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借地権売却の流れ

このページでは、買取仲介の違いなど、借地権を売却する際の大まかな流れを紹介します。

トラブルになる前に専門の不動産会社へ

借地権を売るときにはトラブルがつきものです。というのも、借地権の売却にはさまざまな決まりごとがあり複雑だから。建物はそのままでいいのか、地主との交渉はどうするのか、費用はいくらかかるのか…など、借地権を売却する際にやらなくてはいけないことがたくさんあります。不動産会社にお願いするのがベターですが、借地権について詳しい不動産会社に相談しないと、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうかもしれません。最悪の場合、借地権の消失なんてこともあり得ます。

もし弁護士の力を借りないと解決できないような問題が起きてしまうと、お金が出ていくだけでなく心も疲弊してしまいます。

不動産トラブルは、起こる前に借地権に強い不動産会社によく相談しましょう。借地権に強い不動産会社なら地主との交渉や適切な費用の算出などを請け負ってくれますよ。

では、借地権に強い不動産会社を選ぶポイントを紹介します。

借地権と底地権の違いも分からない不動産会社には注意

不動産会社に借地権の売却を頼む際には、借地権についての専門知識がある業者なのかどうかを見極める必要があります。きちんとした知識を持って借地権を取り扱わないと、権利が失効してしまうこともあり得るのです。そして、そのような業者を選ばないためにはこちらもある程度の知識を持っていなくてはいけません。

借地権底地権は混同されがちですが、明確な違いがあります。借地権とは建物を建てるために土地を使用する権利、底地権とは第三者に土地を貸して地代を得る土地所有権のこと。

こういった違いを理解しないまま、訪れる客にいい加減なアドバイスをしている不動産会社が実際にいるようです。

万が一そういった不動産会社に相談をしてしまうと、どんな不利益を招いてしまうか分かりません。

不動産会社と一口にいっても、取り扱っている不動産によって得手不得手があるのが実情。たとえば、マンションを主に取り扱っている不動産会社に土地運用について聞いた場合、土地専門に取り扱っている業者よりも対応スピードが遅かったり、的確な査定ができなかったりするでしょう。借地権の売却も同じこと。借地権の売却を得意としている業者を選ぶことができれば、まずは第一歩を踏み出せたと言うことになります。

借地権売却先の第一候補は地主

借地権売却先の第一候補は土地の所有者でもある地主。持っている借地権を売りたいときには、きちんとその意思を伝えるようにしましょう。そこから交渉がスタートします。

借地権の売却時に注意したいのが価格設定です。借地権の価格設定は信頼できる不動産会社に査定してもらうのが一番。専門業者が査定した価格設定なら、自分も地主も納得できる価格が付くはずです。

インターネットで調べると土地価格の相場などが出てきますが、それはあくまで相場。鵜呑みにせず参考程度にとどめておきましょう。相場を見て安易に「●●円で買い取ってほしい」と言ってしまうと「そんな価格を提示してくるなんて非常識な借地人だ」と地主の信用を失ってしまいかねません。信用を失ってしまえば、借地権の売却がスムーズにいかなくなることもあり得ます。

地主は借地を買い取る義務がなく、契約満了まで賃借料を得たいと考えます。なので、買取に応じないケースも往々にしてあるのです。もし、地主が借地権を買い取ってくれない場合は、第三者へ売却することになるでしょう。第三者への売却は地主の承諾が必要になりますが、地主が承諾してくれない場合には交渉が必要です。専門知識をもつ不動産会社なら、交渉を請け負ってくれるでしょう。

借地権の無断譲渡は違法行為

借地権を勝手に譲渡してしまうと、権利が消滅してしまうことがあります。借地権を地主の承認を得ないまま譲渡するのが違法行為にあたるからです。必ずしも全ての権利が消滅するわけではありません。権利を失うかどうかは裁判で争うことになります。ですが、裁判沙汰になってしまうと地主との関係悪化につながりかねません。

建物から移転する場合や家屋を第三者に貸すような場合には建物の権利だけではなく、借地権もきちんとした手続きをして移動するようにしてください。

借地権を第三者へ譲渡する場合、地主が必ずしも許可してくれるとは限りません。そのときは「借地非訟手続き」を裁判所に申し立てます。すると、裁判所が代わりに借地権の譲渡を許可してくれるのです。その後、地主に承諾料等を支払うことで第三者へ権利を譲渡できます。

承諾料等は明確な金額が決まってはいませんが、借地利用価格の10%が相場です。契約の残存期間や賃料などさまざまな要素と照らし合わせて決定します。こうした承諾料等の交渉を代わりに行なってくれるのが、借地権に強い不動産会社です。「借地非訟手続き」はどうしても地主が話を聞いてくれない場合の最後の手段。不動産会社を通じてスムーズな交渉ができれば、裁判所を通さずとも話し合いだけで承諾を得られることもありますよ。

地主にお金がなくて買い取ってもらえない

借地権の売却先の第一候補は地主です。しかし、その地主に買い戻す意思はあっても、資金力がなく借地権を買い戻してもらえないこともあります。

売却先の第一候補が買い取れないとなると、第三者に売却するのが一般的ですが、勝手に売却することはできません。第三者へ売却するときは、承諾料が必要になります。相場は借地権利価格の10%ほどです。

承諾料に法律上の支払義務はありませんが、経済的な対価や条件として支払うのが一般的。借地権の売却を裁判所が許可した場合には、裁判所から支払うようにも言われます。支払わなければ権利の譲渡はおこなえません。

