底地の買取でよくあるトラブル

底地は、「土地を所有する権利」と「土地を利用する権利」が分かれているため、トラブルが起こりやすい不動産のひとつ。ここでは、よくあるトラブルと、その対策について解説していきます。

底地買取でよくあるトラブル

借地人に売却する場合、金額に折り合いがつきにくい

借地人から「土地を買い取りたい」という申し出があり、地主である地権者がそれに応じる場合、売却額について交渉することになります。しかし、購入する側が考える買取価格より、売却側の提示する金額が高かった場合、なかなか折り合いがつかず交渉が難航するケースがあります。

地代を滞納される

地代とは、底地を借りている借地人が地主に支払う賃料。地代がの支払いがあったりなかったりでそれ自体がストレスになることも多々あります。一般的には、滞納期間が3ヶ月以上になった場合に「信頼関係の破壊があった」とみなされ、借地契約解除を求めるケースが多くなっていますが、裁判になったりと簡単には契約解除ができないのが現実。

更新料の支払いに関するトラブル

借地契約の更新料については、とくに法律で定められているものではありません。地主と借地人との関係性を円満に保つため、慣習として支払っているケースが多いようです。しかし、なかには「契約書に明記されていないのだから支払う必要はない」と考える借地人もおり、地主との間でトラブルに発展することがあります。

底地上の建物の建て替え・増改築に関するトラブル

底地上の建物の建て替え・増改築を行う場合、借地人は地主に対してその旨を報告し、承諾料を支払うことがあります。この承諾料は、更新料と同じく法律によって決められているわけではなく、いわゆる慣習です。そのため、借地人がこの慣習を知らなかった場合、トラブルに発展する可能性があります。

借地権の譲渡に関するトラブル

借地人が地主に無断で第三者へ借地権を譲渡すると、権利関係が複雑になる恐れがあります。譲渡先がはっきりせず地代の支払いが滞るケースもあるため、底地を売却しようとしても契約整理に時間がかかる可能性もあるでしょう。

また、もし譲渡相手が反社会的勢力など不適切な人物であれば、トラブルはさらに深刻化。借地人が譲渡を意図している場合には、あらかじめ譲渡先や契約内容を確認しておくことが大切です。

借地人の違反行為

借地契約で禁止されている用途で利用されたり、無断で建て替えや増改築を行われたりした場合には、借地人の契約違反となります。ただし、違反があったことを理由に即契約解除できるわけではなく、契約解除のためには、地主は裁判など法的手続きをとる必要があります。

解決までに時間と費用がかかり、底地の売却が進まない原因になることもあるため、違反が疑われる場合は、早めに弁護士など専門家へ相談するのが安心です。

無断で第三者が利用

借地人が使っているはずの土地に、第三者が住んでいたり、店舗や事務所として転貸されていたりすることもあります。もちろんこれは契約違反ですが、解決には借地人との交渉や裁判が必要となるため、相応の時間やコストがかかります。

所有者や利用者が不明の状態では買い手が見つかりにくくなるため、売却前には利用状況の確認が欠かせません。

立ち退き拒否

契約終了や建物の老朽化を理由に地主が立ち退きを求めても、借地人が応じないケースは少なくありません。地主に正当な理由があっても立ち退きには裁判を含む法的手続きが必要となるため、長期化することも多いのが現実です。

また、底地に借地人の生活基盤がある場合は、立ち退き料の支払い交渉も避けられず、地主の負担は大きくなります。実際の底地売却の場面でも立ち退き問題が障害となることが多いことから、専門家に相談しながら慎重な対応が求められるでしょう。

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トラブルにならないためのポイント

地主と借地人との間のコミュニケーションを大切にする

相続によって底地の権利が引き継がれていく場合、地主と借地人との契約関係は長期にわたります。底地の賃貸については契約書を取り交わすことになりますが、更新料など慣習で行われている内容も多いため、人間関係を良好に保っておくに越したことはありません。

近場に住んでいるのであれば、道や地域の集まりなどで会ったときに必ず挨拶をする、ちょっとした立ち話や雑談をする、といったコミュニケーションを大切にしましょう。遠方に住んでいる場合は交流が困難ですが、年賀状や暑中見舞いを出すといった工夫で、縁をつないでいくことができます。

こうして普段からコミュニケーションをとっていれば、賃料や更新料の改定、建て替えや増改築における承諾料など、トラブルが起こりやすい内容についてもスムーズに話し合える可能性が高まります。

底地トラブルが起きた際の相談先

借地権や底地を扱う不動産会社

底地や借地権の売却を考える場合、まず頼るべきは一般的な不動産会社ではなく、これらを専門に扱う業者です。借地権付き不動産は権利関係が複雑で、買い手の選定にも高度な知識が必要になります。

実績のある専門会社であれば、借地人との交渉や必要書類の準備までサポートしてくれることが多く、トラブル防止にもつながります。複数社に相談し、条件や対応を比較することで納得度の高い売却につながるでしょう。

弁護士や税理士

底地や借地権の売却・相続では、契約内容の解釈や税金の取り扱いをめぐりトラブルへと発展するケースもあります。たとえば契約書に不備があったり、相続時の評価額で意見が食い違ったりするケースなどです。

こうしたリスクを防ぐためには、弁護士や税理士といった専門家の力を借りることが基本。弁護士は契約や交渉の妥当性を確認し、税理士は相続税や譲渡所得税に関する注意点を整理してくれます。早めに専門家へ相談することで、将来のトラブル回避にもつながるでしょう。

まとめ

自力での解決が難しい場合は業者に依頼を

権利関係が複雑な底地売却では、個人間のやり取りでトラブルになるケースがよく見られます。自力での解決が難しい…となった場合は、トラブル解決に詳しい専門業者を利用するという手段もあるので、前向きに検討してみてください。

底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。

当メディアでは、『地主対借地人の見解相違トラブル解決』、『競売直前の危機的状況の回避』、『訳あり物件の対応力』において優れた実績を持つ、東京のプロフェッショナルな不動産会社を紹介しています。ぜひ参考にして、適した選択をしてください。

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