底地と借地権の違いとは？種類や注意点を解説

ここでは、底地とはどのようなものであり、借地とはどう違うのかといった疑問についてお答えしています。また、借地の種類についてもまとめていますので、土地活用について理解を深めたい方はチェックしておいてください。

借地と底地の違い

底地（そこち）とは、借地権や地上権が設定されている土地のこと。土地については第三者に貸し出した状態となっており、底地の所有者である地権者（地主）が底地権を有しています。地権者の多くは土地を借地人に貸し出し、契約金や賃料といった収入を得ています。ただし、底地は借地借家法（土地や建物を借りる人を保護する法律）が適用される土地の所有権であるため、賃貸借契約などを自由に解除することはできません。

借地とは、その名の通り借りている土地のこと。建物の所有を目的とし、土地を借りる権利のことを借地権と呼びます。ただし、借地権と呼称されるのは第三者の土地を借りて建物を建築する場合、つまり借地借家法が適用されるケースのみ。駐車場や資材置き場といった、借地借家法が適用されない利用方法の場合は使用貸借と呼ばれます。

つまり、底地と借地は同じ土地を対象としていますが、地権者・借地人という立場によって呼び方が変わるということ。地主である地権者から見れば、貸した土地に建物が建っている「底地」。借地人から見れば、建物を所有するために借りた「借地」となります。

借地の種類

底地には借地権が設定されていますが、その借地権には以下の4種類が挙げられます。

普通借地権

現状、借地権に関しては、旧法と新法の規定が混在している状況です。

【旧法の場合】

旧法では、普通借地権の契約期間は原則50年間とされており、契約満了後の更新条件や手続きも現行法とは異なっていました。

【新法の場合】

平成4年（1992年）に施行された借地借家法に基づく新法では、契約期間は最低30年間となっており、借地人の希望があれば原則として契約更新が認められます。地権者が契約更新を拒否する場合は、正当な理由が必要とされ、正当な理由があった場合でも、借地人は地権者に対して土地上にある建物の買い取り請求を行う権利を有しています。

このように、旧法と新法では契約期間や更新の取り扱いが異なるため、借地権の運用においては、どちらの法体系が適用されるかを十分に確認することが重要です。

一般定期借地権

一般定期借地権は、公正証書などによって特約を付与できる借地権。契約期間は最低50年で更新ができないため、地権者は正当な理由がなくとも土地を取り戻すことが可能です。また、普通借地権と違って借地人は建物の買い取りを地権者に請求できません。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、借地権の設定から30年以上が経過した時点で、借地上の建物を地権者が買い取ることにより消滅するもの。契約時に特約として取り決めておくものであり、地権者に正当な理由は必要ありません。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、事業用に限定された定期借地権。契約期間は10年以上50年未満、地権者は正当事由がなくても契約満了時に土地を取り戻すことが可能です。ただし、契約期間が比較的短く借地人が不利益を被りやすいといった理由から、事業用定期借地権だけは公正証書で契約を行うことが法で定められています。

まとめ

専門業者のサポートでトラブルを防ごう

底地と借地権は一般的な土地・建物と異なり、売却における手続きも複雑になりがち。トラブルを防ぐためにも、底地・借地の売買を専門とする会社にサポートを依頼したほうがよいでしょう。

底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。

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