の借地権の所有者が第三者に借地権を譲渡する場合には、土地の所有権の保持者である地主に対して譲渡の承諾に対する代価として支払わなければならない金額です。一般的には、借地権価額の5~15%程度が譲渡承諾料の相場。また、借地権の譲渡が地主から得られなかった場合、裁判所が一定の金額の支払いを条件として、地主に代わって譲渡の許可を下します。

建替承諾料
建替承諾料とは、土地の借地権の所有者が建物の建て替えを行う際に、土地の所有権の保持者である地主に対して建物の建て替えの承諾に対して支払わなければならない金額です。一般的には、土地の更地価格の2〜5%が建替承諾料の相場となります。木造の建物から鉄骨造の建物に建て替える場合などは、建替承諾料の増額ケースが多いようです。

固定資産税
固定資産税とは、土地や家屋といった固定資産のその年の1月1日時点での所有者に対して課される税金です。年の途中で売却、譲渡などによって所有者が変わった場合にも、1月1日にその資産を所有していた場合には固定資産の納税義務が発生します。固定資産税の納期は市町村によって異なります。標準税率は固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%となっています。

遺産分割協議
遺産分割協議とは、遺産相続の際、とりわけ遺産を残した故人(被相続人)の遺言書が無い場合に、遺産の分配方法について遺産相続の権利を持つ相続人が行う協議を指します。相続人の全員が同意する場合は法的に定められた相続分、遺言がある場合でも遺言の指示とは異なる仕方での分配も可能です。注意点として、遺産分割協議の際に相続人が一人でもかけている場合、その決定は無効となります。

物納
現在の日本では、税金を納付する際に現金でなく物品を用いて納付する物納は基本的に認められていません。ですが、相続税の納付の場合にのみ、課税額を現金納付できずに延納も難しい場合は、現金のかわりに相続した遺産の一部を現物納付できます。不動産、株券、国籍など、物納として認められるものの範囲は定められており、納付の優先順位もそれぞれ決められています。また、現金での納付が困難な額を超えて物納によって相続税を納付することは認められていません。

介入権
土地の使用権を有する借地人が、その所有権を第三者に販売・譲渡する際、土地の所有権の所有者である地主は、優先的に所有権を買い取りできます。この地主がもつ権利が介入権です。

朽廃
借地権に関する法律用語としての朽廃は、建物が老朽化して人が生活できなくなった場合を意味します。状態としては、建物が一定時間を経て社会的な価値を失う程度まで損壊や腐食が進んだ状態です。建物の朽廃が起きてしまった場合、地主は借地人に対して借地契約を取り消せます。また、旧法では建物が朽廃したときには、借地契約が終了する流れです。

自己借地権
自己借地権とは、地主自らが借地人となる場合の借地権を指します。民法においては、自己借地権のケースのように契約者と被契約者が同一人物となる場合など、記録する必要がない契約を「混同」と呼び、原則的に消滅させます。自己借地権は基本的に認められませんが、自身が有する土地の所有権を一部、第三者に譲渡や販売する場合において自己借地権が認められます。例えば、分譲マンションのオーナーが自身もマンションの一室に住む際、オーナーは自身に対して自己借地権を定められます。

借家権価格
借家権価格とは、建物の相当賃料(適当な賃料)や、あるいは既に賃貸中の建物の立退料を計算する際に使われる金額です。借地権価格と異なり、借家権価格が使われる場面は決して多くありません。算出方法も画一的に定義されていませんが、割合法という方法が一般的に多く使用されます。

借地権の対抗力
地主が第三者に土地の使用権を販売・譲渡し、新しく地主となる人物が借地者に立ち退きを命じた場合などに、借地人は以下の条件を満たしている場合にのみ新しい地主の命令に対して抵抗権をもちます。

ところが、地主には借地人の賃借権の登記の義務はない為、実務上、借地人の賃借権の登記を行う地主の数は決して多くありません。一方で、借地人の抵抗権は以下の場合にも認めらます。

借地人は地主の意志とはかかわりなく、自由に借地上の建物の登記を行えます。しかし、認められるのは建物所有者自己名義の登記に限られるため、注意が必要です。

借地権設定者
借地権設定者とは、土地の借地権を設定している人物を指します。基本的には地主が借地権決定者です。

基礎知識として知っておくべき借地権の種類

借地権には複数の種類があることはご存知でしょうか。ここでは主に5つの種類について概要をまとめてみました。

借地権
旧借地法が適用される場合と現在の借地借家法が適用される場合とがあります。契約期間は定めますが借地人の希望があれば基本的に更新し続けることも可能です。

定期借地権
一戸建てやマンションなどで定期借地権付き物件とされているもの。供給戸数は少なく、契約期間は50年以上で期間満了後の更新は原則できません

事業用定期借地権
契約期間10年以上50年未満で、事業用途に利用できる借地権。

建物譲渡特約付借地権
契約から30年以上経った段階で、地主が建物を相当対価によって買い取ることを予め定めてある借地権契約。

一時使用目的の借地権
プレハブなど工事用事務所や倉庫などの用途で短期間土地を借りる場合の借地権。

この他にも、上で触れた地上権など借地権に類するものもあるので、借地人は現在どういう契約を結んでいるか知っておく必要があります。

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