再建築不可物件のある底地はどうする？

底地に再建築不可物件がある場合、その扱いに困ってしまうケースが多々見られます。ここでは、再建築不可物件とは具体的にどういった物件なのか、底地に残ってしまった場合の対処法と共に解説していきます。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を壊して更地にしたとしても、新たな建築ができない土地のこと。都市計画法で定められる、都市計画区域および準都市計画区域のみに存在するのが特徴です。

都市計画区域・準都市計画区域には建築基準法で接道義務が設けられており、この区域に建物を建てる場合は「幅員4m以上の道路に建物の敷地が2m以上接していないとならない」という条件を満たす必要があります。この接道義務を満たしていないと新たに建物を立てられないため、再建築不可物件となるのです。

なぜ再建築不可物件が生まれたのか

接道義務とは、消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにするためのルール。火災などの緊急時に緊急車両が入れない土地に、建物を立てないようにするための決まりです。

はじめから接道義務を課していれば、条件を満たさない再建築不可物件が生まれることはありませんでした。しかし、建築基準法が制定されたのは1950年、都市計画法は1968年に制定された法律です。そのため、都市計画法の制定以前の建物の中には、接道義務を満たしていない物件が見られるのです。

また、土地の再分化が進んだことではからずも再建築不可物件になってしまうという、東京固有の事情も考えられます。

底地に再建築不可物件が残ってしまった時の対処法

底地権を所有する土地に再建築不可物件が残ると、建物の老朽化による維持管理費の増加や、再建築ができないことによる利用価値の低下が問題となります。こうした状況に対しては、以下の対処法が考えられます。

近隣土地の取得または賃借による対策

再建築制限の解消策として、近隣の土地を買い取ったり、借りたりして敷地を拡充・改善する方法があります。隣接地との併合により、敷地面積や形状、道路との接面が改善され、再建築に必要な条件を満たす可能性が高まります。

これにより、現状の制約を解消し、建物の再建築が可能な状態へと転換することが期待できます。

公的制度の活用による対策

また、公的な方法を利用することも有効です。具体的には、位置指定道路の申請や、旧法に基づく43条2項（但し書き規定）の申請、さらにはセットバックの調整といった手続きを通じて、建築制限の緩和を図る方法があります。

これらの制度を活用することで、土地の形状や道路接面の条件を改善し、再建築が可能な状況へと変えることができます。

売却による処分

現状の再建築不可という状態が長期的に続く場合、所有者にとっては売却という選択肢も検討に値します。底地権付き物件は、再建築が困難なために活用価値が低下している場合、市場での需要が限定されることがありますが、専門の不動産業者に依頼することで、適正な価格での売却や、再利用を前提とした買い手との交渉が可能になる場合もあります。売却を通じて、将来的な維持管理費やリスクの負担を回避する手段として、有効な対策となり得ます。

専門家との連携

いずれの対策も、法律や都市計画、土地利用に関する専門的な知識が求められるため、早期に専門家と連携して最適な対処法を検討することが重要です。専門家は、地主との交渉や近隣土地の取得・賃借の調整、公的手続きのサポートを通じて、再建築可能な状態への転換を支援してくれます。

まとめ

底地権付き物件において再建築が困難な状況に直面した場合、近隣土地の取得や賃借、公的制度の活用、そして売却といった多様な対策が検討できます。どの対策も、個別の状況や物件特性、将来的な維持管理費・活用計画などを十分に考慮する必要があり、専門家のアドバイスが不可欠です。

底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。

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