底地の相続まとめ！評価方法・相続するメリットデメリット

相続した底地の活用・売却を考えるにあたり、知っておきたいのはその土地の正当な価値です。ここでは、底地における評価方法と評価額の算出方法、相続するメリット・デメリットについて解説していきます。

底地の評価方法

底地の評価とは、保有している土地に賃貸借契約が設けられているケースにおいて、その土地の価値を把握するためのもの。売買価格を設定する際の目安や、相続税・贈与税の算定にも用いられます。

底地の評価では、国税庁が1年に1度発表している路線価図を使用。路線価図には借地権割合という数値が記されており、この数値を使って底地の評価を行います。

底地の評価手法

底地は不完全所有とも呼ばれるもので、借地権と併せることで完全所有となるのが特徴。それゆえに、底地の評価には借地権割合が必要となるのです。算出方法は以下の通り。

• 更地価格×（1－借地権割合）＝底地の評価額

たとえば更地価格が5,000万円、借地権割合が70％であった場合、5,000万円×（1－70％）＝1,500万円が底地の評価額。ちなみに、相続税・贈与税はこの評価額によって決定されることとなります。

相続するメリット・デメリット

メリット

賃料収入を得ることができる

第三者に賃貸している底地を相続した場合、地代としての賃料収入を継続して得ることができます。アパート・マンション・戸建てといった建物を貸すのではなく、土地そのものを貸し出しているためメンテナンスなどの必要も無し。入居者の有無によって収入が変わることもありません。

節税効果が期待できる

相続税における特例に「小規模宅地等の特例」があり、これは土地が一定の条件を満たしている場合、相続税評価額を大幅に減額できます。底地は特例における「貸付事業用宅地等」に該当しており、相続税評価額を最大80％まで減らすことが可能です。

デメリット

底地単体での取引は困難です

底地の所有者は地権者（地主）なので、所有者である地主が自由に売却することは可能です。しかし、土地の利用権は借地人にあるため、借地人を立ち退かせることなくそのまま売却されることになります。そのため、底地単体で購入する買い手は限られ、市場性が低く、実際の売却は困難になるケースが多いです。

相続税がかかる

相続時の評価額は路線価を基に算出されるため、実際に売却できる金額よりも高額になることが一般的です。その結果、相続後に売却を試みても、売却額が相続税の支払いに十分に満たず、差額を自己負担しなければならないケースが多々見受けられます。

借地人に賃料を滞納されるリスクがある

底地を貸し出して賃料を得ている場合、借地人に滞納されるというリスクがあります。アパートやマンションなどを運用している場合、家賃保証会社を利用すれば滞納の損害を補償してもらえますが、ほとんどの会社は地代が保証対象外。そのため、底地の賃料を滞納された場合、地権者が自ら督促などを行わなくてはなりません。

土地を自由に使えない

底地を相続しても、実際には借地人が建物を利用しているため、所有者といえど自由に活用できません。売却や建替えといった判断も、借地人との協議や合意が前提になるため、オーナーの意思だけでは決められないのが実情です。

収益に比べて活用の選択肢が限られる点は大きなデメリットといえます。将来的に土地活用を考えている人ほど、この制約に悩まされることになるでしょう。

借地人が更新料を支払う義務はない

「契約更新のたびに更新料が入る」と思う人もいますが、実際には借地人に支払い義務はありません。更新料はあくまで双方の合意によって発生するもので、地主側から一方的に請求できるものではないからです。

そのため収支計画は、更新料が得られない前提で建てることが基本。相続後に収益を当てにしていると、想定外の空振りになるケースもあるのでご注意ください。

借地権は旧法・新法で扱いが異なる

借地契約には「旧借地法」と「借地借家法（現行法）」があり、適用される法律によって権利関係が大きく異なります。旧法では借地人の権利が非常に強く、契約解除も難しいのが特徴です。

法改正のタイミングや契約の内容によって、売却や交渉が思うように進まないことも少なくありません。相続した際には、まず契約書の有無と契約年を確認し、どちらの法律が適用されているかを把握することが第一歩となるでしょう。

底地売却について詳しく知りたい

底地を相続で得られる収入

底地から得られる収益は、基本的に地代に限られます。地代の相場は固定資産税や都市計画税の3～5倍程度とされますが、期待するほど大きな利益にはつながりません。相続で底地を受け継ぐ際は、安定収入を得られる半面、収益性には限界があることを理解しておく必要があります。

