底地の相続まとめ！評価方法・相続するメリットデメリット

相続した底地の活用・売却を考えるにあたり、知っておきたいのはその土地の正当な価値です。ここでは、底地における評価方法と評価額の算出方法、相続するメリット・デメリットについて解説していきます。

底地の評価方法

底地の評価とは、保有している土地に賃貸借契約が設けられているケースにおいて、その土地の価値を把握するためのもの。売買価格を設定する際の目安や、相続税・贈与税の算定にも用いられます。

底地の評価では、国税庁が1年に1度発表している路線価図を使用。路線価図には借地権割合という数値が記されており、この数値を使って底地の評価を行います。

底地の評価手法

底地は不完全所有とも呼ばれるもので、借地権と併せることで完全所有となるのが特徴。それゆえに、底地の評価には借地権割合が必要となるのです。算出方法は以下の通り。

• 更地価格×（1－借地権割合）＝底地の評価額

たとえば更地価格が5,000万円、借地権割合が70％であった場合、5,000万円×（1－70％）＝1,500万円が底地の評価額。ちなみに、相続税・贈与税はこの評価額によって決定されることとなります。

相続するメリット・デメリット

メリット

賃料収入を得ることができる

第三者に賃貸している底地を相続した場合、地代としての賃料収入を継続して得ることができます。アパート・マンション・戸建てといった建物を貸すのではなく、土地そのものを貸し出しているためメンテナンスなどの必要も無し。入居者の有無によって収入が変わることもありません。

節税効果が期待できる

相続税における特例に「小規模宅地等の特例」があり、これは土地が一定の条件を満たしている場合、相続税評価額を大幅に減額できます。底地は特例における「貸付事業用宅地等」に該当しており、相続税評価額を最大80％まで減らすことが可能です。

デメリット

底地単体での取引は困難です

底地の所有者は地権者（地主）なので、所有者である地主が自由に売却することは可能です。しかし、土地の利用権は借地人にあるため、借地人を立ち退かせることなくそのまま売却されることになります。そのため、底地単体で購入する買い手は限られ、市場性が低く、実際の売却は困難になるケースが多いです。

相続税がかかる

相続時の評価額は路線価を基に算出されるため、実際に売却できる金額よりも高額になることが一般的です。その結果、相続後に売却を試みても、売却額が相続税の支払いに十分に満たず、差額を自己負担しなければならないケースが多々見受けられます。

借地人に賃料を滞納されるリスクがある

底地を貸し出して賃料を得ている場合、借地人に滞納されるというリスクがあります。アパートやマンションなどを運用している場合、家賃保証会社を利用すれば滞納の損害を補償してもらえますが、ほとんどの会社は地代が保証対象外。そのため、底地の賃料を滞納された場合、地権者が自ら督促などを行わなくてはなりません。

まとめ

底地を手放すなら買取業者への売却を検討してみましょう

さまざまな条件から売却が困難な底地ですが、もし手放すのであれば、専門の不動産買取サービスを利用することを検討してみましょう。

底地を持ち続ける意思がないのであれば、相続が発生する前に売却するのが賢い選択です。買取サービスを利用すれば、土地の返還について借地人と直接交渉することなく、適正な価格で買い取ってもらうことが可能です。

また、売り先を選ぶ際には、抱えているトラブルや悩みに合わせて、その解決に精通した会社をチョイスすることが大切です。

底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。

当メディアでは、『地主対借地人の見解相違トラブル解決』、『競売直前の危機的状況の回避』、『訳あり物件の対応力』において優れた実績を持つ、東京のプロフェッショナルな不動産会社を紹介しています。ぜひ参考にして、適した選択をしてください。

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