東京で借地権を売却したい人のためのAtoZ
東京で借地権を売却したい人のためのAtoZ
このページでは、借地として貸している底地を売却したい場合、地主が注意すべき点やトラブル対策などを紹介します。
自分の土地を借地人に貸して借地権契約を締結している場合、地主としては地代の値上げや立ち退き要求など、借地人の同意を得ずに行うことは原則的にできません。一方、借地として貸している土地であっても、底地を売却する場合、必ずしも借地人の承諾を得る必要はなく、借地人に売ることもできますし、第三者に売ることもできます。一般的には借地人が第一候補になるケースが多いでしょうが、底地買取を得意とする不動産会社なども十分候補になり得ます。不動産会社の場合、直接買取と仲介のどちらも相談できるでしょう。
借地権契約は数十年の長期間になるケースが多く、地主としても経済状況などが変化することもあり、地代の値上げ交渉をするより、底地売却する方が手間もかからないのがメリットともいえます。
地主が底地を売却するにあたって、注意すべきポイントなどを弁護士事務所に相談した事例をもとに紹介していきます。
借地人が住んでいる底地を第三者に売却しようと検討している地主が、新しい地主は地代の請求ができるのかを確認したケース。弁護士の回答では、土地の所有権移転登記後に新地主が借地人に対して地代請求できるとしています。また、借地人に対する事前通知などは不要ですが、地主が変わったからといって借地権登記している借地人に対して明け渡し要求をすることはできません。
借地に建っている家の名義が借地人でない場合、建物登記がされていても、その借地権は第三者に対して主張することができない可能性が高そうです。判例でも、借地人が建物の名義を自分の子にしていたケースで、底地を第三者に売却した際、新地主に対する借地権の主張を認めなかったことがあります。
底地売却は地主主導でできることですが、第三者に売却する場合は買い手や借地人に迷惑をかけないように配慮したいもの。当サイトではそうした対応ができる専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。
底地は借地人を気にせずに売却を行なえるとはいえデメリットもあるため、一考する余地があります。ただ、底地は立派な資産なので相続税がかかる点がネックです。相続後のトラブルを防ぐため、近年では相続前に売却したいと考えるケースも珍しくありません。
スムーズに物事をすすめるには借地人との交渉などが必要となるため、底地は不動産専門会社を通じての売却がおすすめです。とはいえ、売却額が低くなってしまう点はネックといえるでしょう。更地の売却額と比較するとその10％から15％程度と、売却額はかなり少ないものになってしまいます。では、底地をできるだけ高い金額で売却するには、どうすればよいのでしょうか？
不動産専門会社を使うにせよ、使わないにせよ、まずは売却を高くする方法についてまとめてみました。
底地をできるだけ高い売却額するシンプルな方法があります。それは、土地を借りている借地人に所有権を売却することです。この方法は、借地人にもメリットがあります。借地人は所有権を獲得することで地代を支払う必要がなくなり、さらに、建て替えや売却なども自由に行うことが出来るようになります。
おすすめの方法ですが、借地権者とトラブルがある場合はスムーズに進まない場合もあるので注意が必要です。
地主が所有している底地権と、借地人が所有している借地権を一部ずつ交換し、底地をそれぞれが単独所有する更地に分割する方法です。所有している土地面積は少なくなってしまいますが、借地人との権利交換で得られれば、土地を自由に使用することができます。借地人もいない状態になるので、売却もスムーズに進められるようになります。
地主が所有権だけを保持する底地の販売は難しいものですが、借地人にとっても使用権だけを単独で販売することも簡単ではありません。地主と借地人の双方が土地の売却に同意する場合、共同で売却を行うことも、底地をできるだけ高い売却額で売却するための良い方法の一つです。その際の取り分に関しては、一般的に借地権割合と底地の割合をもとにして分割するのが一般的となります。
どの方法を取るにしても、底地を高く売る場合は借地人との話し合いはしておいても損がありません。お互いの権利や理解を進めながら、どちらも納得できる形に落とし込むのが得策です。ただし、あまり交渉事が得意でないと考えた場合は専門会社への相談が確実といえます。
免責事項：このサイトは平成28年10月時点の情報を基に作成しています。借地権について相談する際は、必ず、各不動産会社または弁護士事務所の公式サイトを見た上で、問い合わせることをおすすめします。
Copyright (C) 借地権・底地・地上権・賃借権のお悩み解決ガイド All Rights Reserved.