地代

底地を所有していると、借地人から毎月「地代」を受け取ることができます。長期的に安定収入となる点はメリットですが、金額は固定資産税や都市計画税の数倍にとどまることが多く、高額収入を期待するのは難しいのが現実です。

また、地価の相場や契約内容によって収入額に幅が出るため、想定より少ないと感じるケースも珍しくありません。堅実な収入源とはいえ、限界があると考えておいた方が無難です。

更新料

借地契約を更新する際に「更新料」が発生することがあります。一般的には更地価格の1割前後が目安とされますが、法律で義務づけられているわけではなく、地主と借地人の合意があって初めて支払われるものです。

そのため更新料は、必ず受け取れる収入とは限りません。契約書の記載や過去の慣習によって対応が分かれるため、相続後に期待する場合は事前確認が必要です。

譲渡や建て替えの承諾料

借地人が建物を譲渡したり建て替えたりする際には、地主の承諾が必要になります。その承諾と引き換えに「承諾料」として、更地価格の3～5％を借地人から受け取れる場合があります。

ただし、承諾料はあくまで一時的な収入であり、頻繁に発生するものではありません。しかも金額や支払いの有無は契約内容や借地人との関係性に左右されるため、安定収入としてあてにすることは難しいでしょう。

底地相続で必要な手続き

相続人と財産を明確にして手続きを始める

底地を含む財産を相続するには、まず誰が相続人になるのかを戸籍で調べる必要があります。あわせて、不動産だけでなく預貯金や借金まで含めた「財産の全体像」を確認しておくことも大切です。

これらを整理しておけば、その後の遺産分割や相続税の申告も比較的スムーズ。底地は評価が難しい資産でもあるため、早めに内容を洗い出しておくと安心です。

遺言書の有無によって進め方が変わる

相続手続きを始める前に、故人が遺言書を残しているかどうかを確認しましょう。

遺言書があれば、その内容が法的に優先され、遺産分割協議を行わずに手続きを進められる場合もあります。特に自筆証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所での「検認」が必要になるため、見落とさないよう注意が必要です。

話し合いと書面化で権利関係を整理する

相続人全員で話し合い、財産の分け方を決める「遺産分割協議」は避けて通ることができません。底地のように共有しにくい資産は特にもめやすい部分なので、合意内容を「遺産分割協議書」として必ず書面に残しましょう。

署名・押印をした上で実印と印鑑証明書をそろえれば、スムーズに不動産の名義変更や相続登記へと進めます。

相続を引き受けるか放棄するかを選ぶ

相続には「単純承認（そのまま相続）」「限定承認（借金などを清算してから相続）」「相続放棄（すべて放棄）」の3つの方法があります。底地を相続する場合も、将来的な維持費や借地人との関係を考慮して選択することが大切です。

申請期限は、原則として「被相続人の死亡を知った日から3ヶ月」以内。判断を誤ると、不要な負債まで引き継いでしまうリスクがあるのでご注意ください。

不動産の名義変更には登記が必要

底地を相続した場合は、名義を相続人に移す「相続登記」が必要です。これを行わないと正式な所有者として認められず、売却や管理も自由にできません。

登記には遺産分割協議書や戸籍謄本が必要で、司法書士に依頼するケースも多く見られます。相続登記は義務化されているため、怠ると過料の対象になる点にも注意しましょう。

相続税の計算と納付は期限内に対応を

相続財産の合計が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納付が必要です。

期限は相続開始から10ヶ月以内。底地の評価額の算定や各種控除の適用には専門知識が求められるため、多くの場合は税理士に依頼して進めます。

納税は原則として現金一括払いのため、資金計画を立てておくことも重要です。

まとめ

底地を手放すなら買取業者への売却を検討してみましょう

さまざまな条件から売却が困難な底地ですが、もし手放すのであれば、専門の不動産買取サービスを利用することを検討してみましょう。

底地を持ち続ける意思がないのであれば、相続が発生する前に売却するのが賢い選択です。買取サービスを利用すれば、土地の返還について借地人と直接交渉することなく、適正な価格で買い取ってもらうことが可能です。

また、売り先を選ぶ際には、抱えているトラブルや悩みに合わせて、その解決に精通した会社をチョイスすることが大切です。

底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。

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