借地権を更新したくない！注意点やトラブル対策

このページでは、自らの希望で借地人が借地権を更新しない場合、注意すべき点やトラブル対策などを紹介します。

契約満了時に借地権を更新しない場合、更地に戻す必要は？

現行の借地借家法では、普通借地権の存続期間は原則30年間とされ、契約期間満了時に借地人が更新の意思を示さなければ権利が消滅する仕組みになっています。一方、旧法では普通借地権の存続期間は原則50年間であり、契約時に定められた条件に沿って更新が行われる形でした。

これらの違いにより、現在では新法の適用を受ける契約と旧法の適用下にある契約が混在しています。各契約の更新や終了に関する手続き・条件はそれぞれの法体系に依拠しているため、借地権の更新時には注意が必要です。

以下に、旧法のでの事例をあげます。

この事例は借地人の祖父の代から借地に住んでいて、契約書がない状態。別の土地に転居することを検討していて、借地権契約を解除するにあたって、更地に戻す必要があるか、建物所有権の放棄はできないか、専門家に相談したというわけです。

借地権契約に詳しい不動産会社の回答は、このケースだと旧借地法が適用されると考えられるため、木造住宅なら借地権契約の存続期間が20年になるとのこと。その前提で、期間満了で更新しないなら原状回復義務として、借地人が更地に戻す必要がある一方、建物が現存している場合は地主に対して建物買取請求をすることもできるとしています。建物が老朽化していれば買い取ってもらうにも無理がありますし、まずは地主と交渉してみるのが正解です。

10年以上契約期間の残る借地権を途中解除できるのか？

一方、契約期間中に借地人から途中解除を申し出る場合の注意点について、こちらも事例をもとに解説しましょう。

この事例は20年ごとの更新で複数回の借地権更新をして、現在は10年以上契約期間が残っています。ただし、建物は老朽化が進み、高齢の父親が一人暮らししている状況。実家の今後に不安を感じた子が解約料などについて問い合わせをしました。

このケースでは借地権契約書に途中解除に関する記載がなく、最初の契約が旧借地借家法時代のもの。専門家の意見としては誰も住まなくなった段階で、借地権の買取も含めてまずは借地人としての希望条件を地主に提示して、双方が合意できる条件を探ることをすすめています。

契約書が今ほど詳細に書かれていない時代のものを子世代が管理することを考えると、法律に詳しくなければ不安になりがち。基本的に借地権は借地人に有利ではありますが、地主と交渉する前に専門家の意見を聞くのがいいでしょう。当サイトではそうした専門会社をピックアップしているので、そちらも合わせてご覧ください。

借地権を更新しないで売るときの5つのポイント

借地権契約の期間が残っていても、円満に借地権を手放したい場合は「借地権の売却」をおすすめします。

借地権の解除を地主に申し出た場合、更地にしてから退去することを求められたり、建物買取請求を断られてしまい、引っ越し資金が用意できなかったりするケースが少なくありません。

しかし、借地権を第三者に売ってしまえば、売却益を元手に引っ越しをすることができます。借地権の買い手が次の借地人になるため、地主としても継続して賃料収入を確保することができ、安心です。 そこで、借地権を更新しないで売る場合に役立つ、5つのポイントをまとめました。

1.借地権の売却話をはじめる前に地主に相談する

借地権は土地の利用権であり、土地の持ち主はあくまでも地主です。所有者である地主に黙って借地権を売ることは、民法第612条でも禁止されています。借地権売却では、必ず地主の譲渡承諾が必要なのです。

はじめに地主へ借地権の売却に関する相談をしておかないと、人によってはそれだけで譲渡承諾を取るのが難しくなってしまいます。

強力な権利者である地主と争うメリットはありません。借地権売却では、いかにトラブルを避けつつ地主に譲渡承諾をしてもらうかを第一に考えましょう。 地主を除け者にして売却手続きを進めると、高確率でトラブルになってしまいます。

2.買い手の購入意欲をそぐ要因はできるだけ事前に解決しておく

古い土地は、隣地との境界線が曖昧なことが多いです。また、一般的に借地権は大規模なリフォームや建て替えの度に地主の許可を取らなければなりません。

契約を解除する場合はどうするのか、どこからが許可の必要なリフォームなのか、建て替える際に住宅ローンの利用はできるのかなど、借地権の契約内容に不透明な部分が多いと買い手は購入意欲をなくしてしまいます。

借地権をより高く、より確実に売るために、将来トラブルになる可能性がある要因は借地権を売り出す前に地主と交渉して解決しておきましょう。

3.普段から地主と良好な関係性を保っておく

借地権売却は、地主との交渉に大きく左右されます。地主が譲渡承諾をしてくれなければ借地権を売ることはできませんし、建て替えを認めてくれなければ、次の買い手は家を建て替えることができません。

地主との交渉が決裂した際、司法に介入してもらって解決する方法もありますが、裁判沙汰になるくらい地主と揉めた借地権を、好き好んで欲しがる人はいないのです。

逆にいえば、普段から地主と良好な関係を保っておけば交渉はトラブルなくスムーズに進みます。 地主が近所に住んでいるなら、家の補修や増改築、親の事情等について地主に相談したり、積極的に挨拶をしたりして、良い関係を築いておきましょう。

4.借地権取引に詳しい不動産会社と契約する

地主から売却の承諾を得るためには、借地権の専門知識と、地主の性格や知識量に合わせた説得ができる高い交渉力の両方が必要です。 借地権を高く売るコツや、買い手の購入意欲をそぐトラブルの解決法などは素人だとなかなかわかりません。

借地権売却を成功させるために、借地権売買に関する流れを知った上で、本当に信頼できる不動産会社と契約しましょう。

底地や借地権を取り扱う会社は、それぞれ得意分野や特徴が異なります。そのため、どの会社を選ぶかは、ご自身の売却理由や状況に合った会社を選ぶことが重要です。

当メディアでは、『地主対借地人の見解相違トラブル解決』、『競売直前の危機的状況の回避』、『訳あり物件の対応力』において優れた実績を持つ、東京のプロフェッショナルな不動産会社を紹介しています。ぜひ参考にして、適した選択をしてください。

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