底地と借地権の違いとは？種類や注意点を解説

ここでは、底地とはどのようなものであり、借地とはどう違うのかといった疑問についてお答えしています。また、借地の種類についてもまとめていますので、土地活用について理解を深めたい方はチェックしておいてください。

借地と底地の違い

底地（そこち）とは、借地権や地上権が設定されている土地のこと。土地については第三者に貸し出した状態となっており、底地の所有者である地権者（地主）が底地権を有しています。地権者の多くは土地を借地人に貸し出し、契約金や賃料といった収入を得ています。ただし、底地は借地借家法（土地や建物を借りる人を保護する法律）が適用される土地の所有権であるため、賃貸借契約などを自由に解除することはできません。

借地とは、その名の通り借りている土地のこと。建物の所有を目的とし、土地を借りる権利のことを借地権と呼びます。ただし、借地権と呼称されるのは第三者の土地を借りて建物を建築する場合、つまり借地借家法が適用されるケースのみ。駐車場や資材置き場といった、借地借家法が適用されない利用方法の場合は使用貸借と呼ばれます。

つまり、底地と借地は同じ土地を対象としていますが、地権者・借地人という立場によって呼び方が変わるということ。地主である地権者から見れば、貸した土地に建物が建っている「底地」。借地人から見れば、建物を所有するために借りた「借地」となります。

底地

底地とは、借地権が設定されている土地に対する所有者（地権者・地主）側が見た場合の呼び方です。土地の所有権は持ち続けているものの、借地人が建物を建てて居住・利用しているため、勝手に売却したり自由に使ったりすることはできません。契約の解除にも条件があるため、所有しているにもかかわらず、活用にはさまざまな制限が伴うのが底地の特徴です。

借地

借地とは、建物を建てるために他人の土地を借りている状態の土地のこと。借地権が付いていれば、条件によっては第三者へ売却したり、相続したりできる場合もあります。一方で、土地を借りていても駐車場や資材置き場のように建物を建てない使い方の場合は、「借地権」が成立しません。この場合は「使用貸借契約」や賃貸借契約として扱われます。つまり借地とは、建物を建てて活用することを前提とした土地を言います。

同じ土地でも、地主の立場から見れば「底地」、借り手から見れば「借地」と呼ばれるという点を理解しましょう。

項目	底地（地主側の視点）	借地（借地人側の視点）
意味	借地権などが設定された「貸している土地」	建物の所有目的で「借りている土地」
所有者	地権者（地主）	借地人（所有者は土地ではなく建物）
関連する権利	底地権（所有権）	借地権（地上権または賃借権）
適用される法律	借地借家法（賃借契約の制限あり）	借地借家法（保護される立場）
利用例	地代収入・貸地管理	建物所有・相続・売却・増改築などの利用
その他の扱い	勝手に解約や利用変更はできない	駐車場・資材置き場のみの利用は「使用貸借」となる

借地の種類

借地契約には以下のような種類があり、契約期間や更新の有無、借り手・貸し手のメリット・デメリットが異なります。

ここでは、代表的な4つの借地権を取り上げ、それぞれの特徴や実務上の注意点をわかりやすく解説します。

• 普通借地権（もっとも一般的な借地契約）
• 一般定期借地権（契約期間が明確に終了するタイプ）
• 建物譲渡特約付借地権（建物を地主に引き渡して終了）
• 事業用定期借地権（店舗・施設などの事業用途限定）

普通借地権

項目	内容
借地権の種類	普通借地権
契約期間	初回30年以上、更新は20年以上
更新の有無	自動更新あり（法定更新も可能）
契約の継続性	建物がある限り契約が継続されることが多い
借地人側のメリット	建物があれば契約継続／相続・譲渡も可能／地代のみで半永久的に利用できる
地主側のリスク	正当事由がないと更新拒否できない／自由な土地活用が困難／地代の増額交渉が難しい
特に注意すべき点	古い契約は地代が非常に低く、地主にとって不利になりやすい
実務上の注意点	地主が売却や建替えを希望しても追い出し困難／相続・譲渡で契約関係が複雑化／地代が「昭和の金額」のまま据え置かれている場合も

一般定期借地権

項目	内容
借地権の種類	一般定期借地権
契約期間	原則50年以上（更新なし）
更新の有無	契約期間満了で終了／自動更新なし
契約の継続性	借地人が建物を取り壊し、更地にして返還
借地人側のメリット	確実に土地が戻る／売却・資産活用の計画が立てやすい／相続や建替えトラブルが起きにくい
地主側のリスク	満了で立ち退きが必要／建物は自己償却前提／住宅ローン審査や資産評価が不利になることも
特に注意すべき点	土地を買うより初期コストを抑えて長期利用できる
実務上の注意点	終了時に更地返還義務あり／建物の償却計画が重要／定期借地の住宅は流通しづらく資産評価が難しい

建物譲渡特約付借地権

項目	内容
借地権の種類	建物譲渡特約付借地権
契約期間	30年以上
更新の有無	契約満了で終了（更新なし）
契約の継続性	借地人が建物を地主に譲渡し、土地も建物も手放す
借地人側のメリット	建物ごと土地が戻る／活用や再開発の自由度が高まる
地主側のリスク	譲渡価格を巡るトラブルが起きやすい／建物も土地も手放す必要がある
特に注意すべき点	建物譲渡により対価を得られる可能性がある
実務上の注意点	譲渡価格の評価方法が争点になりやすい／明け渡し条件やタイミングを契約時に明確化することが重要

事業用定期借地権

項目	内容
借地権の種類	事業用定期借地権
契約期間	10年以上〜50年未満（30年以上が多い）
更新の有無	更新不可（再契約も原則なし）
契約の継続性	借地人が建物を取り壊し、更地にして返還
借地人側のメリット	中期的な地代収入が見込める／契約満了で確実に土地が戻るため資産計画を立てやすい
地主側のリスク	建物の撤去が必要／事業採算が取れないと撤退リスクが大きい
特に注意すべき点	初期投資を抑えて商業用地を活用できる／テナント運用や収益事業に適する
実務上の注意点	銀行融資や投資回収の見極めが重要／スケルトン返還やテナント対応など契約内容が複雑化しやすい

底地売却について詳しく知りたい

借地権のある建物を売却する方法

まとめ

専門業者のサポートでトラブルを防ごう

底地と借地権は一般的な土地・建物と異なり、売却における手続きも複雑になりがち。トラブルを防ぐためにも、底地・借地の売買を専門とする会社にサポートを依頼したほうがよいでしょう。

底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。

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