底地を売却するのはなかなか難しい作業ですが、できるだけスムーズに売却するためには、その方法と流れについて知っておくことが大事。どのような売却方法があるのか、具体的な流れと共にチェックしておきましょう。
底地を売却するにあたり、高値で売れる可能性が高いのは借地人への売却です。借地人は、底地を利用するために地代（賃料）を地主に支払っていますが、底地を買い取れば地代の支払いが不要になります。また、売却・建て替え・増改築についても地主の許可なく行えるようになるため、借地人にとってのメリットが大きいのです。ただし、底地を買い取るだけの資金が借地人にあり、買い取る意思がある場合に適用される方法となります。
底地を利用している借地人も建物を売却したいと考えている場合、協力して同時に売却するという方法があります。底地と借地権をセットで売却できるこの方法なら、購入者は土地の完全所有権を手にできるため、それぞれを単独で売却するより高値で買い取ってもらえる可能性が高まります。ただし、借地人との意思統一ができない場合は困難です。
借地人への売却、同時売却が不可能な場合は、底地に詳しい専門の買取業者に依頼するのがよいでしょう。業者に直接買い取ってもらうこの方法であれば、借地人との交渉は不要。底地に関する実績やノウハウが豊富な業者であれば、適切に査定を行ったうえでスピーディーに買い取ってくれるはずです。ただし、なかには売買契約の締結後に価格を減額してくるなど、悪質な業者もいるため注意が必要です。
底地は「自分で自由に使えない土地」であるため、市場での需要が限られています。そのため、特に借地権割合が高い地域では、土地全体の評価額に対して底地の価格が40～60％程度になるケースも少なくありません。
更地と比べて大幅に安くなる可能性があるため、想定価格とのギャップに注意が必要です。
底地を売却する際には、その土地に設定されている借地権の種類が大きく関わってきます。借地権とは、他人の土地に建物を建てて利用できる権利のこと。実はこの借地権にはいくつか種類があり、それぞれで事情が異なります。
「普通借地権」の場合は契約を更新できる仕組みがあるため、地主に土地がすぐ戻ってくることは少なく、売却も進めにくい面があります。これに対し「定期借地権」は契約期間が終われば更地で返還されるため、買い手も安心しやすく売却につながりやすい傾向があります。
つまり、どちらの借地権なのかを正しく把握することが、底地売却をスムーズに進める第一歩といえるでしょう。
底地を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税（所得税＋住民税）が発生します。とくに保有期間が5年以下の「短期譲渡」では税率が高くなるため注意が必要です。
また、底地は使い道が限られる割に固定資産税は継続してかかるため、長期保有による負担も無視できません。
売却前に地代や更新料、建て替え承諾料などの未払いが残っていると、買主との交渉が途中で止まってしまうことがあります。過去のやりとりが曖昧なままでは、借地人との関係も悪化し、スムーズな売却が難しくなります。とくに古い契約では条件が不透明になりがちです。
売却先が不動産投資家や開発会社になると、借地人が「家賃が上がるのでは？」「立ち退きを迫られるのでは？」と不安を感じることがあります。そのため、これまで協力的だった借地人が態度を変え、売却交渉に支障をきたすことも少なくありません。売却先の検討は、借地人にとっても重要な情報です。
ここでは、専門業者への買取依頼の流れについて解説していきます。スムーズに底地を売却するためにも、取引の流れについてチェックしておきましょう。
底地は権利関係が複雑であるため、底地の売買に精通した会社を選ぶことが大切です。選ぶ際には、底地の取り扱い実績がどれくらいあるか、底地運用にまつわるノウハウを持っているか、担当者の説明が分かりやすいか、といった点に注目しましょう。
次に、底地の調査と査定を受けます。調査内容や査定額は業者によって異なるため、候補としてピックアップした複数の業者に査定を依頼し、できるだけ条件のよい業者を選びましょう。
条件に折り合いがついたら、売買契約を結びます。手付金については、この時点で受け取るケースが多くなっています。
契約書の内容に従い、代金の決済と物件の引き渡しを行います。地主は所有権移転登記などの書類を揃えておく必要があるため、引き渡し日までにしっかり準備しておきましょう。
