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借地権で悩む前にまず相談 » 更新 | 借地権のお悩み解決ガイド

更新 | 借地権のお悩み解決ガイド

このカテゴリーでは、費用の問題など借地権の更新に関して悩んでいる借地権者向けにとるべき手段などを紹介しています。

高額な更新料や契約解除など借地権更新に関わる注意点

借地権の契約は期間満了時、借地人が希望すれば、その契約を更新できます。その期間は旧借家法であれば木造の建物で20年、コンクリートやレンガなどて造られた建物なら30年とされており、新法での契約であれば、1回目ならば20年、2回目以降なら10年間の延長がそれぞれ可能です。

通常は借地人が希望すれば契約を更新することができます。しかし、最初の契約期間が30年といった単位で設定されていることから、契約期間満了時には底地の資産価値が大きく変わっていることなどもあり、更新時には借地人の希望とは異なる条件を提示されたり、借地人側が更新しないと判断することもあるでしょう。

詳細ページでは、そうした借地権の更新に関連する事例や注意点などを整理してみました。

高い更新料は払うべき?

一般的な賃貸不動産なども含めて、借り手が貸し手に更新料を支払うということは法律で義務付けられているわけではありません。それでも、商習慣として契約内容に合意すれば更新料を支払うことになります。

借地権の更新料の目安は借地権価格の5~10%程度更地価格の3~5%程度とされていますが、中には高額な更新料を地主から要求されることもあります。

詳細ページでは、500万円もの更新料を要求された事例を取り上げつつ、相談した弁護士の見解なども紹介しています。地主とはどういった交渉をすべきか、また合意に至らない場合の法定更新に関する説明も含めて対策をチェックしてください。

更新したくない

長期間契約をしている借地の家だと、中には建物が老朽化したり、親が借地人でも子供としては手放したいといった事情で、借地権を更新したくないというケースも出てきます。

特に、平成4年に施行された新借地法(借地借家法)とそれ以前の旧借地法との違いなどもあり、契約期間満了時に借地人が取り得る選択肢も変わってきます。もし、借地権契約を更新しない、もしくは契約解除したい場合、どんな点に注意すべきか詳細ページでまとめています。

借地権更新後の存続期間について

借地権は存続期間が過ぎたからといって、その時点で権利がなくなるわけではなく更新することができます。更新後の存続期間についても新法と旧法で内容が異なるのです。

新法では、通常の借地借家法と変わらず、建物によって期間が異なりません。契約を更新した場合の存続期間は、1回目が20年、2回目以降が10年と定められています。どちらも貸し主と借り主と当事者間で、これよりも長い期間を自由に定めることが認められています。

旧法の場合は借地法と同じく、建物の種類によって期間が異なります。旧法においての契約更新後の存続期間は、鉄筋コンクリート造りやブロック造りなどの堅固建物の場合は30年、木造などの非堅固建物が20年と定められています。

建物が老朽化して使用できない場合

建物が老朽化や滅失など何らかの形で使用できなくなった場合においても、新法と旧法で借地権の取り扱いが異なります。それぞれにおいて、地主が行使できる権利にかなり違いがみられることが特徴です。

まず、建物の朽廃(老朽化などで使用できなくなった状態)の場合、借地権は旧法と新法で次のような扱いになります。

旧法

旧法では、契約時に存続期間を定めているかいないかによって借地権の保護が異なります。存続期間を定めていた場合には、その期間まで借地権が保護されますが、定めていなかった場合はその時点で借地権が消滅してしまいます。

新法

新法では借地権の消滅に対する項目が改められ、当初契約した残存期間が終了するまでは、借地の権利が保護されることになりました。これにより、建物が朽廃した時点で借地権を失ってしまうという、借り主側にとって不利な条件が是正されたといえます。

火事などの場合

では、朽廃ではなく火事などの理由により、建物自体が滅失してしまった場合での借地権の扱いはどうなるのでしょうか。この場合、建物を再築するかどうかによってケースが異なります。建物が滅失した場合、借地権は旧法と新法で次のような扱いです。

旧法

旧法では、建物が滅失した時点で借地権の権利を第三者に主張できない決まりが定められています。

新法

新法では「一定の事項を土地上に掲示したうえで、2年以内に建物を再築して登記」すれば、第三者に対して借地権の権利を主張できると定められました。

建物が滅失した場合の再築

建物が滅失した場合の再築にも、旧法と新法の違いに注意が必要になります。建物が滅失したあとの再築にあたる借地権の取り扱いは次の通りです。

旧法

旧法では、残存期間を超えて存続すると予想される建物を建てる場合、地主が異議をとなえない限りは借地期間が延長されます。延長期間は堅固建物で30年、非堅固建物が20年で、地主は原則的に契約を解除することは不可となっています。

新法

いっぽう、新法では契約更新を経ているかどうかで対応が異なります。当初の契約期間内の場合、地主の承諾がある場合は20年間の期間延長、承諾がない場合は残存期間内での権利が保護されます。しかし、1回目の更新を迎えて以降の場合は、地主の許可を得ないと再築できないことも。更新以降は地主の許可を得なければ、地主から解約を申し入れられるだけで借地権そのものが消滅してしまいます。

このように、建物が滅失した場合の再築に関しては、新法と旧法それぞれの条件が異なるため注意が必要です。

地主側(貸し主)が借地の更新を拒絶する場合について

旧法では、地主側が借地契約を解約したいという場合について「土地所有者(地主)が自ら土地を使用したい場合、その他の正当な事由が必要」とされていました。この「正当な事由」についての解釈がややこしく、解約したい地主と解約されたくない借り主の間で、正当な事由についての争いが絶えない結果となっていました。

新法ではこれらの状況が改正され「正当な事由」とされる項目を明確化し、さらに立ち退き料の支払いをするだけでも更新を拒絶することが可能になりました。旧法と新法のいずれにせよ、借地の契約更新をするためには、土地に建物があることが条件とされています。

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