東京で借地権を売却したい人のためのAtoZ
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このページでは、遺産などで底地を相続した場合、地主という立場で注意すべき点やトラブル対策などを紹介します。
土地を相続したものの「底地」と専門用語ではなかなかわかりづらいものです。底地を理解するなら土地に対する権利についても知っておきましょう。
底地を理解するには二種類の権利を理解する必要があります。一つ目は土地の所有に関する「底地権」。二つ目は土地の自由な使用に関する「借地権」です。
土地の所有者ではあるものの、借地権を他の人に貸して、底地権のみを持っている土地のことを「底地」と呼びます。底地の所有者は「地主」と呼ばれ、底地を使用している「借地人」と契約を結んでいる状態です。借地人は月々一定の地代を地主に支払うことで、土地に対する「借地権」を維持します。
このように一つの土地で使用する人と所有する人が異なる場合を底地と呼びます。そうでないもので、土地の上に建築物がないものが更地と呼ばれると覚えておきましょう。
底地のメリットとデメリットをまとめると、底地のメリットとしてまず挙げられるのは、更地と比べると固定資産税が少なくなることです。
底地権の保持者は土地活用でリスクを負わず、月々の地代を得ることが出来るという点も魅力です。底地権の更新の際に、借地人から更新料や契約料を受け取れるのも魅力といえます。
底地は土地だけで収益を生むものです。銀行に融資を依頼し、所有地に賃貸マンションやアパートを建てるといったリスクを背負っての土地活用をしなくても、月々一定の収入を得られます。
底地のデメリットは、手放し方が難しい点がよく挙げられるポイントです。借地権がないため、相続時などで第三者に売却するのが難しく、不動産業者に売却する場合には、売却額が更地と比べるとかなり少なくなってしまいます。
リスクが少なく収益を得られるのは魅力的に見えますが、借地権がないので第三者に販売することは難しくなります。底地を売却する場合は借地人との調整も必要になるのもネックです。
地人は使用する権利を持っているため、合意なしに土地を自由に売却することは出来なくなります。
更地と比べれば少ない額であるにしても、相続時にそれなりの相続税が発生するという点もデメリットです。
底地のデメリットを何も知らずに相続した場合、大きな問題となるものばかりです。収益性や流動性が低い点や借地人と間でのトラブルなりやすいのも、底地のデメリットとして挙げられるポイントといえます。
底地はメリットだけでなくデメリットもある点に、注意が必要なものと覚えておいてください。
底地を売るのは難しいケースが多いため、専門の不動産業者を活用するべきですが、評価価値は下がります。一般的には、更地の評価価格の10％から15％ほどの売却価格で売買されるということが多いようです。例えば、更地で4000万円の価値を持つ土地の場合、底地として不動産業者に購入を依頼する場合には400万円～600万円ほどの売却額で取引されることになります。
底地で考えておきたいのが、相続時に思わぬ額の相続税が発生する点です。底地が相続された場合に大きな問題を生み出します。
底地の相続税は、どのように決められるのでしょうか？一般的な計算として、路線価と呼ばれる資料をベースとし、底地における「借地権の割合」を考慮して算出されます。
更地（自由地）としての評価額から、借地権の割合を一から引いた額をかけた額が、相続税の課税対象額となります。
例を挙げると、更地としての評価額が4000万円で、借地権割合が70％の底地の場合には、4000万円×0.3（1-0.7）の1200万円が相続税の課税対象額となります。
底地を相続する場合に発生する相続税の課税額は、決して少ない額ではありません。底地の他に、更地として所有している土地や他の相続財産がある場合には、決して無視できない額になってきます。
底地を相続した場合には、10ヵ月以内に相続税を現金か物納で治める必要があります。ですが、物納は3か月の審査を要するうえ、借地人との合意なしに底地を売却したり物納することは出来ません。底地の相続時で起こる問題として、相続税の納付に苦労するケースもありうるのです。
相続での問題点や事例が増えるに従い、近年は相続の前に底地を売買してしまうというケースも数が増えています。底地も立派な財産ですので、余計な負担をかけることは可能な限り避けたいものです。底地の相続予定がある場合は、可能な限り更地を高い売却額で販売するための方法を事前に検討しておくことが重要になってくるでしょう。まずは底地に詳しい不動産会社へ相談してみてください。
親の遺産として不動産を相続した際、その中に借地として貸しているケースもあるでしょう。そうした底地の相続にあたって、相続人が注意しておきたいのが相続税です。
底地は借地人の借地権があることから、不動産マーケットでは流動性や収益性が低い物件とされるのが一般的。その一方で、底地を相続すれば一定の相続税が課税されることになります。借地人がその土地で暮らしていれば売却や物納も容易ではないのですが、相続が決まってから10ヶ月以内には納税する必要があり、さらに物納しようと思ってもその審査期間は3ヶ月と決められているため、相続後にできる対応は極めて限られてしまいます。
そこで、近年の傾向としては都心部の底地は相続前に売却するケースが増えています。借地人に買い取ってもらうこともできますし、底地買取を得意とする不動産会社もあるので、時間的制約に縛られないためにも、可能であれば相続前に底地という不動産の売却を検討しておきたいところです。
底地の取り扱いに詳しいコンサルティング会社の事例から、1,000円/坪で約150坪の底地を貸していたケースを見てみましょう。
この場合、固定資産税や都市計画税を除いた地代収入は年間135万円程度。それに対して底地の相続税評価額は8,000万円程度となります。資産運用という観点で見た場合、相続税評価の割りに収益性が低いことがよくわかります。
地主が底地を処分する方法としては、借地人から借地権を買い取る、底地と借地権を交換する、借地人と共同で底地と借地権を売却する──など複数の選択肢が考えられます。できるだけ有利な条件を見つけるためにも、借地人との交渉や相続税対策に長けた専門家に相談するのが正解で、当サイトでピックアップした専門会社も合わせてご覧ください。
免責事項：このサイトは平成28年10月時点の情報を基に作成しています。借地権について相談する際は、必ず、各不動産会社または弁護士事務所の公式サイトを見た上で、問い合わせることをおすすめします。
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