承諾料はその他にも、建物の建て替えやリフォーム時に必要になることがあります。素人が交渉や金額の相談をするのは至難の業です。専門の業者にお願いして、交渉をしてもらうのがいいでしょう。

借地権を地主に買い取ってもらう場合、良好な関係を築いておくことが大事になってきます。また、交渉をスムーズに進めるために借主側が借地権に強い不動産会社に相談できるかもキーポイント。万が一、知識の薄い業者にあたってしまうと自らが損をするだけでなく地主との関係にもヒビが入ってしまいかねません。借地権を売りたいなと考えたときには、まずは良い不動産会社選びから始めましょう。

仲介業者と買取業者の区別について

借地権を扱う不動産会社は「仲介業者」と「買取業者」の2種類あり、それぞれ借地権の扱い方が違います。

仲介業者と買取業者の違い

仲介業者

一般的な不動産会社をイメージしてみてください。それが、不動産仲介業者です。一軒家やマンション、アパート、土地などさまざまな不動産を扱っています。借地権そのものを売買していることは稀で、借地権を売りたい人と買いたい人の仲介に入ってくれます。地主が譲渡を認めていない場合には、取り扱えない可能性もあるので注意が必要です。

買取業者

借地権の売買に特化した不動産会社のことです。借地権の直接買取も行なっているため、買いたい人を探す手間がはぶけます。借地権売却の前段階である、地主との交渉も行なってくれるので、売却を決めたら相談してみてはいかがでしょうか。所属している人たちは専門知識に長けているためスムーズなやり取りが可能です。

良い不動産会社の見分け方

目星を付けた不動産会社が良い会社かどうかは、営業担当者と話してみることで分かります。借地権に関しての知識や質問にたいしての回答、態度などが信頼に値するか直にやり取りをして良い業者か見極めましょう。

また、営業担当者と話すのは1回だけで済ませず、数回話してみることをおすすめします。話す回数を重ねても営業担当者の言っていることに一貫性があれば、信頼できる不動産会社と言えるでしょう。気軽な買い物ではありませんから、じっくりと吟味する時間が必要です。

不動産会社の営業担当と話すときは以下の点に注意して話をしてみると良い業者かどうかを見極めやすいですよ。

全て当てはまらないといけないわけではありませんが、優先順位を付けておきましょう。あなたが借地権を売るときに一番大事にしたいポイントは、対応の良さですか?専門知識が豊富かどうかですか?不動産会社を選ぶ際の基準にしてくださいね。

何に強いかは扱っている不動産で判断しよう

借地権を売りたい場合は、借地権に強い不動産会社に相談するようにしましょう。HPなどで探す場合、どんな不動産を取り扱っているかでその会社の強みが分かります。そこに借地や底地といった文言があれば、専門に扱っていることがわかりますよ。

そもそも不動産には、一戸建て・マンション・土地といったものがあります。その中でも所有権と借地権、各分野で分かれているので、会社ごとに強みが違うのです。借地権に不得手な会社に頼んでしまうと相談に時間がかかったり、査定額が適切でないなどの問題が発生するおそれがあるので注意してください。

ただし、借地権や底地権を取り扱ってはいるものの専門ではないことも。いきなり借地権の買取を頼むのではなく、まずは相談してみることをおすすめします。

借地権の買取や売却は複雑化しています。良い不動産会社を選ぶことで、満足のいく取引ができるでしょう。

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専門性を持つ不動産会社に頼みたい、借地権売却の流れ

借地権売却の流れの説明イメージ借地権は不動産の一種として売買することができますが、流動性が低いことなどもあって金額は安くなる傾向があります。相場は地域差が大きく、借地権の売却を検討するなら、地元エリアで借地権取引を取り扱っている不動産会社に相談するのがいいでしょう。まずは不動産会社が直接借地権を買い取ってくれる場合の一般的な流れを紹介しておきます。

  1. 不動産会社に相談する
    ネットなどで調べて借地権取引の実績がある不動産会社に問い合わせをします。一般的に相談は無料です。
  2. 不動産会社による現地調査と査定
    これも無料で対応してくれる業者があり、現在の契約条件などがわかる資料も用意しておくようにします。
  3. 不動産会社と借地人の売買契約
    不動産会社から提案された査定額に納得した場合、借地人は不動産会社と借地権売買契約を締結します。
  4. 地主との交渉
    借地人自身もしくは不動産会社が代行して、地主と交渉を行います。地主が承諾しない場合、借地権売買も成立には至りません。
  5. 借地権売買の成立
    地主の承諾を得たら借地権売買の成立となり、不動産会社から買取金額を受け取ります。

なお、不動産会社に借地権を買い取ってもらうのではなく、第三者に売却する場合は査定額で買い手を募集することになります。借地人が自分で探せれば話しは早いのですが、普通の不動産売買よりも手間や時間がかかるので、これも不動産会社に依頼することになります。その場合、不動産会社の仲介手数料が発生しますし、条件などによっては買い手が見つかるまでかなり時間がかかるケースも少なくありません。

借地権売却の注意点とは

借地を売却するにあたって注意すべき主な点にも触れておきましょう。

売却に伴って地主の承諾が得られた場合、借地権契約の名義変更となるため、地主に対しては名義書換料を支払うことになります。費用の目安は借地権価格の10%程度とされています。

抵当権が設定されていても売買することはできます。ただし、買い手に引き渡すにあたっては抵当権を抹消する必要があり、事前に抹消しておくか、売買代金で返済するなどの対処をします。

また、借地契約の残期間が短い場合、更新できるかどうかも売買価格に影響するので、地主との交渉にも十分配慮してください。

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