借地権の借地借家法とは？旧法（借地法）についても解説

借地権には、借地法（旧法）と借地借家法（新法）によるものがあり、それぞれで適用される契約が異なります。底地の相続や売却といったシーンで困らないよう、旧借地法と借地借家法について知っておきましょう。

借地法（旧法）とは

大正10年（1921年）に成立した旧借地法は、平成4年（1992年）に廃止された法律。旧借地法・旧法借地権とも呼ばれます。土地について定めた特別な賃貸借契約の規定であり、廃止される以前（1992年7月31日以前）に得た借地権に適用されるものです。

旧借地法の特徴として挙げられるのは、底地を借りている人（借地人）が土地の契約更新を続けることにより、半永久的に契約を継続できるという点。契約更新が続いている場合、地主側は正当な理由があると認められない限り、土地の明け渡しを要求することができません。

借地借家法（新法）とは

借地借家法とは、平成4年（1992年）8月に施行された現行の法律。新法借地権とも呼ばれます。建物の所有を目的に土地を借りる、建物自体を借りる場合に適用されるもので、賃貸借契約における権利・更新・解約・存続期間などが定められています。ちなみに借地借家法は特別法となっているため、借地借家法が適用される物件では、民法よりも優先して適用されるのが特徴です。

旧法である借地法では、土地の持ち主である地権者（地主）よりも借地人の権利が手厚く保護されていましたが、新法である借地借家法ではその不平等さを解消。定められた期間で契約が終了する定期借地権・一般定期借地権などが制定され、第三者への土地の貸し出しがしやすくなりました。

借地法と借地借家法、それぞれの違い

契約期間

旧借地法は、建物の種類や構造によって契約期間が異なります。堅固建物の場合、契約の存続期間および更新後の期間は30年。鉄骨鉄筋コンクリート造、コンクリート造、レンガ造、石造、土造などの建物がこれに該当します。これに対し、非堅固建物に該当する木造建物の存続期間は20年、更新後の期間も20年となります。

新法である借地借家法では、契約期間を定めなかった場合は30年、期間を定める場合は最低30年となります。契約更新については1回目の場合で最低20年、2回目以降は最低10年となるのが特徴です。

建物が朽廃した場合の借地権の取り扱い

旧借地法の場合、存続期間を定めているケースでは建物が朽廃しても借地権は消滅しません。ただし、存続期間を定めていないケースでは借地権が消滅します。借地借家法では、建物が朽廃しても契約の残存期間中は借地権が保護されます。

契約更新の拒絶

旧借地法では、地主が更新せず、契約を終了したい場合、正当事由が必要です。しかし、その正当事由については明確化されておらず、裁判になることもしばしばでした。一方、新法である借地借家法では正当事由が明文化されており、立ち退き料を支払うだけで契約更新を拒絶できるようになっています。

まとめ

売却を考えるなら専門業者に相談を

長期にわたる契約が締結されている場合、保有する物件に旧借地法が適用されている場合があり、売却が難しいケースが見られます。トラブルのない売却を目指すのであれば、法律などに精通した専門業者に相談するのが得策でしょう。

底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。

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