【底地トラブル】地代滞納でとるべき対処法

土地を所有していると売却や賃貸収入などで収益化することが可能です。しかし中には借地人が地代を払ってくれないというトラブルもあります。ここではそういった場合における対処法について調査しています。ぜひ参考にしてください。

話し合いで解決する

一番平和的に解決する方法として「話し合い」があります。借地人との連絡がつく場合においては、当事者間で双方が納得する形での解決を目指すのが望ましいでしょう。

借地人に電話をする、もしくは訪問するなどしてコミュニケーションを取りましょう。滞納理由や経済状況をヒアリングするなど借地人の事情を聞いたうえで地代の支払いが可能なタイミングを確認しましょう。

催告～支払督促～裁判

話し合いで賃料滞納が解決しない場合、法的な手段を取る必要があります。支払督促を行ってもなお地代を回収できない場合は、民事訴訟などの法的手続きに移行せざるを得ません。

賃料滞納時の法的手続き

賃貸借契約の解除と明け渡し

滞納が1〜2ヶ月程度では、すぐに賃借人を退去させることはできません。契約解除の正当性が認められるのは、一般的に以下の条件を満たした場合です。

• 3〜6ヶ月という長期にわたり滞納が続き、信頼関係が崩壊したと認められること。
• 内容証明郵便で「催告」を行うこと。

これらの条件を満たし、それでも滞納が解消されない場合に、ようやく契約解除が認められます。

その後、裁判で明け渡しの主張が認められれば、強制執行によって土地の明け渡しを求められるようになります。

賃貸借契約における信頼関係

賃貸借契約は、賃借人が賃料を滞りなく支払ってくれるという信頼関係のもとに成り立っています。賃料が滞納されると、土地所有者である賃貸人は収入が途絶えてしまいます。そのため、契約時には審査が行われたり、保証会社を利用することがあるのです。

裁判にかかる費用

法的手続きを進めるにあたっては弁護士費用や裁判費用などがかかってきます。案件着手時の着手金や裁判結了時における報酬金、法律相談料、実費、日当などが必要となります。

費用は案件規模や弁護士によって変わってきますが、一般的には30万円から50万円程度かかるとされています。

借地契約を解除する

先述した通り、借地借家法によって借地人の権利が強く保護されているため、契約期間中において一方的な解除をすることは非常に難しいです。信頼関係が破綻したと認められる場合において契約解除することが可能であり、滞納があったからといって即解除はできません。

借地契約を解除する手順

地代の支払い催告

当初の賃貸借契約で定められた地代の支払い期日から一定期間が過ぎているにも関わらず滞納が続いている場合、電話や催促状を送るなどして地代の請求を行いましょう。

直接の交渉によって滞納が解消された場合は問題ありませんが、何度も電話をしても応じられない場合は催告状を作成して送付します。

電話や催告状のいずれにも反応がない場合、借地契約を解除する旨記載した書面を送付して通知するとよいでしょう。

借地契約の解除を知らせる

3か月～6か月程度が目安ともされていますが、長期に亘って地代の支払いがない場合には信頼関係が崩壊したものと認められることになります。

そうなると次は「契約解除通知」を送付しましょう。ただし先述した催告プロセスを欠かすことはできません。事前催告なしに契約解除を求めることは借主の権利を侵害していると認められる恐れがあるためです。

地代を支払わない状態が長期に亘り、貸主と借主の間における信頼関係が崩壊したと認められて初めて契約解除を申し入れることが可能になるのです。

建物収去土地明渡請求訴訟を起こす

契約解除の通知をし、任意での明け渡し請求に対しても対応がなされない場合、最終手段として法的手続きを進めることになります。

具体的には「建物収去土地明渡請求訴訟」を起こすことになりますが、申し立てを行うにあたっては訴状や答弁書などの必要書類を準備したうえで地方裁判所に提出します。

訴訟の申し立てが認められれば和解での解決や訴訟の判決など裁判所の判断に基づき最終的な結論が出ます。また、契約解除が難しい場合には「合意解約」で明け渡してもらうという選択肢もあります。

底地を売却する

借地人に売却する

賃借人が賃料を支払えない状態である場合、底地売却も検討してみてはいかがでしょうか。

例えば借地人に対して売却するというのも一つの方法として挙げられます。これ借地のうえに家などの建屋を設けている場合などにおいて検討されます。

借地人にとっては土地・建物をいずれも自分名義とする「完全所有権」となることが大きなメリットとして挙げられますが、地代が払えない資金繰り状況で土地の購入費用を工面できるかどうかがハードルになってきます。

借地人と協力して売却する

もし借地人との関係性がそこまで悪くなっていないのであれば、協力しながら売却先を模索するという選択肢もあります。そういった場合、「底地と借地権を等価交換して売却する」ケースと「底地と借地権を同時に売却する」ケースの2通りがあります。

前者の場合は借地権という制限がなくなることから高値での売却が可能になり、後者の場合には完全所有権の不動産として取り扱うことができるため、需要が高くなります。

業者に売却する

上記以外の選択肢として第三者への売却が考えられますが、もっともスピーディーに資金化する方法として不動産業者への売却があります。

底地は権利関係が複雑なため第三者への売却は難航することが少なくないのですが、買取を専門とする業者に直接売却することで素早く売却を成立させることが可能です。ただし業者は再販を基本として買取を行うため、自らで売却先を探すよりも安値での売却になってしまう点に注意が必要です。

東京で底地を売却する方法

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