底地は自分で自由に活用できないにもかかわらず、毎年固定資産税を支払わなければなりません。特に、借地人から受け取る地代が少ないと、税金や管理コストを上回ってしまうこともあります。
売却して現金に換えることで、維持費用のストレスから解放されるだけでなく、資金を別の運用に回したり老後の生活資金に充てたりできます。今後の税制改正によって負担が増える可能性もあるため、早めに整理することを考える所有者も少なくありません。
底地は借地人の権利が絡むため、相続時に権利関係が複雑化しやすい資産です。相続人が複数いると「価値は低いのに手続きは面倒」と敬遠され、結局放置されるケースもあります。
あらかじめ売却しておけば、遺産分割の際に余計なトラブルを避けやすくなり、親族間の良好な関係を保つうえでも有効。売却益を現金化しておけば、他の資産とあわせて公平に分配できる可能性が高まるでしょう。
長年の関係で借地人との関係が悪化すると、承諾料や地代の交渉そのものが大きな負担になります。「もう顔を合わせたくない」「話し合いに疲れた」と感じる地主が売却を決断する例は珍しくありません。
底地を手放せば、こうした人間関係ごとリセットできるため、精神的な重荷から解放されます。特に代替わりのタイミングでは、関係を整理するきっかけとして有効な選択肢となります。
以下のうち3つ以上当てはまるなら、そろそろ底地の売却を考えるタイミングかもしれません。
3項目以上該当する方は、一度専門の買取業者へ相談してみることをおすすめします。
A：売り方を工夫すれば、買い手は十分に見込める
底地は自由に活用できないため、一般の市場では敬遠されやすい資産です。それでも、近隣の借地人や隣接する土地の所有者、あるいは底地を専門に扱う不動産業者など、価値を感じる相手は必ず存在します。特に、借地権と一緒に売却する方法や、専門業者が提案型で進める販売手法を使えば、スムーズに売却できる可能性が高まります。
A：地主だけでも売却は可能だが、売却条件に差が出やすい
借地人の協力がなくても、地主側の判断だけで売却を進めることはできます。ただし、その場合は買い手の利用自由度が制限されるため、価格が下がりやすい点がデメリットです。一方で、借地人と協力して「土地全体」をまとめて売却できれば、好条件での取引につながる可能性があります。専門業者を間に入れることで、交渉が円滑に進むケースも少なくありません。
A：取得時の条件や特例の有無によって変わる
底地を売却して利益が出ると、譲渡所得税（所得税＋住民税）が発生します。ただし、土地を取得したときの費用や相続時の評価額、さまざまな控除制度によって税額を大幅に抑えられることもあります。特に相続で受け継いだ底地には節税の余地が大きいため、事前に税理士や不動産会社へ相談しておくと安心でしょう。
底地の売却については、専門業者にサポートを依頼するのが一般的ですが、業者によって得意な分野が異なります。底地売却にたしかな実績があり、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。
底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。
当メディアでは、『地主対借地人の見解相違トラブル解決』、『競売直前の危機的状況の回避』、『訳あり物件の対応力』において優れた実績を持つ、東京のプロフェッショナルな不動産会社を紹介しています。ぜひ参考にして、適した選択をしてください。
滞納や地代の値上げ、譲渡拒否などの交渉トラブル中の底地・借地も創業30年以上※1培ったノウハウのもと、他社で断られた物件も丸ごと引き受けて買い取り対応。
最短即日査定と現金一括決済に対応しており、折り合いがつかない状況をスピーディーに解決。
司法・行政の危機管理実務に精通し、警察庁や内閣官房で要職を歴任した顧問弁護士が在籍。その経験を活かした交渉力と法的対応力で、競売物件に対して金融機関との折衝や債務整理を含めた任意売却をサポート。
訳アリ物件を中心に買い取り対応。年間5,000件以上※2の相談実績を持ち、事故物件やゴミ屋敷、古くて空き家になっている土地も柔軟に売却。全国対応で、地方に点在する複数の土地や物件もまとめて売却可能。
※1 参照元：ランロウドオフィス公式HP(https://www.land-lord.jp/)
※2 参照元：2023年1月1日～2023年10月25日の相談件数5555件 Albalink公式HP(https://albalink.co.jp/realestate/properties-that-cannot-be-rebuilt-buyer/)
